T謹呈:深圳市星河房地產開發有限公司OPresent:ShenZhenXingHerealestatedevelopsCo.LtdPP星河惠陽專案·营销策略報告RTheReportofCamppintacticsForXingHeODUCE深圳市中原地產顧問有限公司惠州事业部　　　　营销A组11,MAY,2007皇牌代理信心標置本報告的技術成果專屬深圳市星河地產開發有限公司所有；深圳市中原物業顧問有限公司惠陽分公司擁有本報告的策劃思路、分析方法、報告格式的技術版權，未經許可，不得轉讓或翻載。報告評審監製：深圳市中原地產品控中心專案全權負責：鐘志斌行銷總監專案報告主撰：徐智勇策劃經理報告技術負責：徐智勇策劃經理李燊策劃經理策劃參與成員：邱貞標策劃師何卷華高級策劃師劉正文策劃師吳磊策策劃師彭光平策划师報告文字處理：黃露張英華劉顯新这是一个经济大发展的时代这是一个地产发展的大时代无数的城在崛起，无数的边界在崛起中消失大城、大势。深圳,26年前由一个小渔村成就一个世界经济史的神话，一座超级大城崛立在南中国的海滨它仍在不断的生长与漫延……就在大城东边，一颗正升起的明珠人人都在谈论，大亚湾和惠阳……在北纬22°46′，东经114°28′，在惠阳，1030000㎡的山水之间，2007年，星河地产,向东将续写在大城的辉煌中原营销目标：品牌提升&成就版图通过本项目的开发，东部地产确立在惠州、在惠阳大亚湾区域的领导者地位，成就星河版图。将通过颠覆惠阳·大亚湾市场区域，采取引领营销之手段，再续星河传奇：“星耀中天·河山生辉”目　录第一章、颠覆区域8一、市场竞争激烈，硝烟四起，大盘时代、地产盛宴一、市场竞争激烈，硝烟四起，大盘时代、地产盛宴88二、融合造就大势，大势成就地产二、融合造就大势，大势成就地产99三、深圳成为外购力的主要市场三、深圳成为外购力的主要市场1010四、政策严控，高端物业稀缺，迫使中高端投资需求东移四、政策严控，高端物业稀缺，迫使中高端投资需求东移1111五、五、0707年片区别墅供不应求年片区别墅供不应求1313第二章、整合推广策略梳理..16一、总体原则一、总体原则1616二、项目卖点挖掘二、项目卖点挖掘1717三、引领营销策略三、引领营销策略1919四、广告媒介策略四、广告媒介策略2525五、提升营销力五、提升营销力------现场体验树品质策略现场体验树品质策略3030第三章、入市策略建议..31一、入市时机一、入市时机3131二、高姿态入市形象策略二、高姿态入市形象策略3131三、两地拱合，同时入市三、两地拱合，同时入市3232第五章、项目推售策略建议..33一、推盘总体原则一、推盘总体原则3333二、首期推货策略二、首期推货策略3434三、销售控制制造开盘高价速售的良好口碑三、销售控制制造开盘高价速售的良好口碑3535四、分批快速推售，连续引爆市场四、分批快速推售，连续引爆市场3535五、高低组合，多方位赢得市场五、高低组合，多方位赢得市场3535第六章、营销铺排建议..36一、一期营销排期一、一期营销排期3636二、阶段性目标二、阶段性目标3737第七章、价格策略.38一、高价入市驱动策略一、高价入市驱动策略3838二、高开高走，小幅提升，多次提价二、高开高走，小幅提升，多次提价3838第八章、硬件形象展示..39一、景观大道包装一、景观大道包装3939二、售楼处包装二、售楼处包装4040三、看楼通道包装三、看楼通道包装4141四、样板房包装四、样板房包装4343五、楼体包装五、楼体包装4444六、开盘前须展示的环境六、开盘前须展示的环境4545第九章、阶段性推广建议第九章、阶段性推广建议4646一、形象导入阶段一、形象导入阶段4747二、客户蓄水阶段二、客户蓄水阶段4848三、第一批单位强势发售阶段三、第一批单位强势发售阶段5151四、二批单位强势发售阶段四、二批单位强势发售阶段5252五、三批单位强势发售阶段五、三批单位强势发售阶段5353第一章、颠覆区域一、市场竞争激烈，硝烟四起，大盘时代、地产盛宴半岛1号——占地100万平方棕榈岛——占地140万平方米珠江东岸——占地61万平方米星河惠阳项目——占地103万平方米振业惠阳项目——占地61万平方米东部大亚湾项目——占地61万平方米金海岸大亚湾项目——占地162万平方米碧桂园岐山度假村——200万平方米万科项目……超过近2000万的供应储备，诸多品牌发展商加入开发惠阳大亚湾的阵营，项目的营销面对较激烈的区域市场竞争，大盘时代，惠阳大亚湾的市场由复苏时的零星之火，迅速跨进市场的快车道。二、融合造就大势，大势成就地产随着深圳东部产业带的东扩，龙岗东部工业区多个规划中的产业带与大亚湾石化产业带形成紧密产业链，区域经济日趋融合。大亚湾世界产业的支撑力造就的吸引，使做为大亚湾的大后方的惠阳地产步入发展快车道；而南坪快速打通东部干线，至龙岗大工业区仅为16公里，2010年深圳地铁三号线、深惠沿海高速路、3号地铁线、深汕高速、厦深铁路、西二大道等完整城际快速路网的建设与规划令跨城置业客户比重增大，城界逐步消失，造就“深惠同城生活”；惠阳、大亚湾正式纳入深圳版块---“深圳的东岸”东部工业组团与大亚湾形成产业融合，龙大工业区与大亚湾产业带百万产业人群的无限展望，龙岗地产的风生水起，爆涨的行情，日渐消失的城界，惠阳的地缘优势有理由,乘势而进！三、深圳成为外购力的主要市场历年住宅批准预售面积统计961.421000万㎡806.5800716.9707.4697600400200020022003200420052006历年住宅实际销售面积万㎡905.231000806.56820.13800724.41725600400200020022003200420052006土地供应使得的住宅供应减少，市场逐年升温，销售日趋旺盛。特区内土地供应停止，房价居高不