德国年体验年如何实现魏玛假日二期3300元/㎡均价专题汇报第一部分宏观市场趋势镇江城市辐射能力有限，整体房地产市场仍以本地消化为主，虽然07年楼市整体成交量走高，但价格提升乏力，相比06年156元/平米的增幅远远落后扬州、南京等周边市场，预计08年整体楼市仍然呈上升趋势，但价格提升幅度仍然维持在低水平。■镇江楼市07年1-11月销售情况走势40000035003400300000330032003100200000300029001000002800270002600一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月销售套数1595769168215902279179522332380273824122799销售面积16631485151175008181494197350189525248774253201296507263744302139均价3108301029043054342431262916318830922965310311月份镇江房地产市场在售项目156个，当月总成交套数2799套，延续了5月份2281套、6月份1794套、7月份2233套、8月2360套、9月2730套、10月2799套的单月销售良好势头，平均每月2024.7套的成交量,远远高于2006年平均单月800套的成交量，楼市持续走高,07年实现均价3081元/㎡（06年全市成交均价2925元/㎡）。虽然07年镇江楼市的大部分成交量仍然集中在城中版块，但以丹徒、大港为代表的城郊版块迅速上升也反映出郊区置业的普遍趋势和客户认同，随着丹徒越来越多高端物业的面市，以及政府南移及高铁落户等利好，预计08年丹徒生态住宅区的宜居优势将进一步增强，版块价值也将得到进一步提升。■07年11月镇江各楼市版块销售情况对比分析80000050004500400060000035003000400000250020001500200000100050000京口润州丁卯丹徒大港销售套数51624401265722161832销售面积593745.6451417.8277535.6276963.4191196.5均价43183571303927552293第二部分竞争市场分析07年丹徒在售项目22个，08年上市项目进一步增加，整个区域市场内同质化竞争严重，目前和魏玛假日物业类型和产品力相当的项目有风景城邦和圣地雅阁2个，另一街之隔的驸马花园低价倾销也形成较大竞争压力（低于魏玛均价700元/平米，价格分流现象明显）。■丹徒区房地产市场主要竞争楼盘分布丹徒片区08年已知即将上市项目总体量(万平序号项目名称米)1精功清怡嘉苑202科苑华庭83亚厦风和苑6.84华润金谷项目16总计50.8万平米07年整个丹徒区域市场的上升势头明显高于镇江平均水平，但22个在售项目全年月均销售185套（2万平米以下）的销售现状仍然不尽如人意，预计08年整个丹徒区域市场整体份额小竞争压力大的现状将进一步持续。■丹徒07年1-11月销售情况对比分析500003500300040000250030000200020000150010001000050000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月销售套数15497155147158138163207328294304销售面积19660.213213.21905720031.819054.61671421227.535100.739097.337137.836954均价2650289723312795283225972930289026712634308107年9-11月三个月魏玛假日以总销售193套，均价2700元/平米的业绩占据了整个丹徒区域市场的排行第一，不仅实现真正意义上的高价快销，更超越了开盘前设定的丹徒第二的目标。■07年9月丹徒区商品房销售排行■07年10月丹徒区商品房销售排行■07年11月丹徒区商品房销售排行序号项目名称销售套数均价序号项目名称销售套数均价序号项目名称销售套数均价1魏玛花园9425651风景城邦5830441魏玛花园6727602驸马花园4321442新城茗苑4324542驸马花园4021843风景城邦4027173驸马花园4322773瑞泰城市花园3428804彩虹城3722974魏玛花园3226994风景城邦2731615新城茗苑2823515丹徒辛丰世纪2414355香山茗苑2424686馨园1539156馨园1438896新城茗苑2024617绿之缘1017367画意江南1023397南盛家园1621718南盛家园98鑫基·阳光丽88丹徒辛丰世纪14景9鑫基·阳光丽景79绿之缘11　9南盛家园810华建公寓610彩虹城10　10北极金谷家园711幸福城·格林蓝611聆湖尚郡8　