银银基基王王朝朝整合推广提案郑州****房地产营销策划有限公司银基银基::豪宅字典豪宅字典银基王朝银基王朝登顶之做登顶之做,,皇城巨献皇城巨献,,制定中原豪宅至高制定中原豪宅至高标准标准中原上层阶级生存方式的伟大变革……我们必须我们必须我们必须我们必须我们必须达成的战略清楚的方向定位的事情执行的策略建立的形象?必须思考的两大命题?必须使用的三张王牌?市场环境研判?项目战略解析?解读项目?锁定目标人群?项目优劣势分析?锁定案名策略?项目整体推广策略?项目核心价值体现?项目产品定位?项目整体营销策略?项目形象定位?项目一期整体推进布局?锁定推广总调性??主题活动建议创意表现秀稿我们必须达成的战略:命题一：银基王朝代表的什么?思路：定势银基王朝，不应该放在房地产的语境中，应该放在城市发展的大语境中，运用国际化的宏观视野、中原贵族对未来社区的宏大构想，创造出一种全新的城市生活方式，让骨子里的毫宅情结——”骄傲”与“和世界同步生活”的“舒适”兼得。?为中原精英的“国际化都会生活”找到真正的附着点。?100万平方米的体量，尤其是郑州东区大项目云集、大品牌云集的地方，需要我们站立城市的高度运作项目。本项目所扮演的角色将不止于“居住空间”的范畴，而是站在郑州城市未来发展的高度上，引领郑州完成“现代都市”蜕变的关键节点，一个不仅负担着提升土地价值，而且同时承担了为区域定位，提升整个郑州生活质量和城市品位的地块。我们必须达成的战略银银基王朝基王朝?郑州城市运营的杰出先锋?郑州东区造城运动、最国际化的首席推动者?中原人居旗帜?中原5000年底蕴之上的国际化精神追求东·中·西/政治·经济·生活/物质·文化·精神/现代·传统·未来我们必须达成的战略:命题二：在大品牌、大社区、高层竞争激烈的情况下，如何保彰100万平米豪宅的品牌和效益双丰收？?郑州新老城高起点规划、高标准配套、高要求建设等，吸引了大批高素质开发商前来?目前已经形成了郑州最具国际化的区域，品质和环境被社会广泛认同。?随着国家宏观调控/土地资源减少/城市人口增长，中国的城市都在向“高”处发展，?本项目周边云集大量高规格、高起点、高价位的楼盘.未来竞争日趋激烈?本项目如何在这样的境况下，保持高价位运行的理想化销售呢？思路：?建立绝对的项目高度，产品核心价值的差异性、唯一性、排他性提炼?树立充分的品牌社会认同?项目高附加值产生?建立绝对的市场关注?体验环境的营造配合我们必须达成的战略:第一张牌、建立综合性产品高度1、“小盘以奇胜大盘以正合”，大型项目的成败并非靠一个简单的产品卖点和小创意就能够取胜，而要靠对土地、对区域、对规划、对产品线、对配套、对附价值的整体运筹。大盘更是一个长期的战略，要求我们对现金流、利润点、市场刺激点的深度理解和把握。2、实现利润最大化和最能促动客户实施购买行为的是产品的品质和附加值的不可替代。3、诸多实力开发商、同质化楼盘的多层面竞争的要求。4、项目诸多卖点需要系统化的统筹，建立综合价值，树立绝对标杆我们必须达成的战略第二张牌、企业资源和品牌价值最大化整合1、目前房地产市场走向了：规模化、资本化、合作化、品牌化和风险化时代，其中尤其以品牌化对企业外向的核心竞争力作用最大。2、银基地产：中原最具实力的商业地产运营商,强大的品牌号召力以及市场影响力.市场基础庞大，企业口碑优秀，建业品牌价值无可估量。3、100万平方的体量，同质化的高层产品，郑州东区，需要占据绝对的话语权，需要我们整合品牌及客户资源，建立稳固的市场基础。我们必须达成的战略第三张牌、提升项目人文价值1、跳出周边项目区位、建筑品质的价值诉求，再次提升项目形象，建立二、三期清晰的精神诉求，提升附加值。2、跟目标客户进行心灵上的沟通，使其灵魂愉悦。3、高端起笔、磅礴立意，提高项目附加值，便于高价位下后期的产品推广4、人文价值，理应是景观的一部分人文关键词：是巨子也是赤子/世袭贵族/侯门似海/百年荣耀我们必须达成的战略三张王牌，构筑本案丰满的气质形象银基资源产品品质本案气质组成架构人文内涵大宅之上，自然深处，人文豪宅，品质之集大成者品牌线，产品线，人文内涵线，三条线索交叉使用，将整合的力量释放到最大。我们必须达成的战略　项目战略解析　对于城市战略　　我们要将占据城市的制高点，掌控话语权。　对于土地战略　　我们要完成区块的封疆力作，成就登顶荣耀。　对于品牌战略　　我们360度整合品牌资源，高人一等。　对于产品战略　　我们要打造中原首席国际品质纯高层贵族社区。　对于营销战略　　我们要高举高打，巧借力，继续领跑市场。　对于开发战略　　我们要品牌前置、概念前置、体验前置。我们必须我们必须我们必须我们必须我们必须达成的战略清楚的方向定位的事情执行的策略建立的形象?