这是一个经济大发展的时代这是一个地产发展的大时代无数的城在崛起，无数的边界在崛起中消失大城、大势。1市市场场硝烟四起硝烟四起光耀城——占地63万平方米半岛1号——占地191万平方米棕榈岛——占地140万平方米熊猫国际——占地83万平方米碧桂园——200万平方米振业惠阳项目——占地173万平方米南杰项目——占地60万平方米珠江东岸——占地61万平方米星河惠阳项目——占地103万平方米东部大亚湾项目——占地61万平方米西飞项目——占地73万平方米金海岸大亚湾项目——占地162万平方米龙光地产项目——占地约200万平方米。。。。。。2市市场环场环境境惠惠阳阳，，5454万人口，近万人口，近9090万常住人口的小城，万常住人口的小城，房地房地产产放量由放量由4040多万平米多万平米//年激增至百万平米年激增至百万平米//年，年，后后续续待待开发开发地地块块面面积积超超过过20002000万万㎡㎡；；价格价格与开发与开发增量同增量同样样迅速，迅速，20062006年底年底热热点点区区域已域已突破突破38003800元元//㎡。㎡。0707年直逼年直逼50005000元元//㎡。㎡。卖给谁卖给谁？客？客户户在在哪哪里？里？3激烈的激烈的竞争竞争市市场环场环境下如何境下如何实现实现目目标标？？4营销策略报告5报告思路?项目所处的市场环境?项目所面对的客户?项目如何定位?项目营销策略6宏宏观观背景及政策背景及政策7背景背景1——1——深深圳东扩圳东扩惠—湾惠州，深圳后花园！深圳东扩的必然走向！大城、大势。消失中的城界8背景背景1——1——深深圳东扩圳东扩深圳房地产市场关内总体均价已经达到21959元/㎡，深圳的土地供应量已不足，未来将无法满关外价格已经超过11000元/㎡；足市民需求…高房价低供应深圳，向东看！9背景背景2——2——产业转产业转移移惠州肩负着深圳工业转移的重任，产业转移必定拉动人口增长。深圳城市发展工业转移惠州承载工业转移惠阳、大亚湾10背景背景3——3——大大亚湾产业带动亚湾产业带动大工业、大港口、大旅游的新型现代化海滨城市?以石化产业为主导，?电子、汽车零配件工业协调发展，?惠州港的物流聚集效应，11背景背景3——3——大大亚湾产业带动亚湾产业带动大亚湾区2006年经济运行总体情况2006年大亚湾生产总值较06年实绩(亿累计比05年同期增减05年有88.3%的增长率,得益指标名称元)（％）于大亚湾区内招商成果的逐步实现，产业经济巨大的效应初地区生产总值100.290.3现端倪，工业产值比去年同期第一产业2.42.8增长2.68倍，区域总产值比第二产业72.7150.1去年同期增长85%,大大高于＃工业66.6272.2广东其它区域。随着产业经济的进一步落实，未来大亚湾经第三产业25.116.8济将呈加速度发展。近年大亚湾地区生产总值列表1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年总值1050091224021512041854243425074462305265371002000(万元)增长率14.8%16.6%23.5%22.6%81.8%30.3%18%90.3%以上数据来源：《大亚湾统计局》12背景背景4——4——大交通大交通规划规划引引领领便利的内外交通，连接深圳/惠阳，城际边际逐步消失。深汕高速—在淡水坑梓均有出口，两地空间距离缩短；南坪快速——被誉为深圳“二环线”，二期将建设龙岗区的横岗惠阳、坪山、大工业区段，至惠阳与西南大道连接，直通澳头镇深惠合作产业区龙岗大工业区地铁三号线——将延长至淡水、大亚湾预期13大亚湾大亚湾沿海高速—08年底通车背景背景5——5——惠南大道惠南大道带来带来的的历历史史时时机机惠城三和惠阳速速汕高高深深汕大亚湾2008年，惠南大道全线通车，三和/秋长交汇片区迎来历史性的发展时机，成为惠阳、惠城、大亚湾三城之间的城际枢纽14背景背景66－大－大盘进驻盘进驻一时间，市场硝烟四起，振业来了、星河来了、珠江投资来了、碧桂园来了……，它们都来参加这里的地产的盛宴，整体市场逐步升温，大盘大势引领发展，……15政策背景——政策背景——经济现状经济现状07中国经济：物价上涨，通胀压力宏观调控箭在弦上，经济调控压力势必加大，银根收紧已经开始！