天11香山茗苑712画意江南812北极金谷家园612华建公寓613鑫基·阳光丽景613丹徒辛丰世纪613瑞泰城市花园614龙腾新村514瑞泰城市花园614龙腾新村615龙山商贸中心415聆湖尚郡415绿之缘516北极金谷家园316华瑞新城416彩虹城417馨园217北极·锦绣圌山317聆湖尚郡318幸福城格林蓝天218金谷小区218幸福城219北极·锦绣圌山219爱民苑119华瑞新城220皇家花园120龙腾新村120金谷小区221爱民苑1魏玛假日在产品力和风景城邦、圣地雅阁类似的基础上，无论在销售总量还是销售均价都实现了全面超越，说明在丹徒通过产品力和销售力的有效结合和提升来实现市场领导者品牌的塑造是有市场出口的。参数驸马花园风景城邦圣地雅格魏玛假日建总建筑面积4.58万100万19万20万筑及建筑类型6层多层3-5层联排\叠加\花园洋房,6层多3-5层联排\叠加\花园洋3-5层联排\花园洋房,6层多层用层,18层高层房,6层多层材建筑地貌平地坡地建筑平地原生态坡地景观建筑建筑风格无西班牙\英格兰南加洲德国建筑布局兵营式组团式组团式组团式建筑结构砖混异形框架剪力墙\砖混框架结构全框架短肢剪力墙外墙材料面砖涂料\面砖面砖花岗岩\面砖入口大堂装修标准无标准层\涂料面砖\大理石双层挑高门厅\面砖\地面花岗岩楼梯栏杆及扶手铸铁\木材铸铁\木材铸铁\木材方管\实木门、窗材料塑钢彩铝\双层玻璃双层中空玻璃\钢制门彩铝\双层中空玻璃\成品入户门配内部配套华联\临街商铺超市\外国语学校\四星级酒店\社2100平米酒店式商务中心16000平米商业广场\3100平米风情套区巴士\500米长商业街\商业街\运动配套商业街\2500平米会所\13000平米高及\2000平米会所尔夫果岭\网球场\门球场\嬉水池景观园林景观无8000平米中心景观广场\3000平米塔楼\中央水景\组团景观15000平米中心景观广场\48米高歌休闲广场\10000平米阳光水岸\500特式钟楼\46米长种树木魏玛大道\80米长文化长廊\100多种树木户主力户型面积101㎡两房\130㎡三80-120㎡两房\三房90-134㎡两房\三房88㎡两房\107㎡\120㎡三房型房户型特色无大开间小进深,一楼花园赠送,超大阳台设计,独有八角大开间小进深,独创2.4米的超进深方6米挑高阳台和超大露台赠送窗正阳台,一楼下沉式庭院,赠送落地大凸窗,顶层赠送露台目前成交均价2150元/㎡2600元/㎡2650元/㎡2913元/㎡风景城邦作为100万平米体量，一年超过600万广告费的超级大盘，与目前所取得的销售业绩相比实际是不相称的，其销售模式和推广模式均是不经济的。■风景城邦历史推售状况时间推售情况已售单位销售比例月均吸纳率总销售量18、19、20、21、25、26、27号楼叠加别墅，22、23、24号楼联排别06年5月1日190套93.5％墅，34、35、36、37、38、39号楼花园洋房共计203套房源推出5、6号楼小高层，28、29、06年10月1日40、41号楼花园洋房共计199172套86.4％套房源推出30、31、46、47号楼花园洋06年11月8日71套60.2％房共计118套房源推出29.2套70％32、33、42、43、44、4507年4月8日号楼花园洋房共计132套房源推57套43.2%出23、21、18、25、22、20号楼28套联排别墅，24、1907年9月22日号楼4套双拼别墅，12、16号62套69.9%楼20套叠加别墅推出;多层33、34、30、35、31号楼90套房源推出07年10月179#10#11#13#14#15#联排别墅4套7.7%日52套总计794套556套圣地雅阁作为丹徒区域产品品质和地段最好的项目，目前在销售策略和模式上均存在一定问题。■圣地雅阁历史推售状况时间推售情况已售单位销售比例月均吸纳率总销售率07年10月15#、16#联排别墅共计12套1套8.3%房源推出07年11月171#、2#楼共计76套多层房源日34套44.7%推出11.7套24.7%07年12月223#、7#、13#54套多层房源推0套0日出总计142套35套驸马花园在地段上和魏玛假日一样，销售均价却比魏玛假日低700元之多，但是在销售业绩上仍然不甚理想，说明在丹徒低价策略并不能解决销售的根本问题。■驸马花园历史推售状况时间推售情况已售单位销售比例月均吸纳率总销售率06年9月30日1#2#3#5#7#多层99套94套95%06年10月179#11#多层50套，1#2#商铺52套83.9%日12套07年2月12日17#6#8#多层68套57套83.8%07年8月15日15#多层30套29套96.7%18.1套83%07年8月31日10#多层20套0套007年9月14日1#2#3#6#8#10#多层27套22套81.5%总计3