武汉市10月房地产市场报告湖北中原地产研究中心2011.10.04本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。目录A.宏观市场3B.土地市场9C.商品房供应17D.商品房成交23E.报广分析31F.市场小结34PartA宏观市场10月中央领导层多次表示将对宏观经济政策进行预调微调，以维护经济的平稳发展，而对于房地产则保持继续调控的坚定态度要把握好宏观经济政策的力度、节奏和重点，适时适度进行预调微调10月24-25日：温家宝天津要把稳定物价总水平作为首要任务，继续搞好物价调控，稳定通胀预期调研限购政策是不得已而为之的行政办法，政府将在个人住房信息系统和其他相关系统完10月27日：成建设和对接后，适时考虑取消限购政策11届人大23住房公积金的使用范围需要进一步扩大，推进地方省市允许公积金用于支付房屋租金次会议要敏锐、准确地把握经济走势出现的趋势性变化，更加注重政策的针对性、灵活性和10月29日：前瞻性，适时适度进行预调微调；继续采取有力措施稳定物价总水平国务院常务坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步会议巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整一方面拒绝人民币升值要求，保证我国出口形势不再恶化，一方面积极扩大内需，刺激经济自主增长，稳定经济是当前重要任务温家宝：中国坚定实施扩大内需政策胡锦涛拒绝人民币升值要求国务院总理温家宝1日表示，中国政府坚定实施胡锦涛在法国戛纳举行的20国集团(G20)领导人扩大内需的政策。峰会上发表讲话时说，一再要求新兴市场升值货他是在中南海紫光阁会见以穆泰康为团长的美中贸易全国委员会董事会代表团时作出如上表述的。币、减少出口，这不会带来平衡的增长；相反，温家宝说，当前世界经济复苏步伐缓慢而艰难，只会令全球经济陷入“平衡的衰退”，使可持续中美两国要把自己的事情办好，承担应尽的责任和义务，在相互尊重的基础上加强互信、互利、增长成为不可能。呼吁全球领导人不要再敦促新互助，这符合双方的利益，对世界有利。兴市场升值货币。温家宝表示，中美经济互补性强的特点将长期存中国商务部部长陈德铭表示，人民币已升值到了在，两国经贸关系中合作大于竞争，机遇多于挑合理水平。战。中国政府坚定实施扩大内需的政策，致力于保护知识产权，鼓励中国企业积极对美投资，倡议同美方在更大规模、更高水平上开展经济、金背景：奥巴马此前想在峰会上敦促中国允许人民币汇融、科技、基础设施建设合作，愿意通过平等协率升值。若人民币升值，将进一步影响中国的出口增商寻求解决两国贸易不平衡问题的有效方式。长，使中国经济增长乏力。10月PMI为50.4%，环比回落0.8个百分点，新订单和生产指数同时下滑，国内需求增长势头不足。出口订单指数跌至50以下，出口形势非常严峻。经济仍有继续回调压力，经济从政策刺激状态向自主增长回升的转变仍未完全实现采购经理指数PMI走势（%）59575553PMI5150.4生产量49新订单47出口订单45?10月中国制造业采购经理指数（PMI）为50.4%，环比回落0.8个百分点。新订单指数比9月回落0.8个百分点，新出口订单指数比9月回落2.3个百分点，生产量指数比9月回落0.4个百分点。?新订单和生产指数同时下滑，显示国内需求增长势头不足。?出口订单指数最近三个月也出现明显波动下行，8月和10月均在50%以下，说明出口形势非常严峻。今年下半年以来，欧美债务危机不断恶化，利空消息频出，世界经济景气一直低迷不振。进出口订单指数结伴下行，反映出外部环境的恶化对中国的影响正在显现。?由此显示，经济仍有继续回调压力，经济从政策刺激状态向自主增长回升的转变仍未完全实现。Source：中国物流与采购网，国家统计局10月下旬四大行贷款投放加速，预计10月新增贷款可能在5000亿元左右，在货币政策微调的背景下，预测2011年最后两月信贷政策有望相对宽松，可贷资金约1.32万亿当月新增贷款规模(亿元)18917.111650011500650037455000当月(亿元)47001500月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月13579135791357913579111111年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年20082008200820082008200920092009200920092010201020102010201020112011201120112011200820092010四大行数据显示，10月前20天新增贷款规模仅在800亿元左右，剔除国庆长假因素，10个工作日的日均贷款约在80亿元左右。此后，信贷增长开始发力。截至10月27日，10月四大行新增贷款约1400亿元。