都市水乡，演绎上海人的屋里厢——中信泰富朱家角项目提案05-0605-0605-0605-06年房产新政年房产新政年房产新政年房产新政的的的的相继出台相继出台相继出台相继出台（国六条）（国十五条）（165号文件）上海房地产步入规整时期上海房地产步入规整时期（166号文件）（171号文件）新政之后新政之后新政之后新政之后1966196619661966格局发生裂变格局发生裂变格局发生裂变格局发生裂变以政府政策为导向，开发商实力为主导以产品为导向以产品为导向我们出路何在我们出路何在我们出路何在我们出路何在以客户需求为导向以客户需求为导向寻求特色化产品定位寻求特色化产品定位我们有什么我们有什么————项目解读项目解读我们有四大资源优势——我们有四大资源优势——我们有四大资源优势——我们有四大资源优势——?区位资源?交通资源?规划资源?人文资源我们有区位资源优势——我们有区位资源优势——我们有区位资源优势——我们有区位资源优势——上海的西大门，长三角的腹心朱家角镇位于上海西郊淀山湖畔，与江苏、浙江接壤，是上海的西面门户。朱家角北连昆山，南接嘉兴，西通平望；是长三角经济带的腹心位朱家角置。我们有区位资源优势——我们有区位资源优势——我们有区位资源优势——我们有区位资源优势——上海高档别墅聚集圈绿洲江南园、海源别墅、康桥水乡确立朱家角高档别墅聚集圈概念。70%的上海人本地消费，使这里成为上海人居住的乐园绿绿洲江南洲江南园园海源海源别别墅墅本地本地块块占地：占地：430430亩亩占地：占地：50005000大淀湖大淀湖容容积积率：率：0.170.17亩亩物物业类业类型：型：独栋别独栋别墅墅物物业类业类型：型：独独栋别栋别墅墅康康桥桥水水乡乡朱家角老朱家角老镇镇占地：占地：455455亩亩容容积积率：率：0.760.76物物业类业类型：型：独栋独栋、、联联排排我们有交通资源优势——我们有交通资源优势——我们有交通资源优势——我们有交通资源优势——五横两纵高速公路格局五横：沪青平高速公路、沪宁高速公路、沪杭高速公路、苏沪高速公路、浦东机场高速公路；（沪青平高速西段将于06年5月建成通车，连通朱家角与浙江省）二纵：同三高速公路（北起黑龙江同江市，南至海南省三亚市）、嘉金高速公路；连通申苏浙皖高速公路3条国家一级公路：318国道、外青松公路、苏虹公路；我们有交通资源优势——我们有交通资源优势——我们有交通资源优势——我们有交通资源优势——低速磁悬浮A9线2011年通车本本项项目目MM朱家角站朱家角站我们有规划资源优势——我们有规划资源优势——我们有规划资源优势——我们有规划资源优势——人口导入-1966的城市人口外迁?按照规划，中心城区在未来5崇明年内至少需要向郊区迁出150宝山罗店户，约500万人口，这部分人安亭新镇群将向新城以及新市镇转移；?朱家角既是一城九镇中的重点青浦新城上海中心城发展城镇,也是“1966”城镇体系规划中的新市镇之一；松江新城朱家角朱家角?朱家角现有镇区总人口1.8万新浦江城临港新城人，按照规划，未来镇区规划奉贤6万人口，共导入人流4.2万金山人，（本项目人口规划1.1万)。我们有规划资源优势——我们有规划资源优势——我们有规划资源优势——我们有规划资源优势——产业支撑-虹桥综合交通枢纽港虹桥交通枢纽港占地面积26.26平方公里；?高速铁路，连接京沪、沪宁、沪杭城际，京沪高铁和沪宁、沪杭城际铁路的专用客站，日吞吐量20万人次；?航空港，年吞吐量到3000万人次；?机场快线（磁悬浮），连接浦东虹桥两大机场；?城市轨道交通，连接虹桥机场、浦东机场、新江湾城、新客站；?地面公共交通，不少于30条公共汽车线和日客运量2.5万人次的长途高速巴士站。我们有规划资源优势——我们有规划资源优势——我们有规划资源优势——我们有规划资源优势——产业支撑-徐泾商务区?总部经济与现代服务业作为主要导向，力图打造一个国际性的商务集中区域；虹桥商务区虹桥商务区徐泾商务区徐泾商务区?徐泾商务区规划开发面积3765亩，建筑面积150万平方米，其中商业面积20万平方米，商务写字楼面积80今日商务经济西进万平方米；?徐泾商务区的打造意味着中心城区功能的扩散趋势，该趋势为人口的郊区化扩张趋向提供了有利的产业支持。