必须思考的三大命题?必须使用的三张王牌?项目所处的市场环境?项目战略解析?解读项目?锁定目标人群?项目优劣势分析?锁定案名策略?项目整体推广策略?项目核心价值体现?项目产品定位?项目整体营销策略?项目形象定位?项目一期整体推进布局??主题活动建议创意表现秀稿我们必须清楚的方向项目所处的市场环境一、一、关关于于郑郑州市州市场场商品房成交走势06.1月-07.10月商品房成交情况走势图万平方米元/平方米1604500140400012035003000100250080200060150040100020500001234567890112345678920..111.16666666..777777766.77.00000000066000000000670000商品房供应量成交量成交均价我们必须清楚的方向项目所处的市场环境二、新增供应量走势分析2006年1月－2007年10月郑州市商品住宅新增供应量走势图万平方米1401201008060402001234678901205123456789111166666666.677777777700000000066600000000070000我们必须清楚的方向项目所处的市场环境三、新增供应量区域分布1）．总体投放情况2007年10月郑州市新开盘住宅项目区域分布图543210金水区中原区管城区郑东新区我们必须清楚的方向项目所处的市场环境２）．成交量走势分析2006年1月－2007年10月郑州市商品住宅成交量走势图万平方米12010080604020035891261246701234578901.11..1666.7666666..77777777.6000000000660000000007000010月份郑州市商品住宅成交量为49.69万平方米，同比下降3.18%，环比下降6.74%。本月延续了上个月的下降趋势，并且是自今年3月份以来，成交量最低的一个月度，“金　九银十”的传统现象并没有再次上演。一方面是宏观调控政策不断出台，投资性需求受到打压；而另一方面开发商却在继续调高房价，自住性需求遇到阻力，两种力量的交集造成了这种有价无市的局面。我们必须清楚的方向项目所处的市场环境３）．成交面积段分析2007年10月郑州市商品住宅成交面积段分布2.69%4.65%5.42%23.51%11.72%10.73%10.20%13.13%17.95%50以下50－7070－9090－110110－130130－150150－170170－190190以上2007年9－10月郑州市商品住宅成交面积段分布比较百分比302523.512017.851513.131010.210.7311.725.4252.694.650000000下79103579上以11111以00－0－0557－－－－－901030507019111110月比重9月比重截至十月，郑州市商品住宅去化套数最多的为50平米以下的户型，占比达到23.51％，但相对于8月的29.11％、9月的25.50%,有了较大幅度的下滑。这是在第二套住房贷款首付比例提高后发生的显著变化，说明郑州的小户型市场多为投资性需求。其次为70－90平米、90－110平米的户型，占比分别达到17.95％、13.13％，我们认为，首次置业的自住需求仍然较旺。而150平米以上的大户型占比较低，主要去化力量为周边地市客户。我们必须清楚的方向项目所处的市场环境４）．成交均价走势分析2006年1月－2007年10月郑州市商品住宅成交均价走势图元/平方米50004000300020001000091481234567823567912001111666666666777777777.00000000000000000066670000我们必须清楚的方向项目所处的市场环境５）．成交价格段分析（以面积为比较基数）2007年10月郑州商品住宅成交价格段分布6.24%9.05%17.82%6.88%8.55%10.50%21.09%19.87%2000以下2000－30003000－35003500－40004000－45004500－50005000－60006000以上我们必须清楚的方向项目所处的市场环境６）．供求关系2006年1月－2007年10月郑州市商品住宅供求关系图3.532.521.510.50012134567891234256789111666666666777777777666000000000000000000000截至10月，郑州市商品住宅供求比为1：0.8。而今年前三季度郑州市商品住宅供求比为1：0.91，缓解了去年供不应求的局面。受供