21日至27日5个工作日，四大行日均新增贷款超过100亿元，贷款投放突然加速。如果按照月末日均贷款超过100亿元计算，四大行全月贷款将超过1600亿元，按以往四大行贷款占全月贷款30%的数字进行推算，10月新增贷款可能在5000亿元左右。在货币政策微调的背景下，预计全年新增贷款将在7.5万亿元左右，那么，今年11、12月可贷资金在1.32万亿，平均每月6600亿元，信贷政策有望保持相对宽松。Note：2011年10月数据为预估数据Source：中国人民银行银行利率上浮降低对武汉客户的购买力影响较大，全国降价业主维权事件频发，对客户心理影响巨大，观望气氛进一步加剧全国降价潮涌动，业主维权事件频发武汉各大银行首套房贷上浮20%左右上海：绿地嘉定新城、龙湖郦城从1.8万元/平方米直降到1.4万元/平方米。浦东中海御景熙岸的促销则是在进行团购活动之后价格可从2.2万元/平方米降至1.7万元/平方米深圳：青湖花半里项目在9月4日正式开盘，当时均价17800元/平方米，送约2000元/平方米精装修。在10月加推新品，单价在12000~15000元/平方米之间。一个月前后，该项目价格直接降了约2800~5800元/平方米，降幅约33%。招商果岭开盘价低于预期2000元/㎡。北京：2011年7月份开始通州的房价开始大幅度下跌，从8月份的均价1.7万元/平方米，直跌到了10月份的1.5万元/平方米左右，每月跌幅在1000元/平方米左右。PartB土地市场2011.10土地供应情况10月土地供应地块23宗，供应面积112.79万方2010.10-2011.10土地供应450.0070400.0060350.0050300.00250.0040200.0030150.0020100.001050.000.00010月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月供应面积（万/㎡）121.63117.32417.94120.3663.15132.0726.4465.16167.680.00102.1575.24112.79供应宗数1717593016169132302227232011.10土地供应情况10月土地供应居住7宗地块，商业7宗，综合性质地块9宗土地性质地块编号净用地面积（㎡）容积率总建面（㎡）P（2011）136号28997.592.572493.975P（2011）141号4255.016.628083.066P（2011）142号16003.1348009.3商业P（2011）145号3840.241.0-1.053840-4032P（2011）140号19674.454.282632.69P（2011）148号79541.713521.8P（2011）138号47999.533.5167998.36P（2011）130号40478.24.2170008.44P（2011）131号231094.7108612.3P（2011）137号73331.122.59189927.6008住宅P（2011）139号123736.82.2272221.048P（2011）143号36519.863.8138775.468P（2011）144号32930.493.0-3.598791.47-115256.712P（2011）146号36250.151.0-1.0536250.15-38062.66P（2011）132号592744.54269103.96P（2011）128号1772002.17384524P（2011）127号1428001.76251328P（2011）134号33625.5218558.24综合P（2011）129号1997002.3459310P（2011）126号6990.55.840544.9P（2011）147号8441.983.227014.336P（2011）133号1303.060.81042.448P（2011）135号20390.330.510195.165本月供应的地块中，P(2011)127、128、129号地块分别为汉阳区墨水湖南岸B、C、A地块，三地块的总净用地面积为51.97万方，总建面109.52万方，是集居住、教育、商业、公共设施为一体的综合用地。不过这三地块在10月31日均延期拍卖。汉阳区墨水湖三地块总体规划图2011.10月土地成交情况本次共成交12宗地块，成交面积共44.81万方，建筑面积114.81万方。成交总价14.14亿元，平均楼面地价1231.6元/㎡。土地成交量走势1400.00501200.00401000.00800.0030600.0020400.00200.00100.00010月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交面积（万㎡）86.62112.82391.34113.5965.37