我们有人文资源优势——我们有人文资源优势——我们有人文资源优势——我们有人文资源优势——朱家角海派文化的发源地马家浜文化，崧泽文化的发源地宋代朱家角就是国家粮仓、官仓“衣被天下”，朱家角曾为江南巨镇朱家角上海瓷器的发源，曾被称为中国第一窑朱家角有着江南第一酱园的涵大隆项目解读结论——项目解读结论——项目解读结论——项目解读结论——市场裂变客户裂变需求爆发政府政府舆论舆论呼吁中低价呼吁中低价中心中心--虹虹桥桥--徐徐泾泾商商务务市市场场裂裂变带动变带动客客户户裂裂房，而市房，而市场真场真正的正的刚刚黄黄金走廊金走廊将带动区将带动区域域变变，，为为本本项项目提供良目提供良性需求改善型、舒适性需求改善型、舒适市市场场的裂的裂变变好的客源好的客源导导入入型型并并未爆未爆发发这些客户是谁这些客户是谁————客源定位客源定位上海未来消费走势——上海未来消费走势——上海未来消费走势——上海未来消费走势——未来5年属于二次置业市场90年代满足基本居住需求98-02年初级改善型居住成为主流投资消费成为市场主流03-05年06-10年二次置业、居住多功能要求成为主流项目客源导入条件——项目客源导入条件——项目客源导入条件——项目客源导入条件——导入客源交通支撑居住环境支撑轨道：低速磁悬浮9号线生态条件：大淀湖（长住型客户导入）人文景观：朱家角老镇道路：沪青平公路、沪杭居住档次：高档别墅围高速、沪宁高速。绕。（有车群体的导入）客户是谁客户是谁客户是谁客户是谁----客源定位客源定位客源定位客源定位具有本土文化的上海城市中产阶级具有本土文化的上海城市中产阶级客户是谁客户是谁客户是谁客户是谁----客源特征客源特征客源特征客源特征?主力年龄35-50岁之间（经济实力最强）?有房有车的城市中产者?二次置业，寻求生活品质的升华（追求居住舒适性）客户是谁客户是谁客户是谁客户是谁----客源特征客源特征客源特征客源特征易居客户分类模型二老空巢经健康养老中（50-60岁以上）三代同堂济产型型儿女立家品质家庭（41-50岁）中大学丁客家庭3口之家富富富目标群体豪裕贵型型型都市新锐3（26-40岁）幼小3口之中学口之家家新上已婚丁客海三代同堂人新婚族单身丁客——300—100—30以上万元/年新新人类单身E族30—10万元/年10万元以下（22-25岁）客户是谁客户是谁客户是谁客户是谁----客源构成——客源构成——客源构成——客源构成——上海西区的二次置业客青浦区域客及周边外地客华侨叶落归根客60%25%15%这些客户到底需要什么这些客户到底需要什么这些客户到底需要什么这些客户到底需要什么本土文化的情结生态环境的追求物业高性价比客户需求客户需求居住品质的提升交通方便、配套完善满足家庭全龄生活需求客户需要什么客户需要什么————项目定位项目定位客户需要什么——客户需要什么——客户需要什么——客户需要什么——“1966”全盘西化，上海没有一个真正属于上海人的屋里厢宝山罗店北欧风情小镇安亭新镇德国科技新镇上海中心城松江泰晤士小镇朱家角朱家角英国风貌新浦江城原创意大利风格客户需要——客户需要——客户需要——客户需要——U-TOWNU-TOWN——一个都市水乡，演绎上海人的屋里厢什么是什么是什么是什么是U——U——U——U——U就是YOU的生活，是专为配备的现代居住方式，具有专属性。U就是UP的心态，不指年龄，适合全年龄段只要有向上的生活要求。U就是优的生活品质，是高品质生活的象征。什么是什么是什么是什么是U-TOWNU-TOWNU-TOWNU-TOWN————————集特色居住、休闲、度假、商业功能为一体具有现代都市水乡风格、注重生态与人文特色适合上海全龄化居住的和谐新市镇什么样的住宅是客户追求的什么样的住宅是客户追求的————住宅产品构建住宅产品构建什么样的住宅是客户追求什么样的住宅是客户追求什么样的住宅是客户追求什么样的住宅是客户追求的的的的情景院落式住宅诞生情景院落式住宅诞生什么样的住宅是客户追求什么样的住宅是客户追求什么样的住宅是客户追求什么样的住宅是客户追求的的的的情景院落住宅立面示意三层附加退让大露台底层附加花园二层附加露台什么样的住宅是客户追求什么样的住宅是客户追求什么样的住宅是客户追求什么样的住宅是客户追求的的的的情景院落住宅平面示意31-层2平面复图式（平两面房图两(厅四10房0两平厅1米9）6平米）什么样的住宅是客户追求什么样的住宅是客户追求什么样的住宅是客户追求什么样的住宅是客户追求的的的的情景院落住宅先导市场产品形态`户型户数比例备注院落式复式公寓180-20044%附加地下室与花园面积渐退式复式公寓140-16023%附加露台面积渐退式平层公寓100-12013%附加露台面积附加地下室、花园及露3层里弄式公寓180-20020%台100%什么样的生活是客户追求的什么样的生活是客户追求的————商业产品构建商业产品构建什么样的生活是客户追求的什么样的生活是客户追求的什么样的生活是客户追求的什么样的生活是客户追求的全龄化商业的诞生全龄化商业的诞生全龄化商业体系——全龄化商业体系——全龄化商业体系——全龄化商业体系————形成河文化主题（城区级）、运动健康主题（社区级）、生活配套主题（组团级）的三重商业体系运动健康主题商业河文化商业-依托市镇水系，布置河、湖沿线，体现都市水乡风生活配套情主体商业运动