最新楼市新政解读一、上海市房地产细则与北京、深圳的区别综合三城市的楼市细则：三城市分别在信贷细则方面与9月29日“新五条”的口径一致，但是在其他一些方面，例如限购、外地人贷款、公积金贷款以及土地增值税差别化征收方面还存在着一些差别，详情见下表：政策城市内容区别北京同一家庭只能新购一套商品住房（不考虑原有房屋数量）上海每户家庭限购2套住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停购房；限购拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停购房；无法提供在本市1年深圳以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷北京款被暂停（同“国十条”）。外地人购房贷款须提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴上海纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明（比“国十条”、北京细则严格）深圳同北京北京住房公积金政策，自2010年中心5：月北京公积金5日开始，将贯彻执行国务院家庭首套房90㎡以及北京住以上的，贷款建委比例的为七相关成；90㎡以下的，贷款比例为八成；第二套房贷款比例为五成；取消第三北京套贷款。公积金（一）首套房：90平以下，首付20%；90平以上，首付30%，最高限额60万。（二）二套房：改善性需求，首付款比例50%，限额40万；非改善上海性需求暂停发放公积金贷款。（三）三套及以上停止发放公积金贷款。（区别对待二套房公积金贷款，比北京严格）住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预土地增值税征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。（目前对市场监管只有上海出台实质性措施）7二、北京、深圳楼市分析（一）、北京1、北京市总体二手市场下面是北京市2010年1月份到8月份的二手住宅的成交面积和成交均价趋势图，图1北京市成交面积和成交均价平米成交面积成交均价元/mm2,500,000250002,000,000200001,500,000150001,000,00010000500,00050000010-110-210-310-410-510-610-710-8从趋势图中可以看出，自北京2010年4月30日出台细则以后，价格仅是略微降低，并没有明显的降幅，一直维持在高位，然而成交面积在6月份才显现细则的效果，成交面积大幅减少。说明人们产生了观望的心理，都在静观新政细则实施后的效果。但是现实却是非常的残酷，房价依然维稳，根本没有降价的趋势。换言之，楼市新政并没有达到政府想要的效果，房价依然坚挺。然后再从北京市的成交套数和成交金额来看：图2北京市成交套数和成交金额成交套数成交金额套万元250001,800,0001,600,000200001,400,0001,200,000150001,000,000800,00010000600,0005000400,000200,0000010-110-210-310-410-510-610-710-87成交套数和成交金额与成交面积具有相关性，5月份开始小幅回落，6月份开始效果显现，成交套数和成交金额大幅下挫，分别下降42%和45%。然而在成交均价却是一直居高不下，人民的预期有所缓解，从而在8月份成交套数和成交金额又有所上涨。2、北京市同行变化图3北京市同行业规模变动链家我爱我家中大恒基21世纪中原700600500400300200100010-110-210-310-410-510-610-710-8从北京同行业规模变动趋势图中看出，北京市房地产细则的出台对各房地产中介的规模并没有实质性的影响，规模发展比较平稳。图4北京市同行业业绩万元链家我爱我家中大恒基21世纪中原400003500030000250002000015000100005000010-110-210-310-410-510-610-710-8在同行业业绩中，4、5月份出现大幅度的下滑，但是这并不能说明是因为国十条和细则的影响，因为每年的3月是交易的旺季，4月份出现下滑是必然的趋势，与宏观调控关系不大，然而5月份的下滑则是与细则有着明显的关系，因为往年历史数据，经历4月份的下滑之后，5月份会出现大幅的上涨，但是今年趋势更大趋势的7下跌，这与北京房地产细则的关系是巨大的。然而6月份之后，业绩开始慢慢回升。图5北京市各中介成交数链家我爱我家21世纪中大恒基中原80007000600050004000300020001000010-110-210-310-410-510-610-710-8从中介成交数的趋势图中也可以看出，北京细则的出台效果是有限的，自从4月30日出台细则以来，5月份的签约套数有了明显的下滑，6、7月份依然比较低迷，但是到了8月份签约数有所回升。（二）、深圳二手房市场1、深圳市总体二手市场图6深圳市楼市成交面积和均价万平米成交面积成交均价元140.0020000120.001950019000100.001850080.00180001750060.001700040.00165001600020.00155000.001500010-110-210-310-410-510-610-710-8从深圳市的楼市成交面积和均价来看，深圳楼市与北京却是有很大的差别，5月6日楼市细则出台以后，6月份楼市低迷，成交面积下降26%，成交均价下跌7%，但是7月份之后，成交面积和价格都出现了明显回升趋势。7图7深圳市成交套数和金额套成交套数成交量金额亿元160003001400025012000200100008000150600010040002000500010-110-210-310-410-510-610-710-8通过深圳市成交套数和成交金额看，呈现的趋势和成交面积和成交均价呈相关性，5、6月份出现大幅下滑，但是到了7、8月份开始回升。2、深圳市同行变化图8深圳同行规模（铺数）世华中联中原3002502001501005010-110-210-310-410-510-610-710-87从同行业规模来看，各同行业竞争对手并没有受到细则出台的影响，规模发展比较稳定。这与北京市场类似。图9深圳同行业业绩世华中联中原160001400012000100008000600040002000010-110-210-310-410-510-610-710-8从同行业业绩曲线图来看，4、5月份出现下滑，之后的6、7、8月份开始回升，尤其8月份增长幅度较大，这比北京的变动幅度要大的多。图10深圳市各中介成交数世华中联中原2500200015001000500010-110-210-310-410-510-610-710-8从同行业成交数曲线图来看，三大中介公司的成交数交织在一起，但是总体趋势却是相同的，世联、中原在6月份以后就开始反弹，中联也是在7月份强势反弹。三、预测通过对北京、深圳的房地产二手市场的细则出台之后的变化和同行业的发展情况的研究，我们可以得出：政府第一阶段的调控效果并不明显，并没有达到预期的效果。正因为这样，从而逼迫政府加大调控的力度，甚至通过抑制刚性需求的措施来打压房价，可见政府对这次房地产调控的决心。7面对这样的史上最严厉的调控，在加大房地产供给的同时，不断打压需求，包括刚性需求和投资需求，楼市价格上涨的可能性比较小，但是是否一定下降，关键还是要看落实情况，楼市或将重新进入观望期。7