16地地产产政策政策?06年国六条，但执行困难，成效甚微，深圳楼价成倍飙升；?07年通货压力，银根进一步收紧；?07年银行多次加息，今年连续四次加息；?07年8月深圳二手房交易价格统一评估，彻底规避阴阳合同逃税方式，个人所得税开始正式征收；?07年8月深圳房产按揭收紧，置业者拥有二套房产以上按揭三成，依次递加，拥有五套房以上银行停止放贷，楼市受到较大影响，对楼市过热起到一定的抑制作用；?中国房协建议尽快开征物业税，深圳或成为试点，此舆论对深圳投资客打击较大。政策调控的不确定因素也是我们需要关注的焦点。17项项目所目所处处的市的市场环场环境境18整整体市体市场轨场轨迹迹惠阳、大亚湾深圳公元2003年中海壳牌签约大亚湾，深圳地产向关外龙华、布吉、宝安进发。片区地产出现复苏.房地产价格大幅上涨，关外成为置业热土公元2004年区域地产盘整公元2005年稳步发展关内价格过万，深圳人纷纷出关公元2006年片区市场激发价格飞涨，关外中心区域过万，深圳人在寻找新的家园。深圳客户开始涉足，熊猫国际入市，半岛1号、东方新城蕴量地产市场本地消化平缓，熊猫国际、锦江国际，深圳客户纷纷进入本地消化为主，深圳渐成占主流——熊猫国际、中铭豪苑、瑞景居振业、珠江投资、光耀、星河、东部纷至踏来，市场全面复苏，深圳成为区域置业主流07年？08年？寻找大势19市市场发场发展展态势态势惠阳大亚湾地产轨迹：一年一大步2007年？？2006年的惠阳－大亚湾年末达3800元/㎡销售约46.7万㎡2005年的惠阳均价2500元/㎡左销售约30万㎡右无往不利：深、惠实力发展商力发惠阳－大亚湾，众星捧月；区域受利好带动，前景斐然。20惠州房价惠州房价走走势势历年惠州房价情况2006年惠州房地产价格走势40003537350031863365350030013005294228113000255327303000254224022486239424242500278726342480250020001965200015001500100050010000500月月月月月月月月月月月月123456789012111年年年年年年年年年0666666666年年年0000000006660000000000002222222220002001年2002年2003年2004年2005年2006年222数据来源：《惠州房产交易中心》2006年,商品房销售均价为2942元/平方米，增长15.7%1月份的2811元/平方米到12月份的3365元/平方米,上升空间为554元/平方米。价格的提升拉动房地产的良好发展，投资空间较广。21惠惠阳楼阳楼市市整整体体分布分布图图区域内主要竞争楼盘分析地产开发集中于惠老城区商业相对活跃住阳新中心区宅开发以中小项目为主区域市场竞争大势22惠惠阳阳城城区楼区楼市市分布分布图图东方新城壹品上城尚城世家中豪华厦棕榈岛半岛1号开城公寓倾城名钻都市广场广场明珠丽江花园富康国际中铭豪园隆基·天地广场中恒·soho世纪中天·彩虹城惠阳楼盘分布惠阳楼盘分布23惠惠阳阳中中心心区楼盘统计区楼盘统计分析分析均价（元/楼盘名称分期开发及各期推量销售率备注㎡）一期洋房3500,分6-8期开发，其中1期2期洋房启动诚意登记，预计均价洋房100%、半岛1号类别墅4300-124600-4800元/㎡，下半年正式开类别墅100%5300万㎡，2期36万㎡始销售洋房4100,双拼分3期，其中1期7.25万洋房100%、3期首批高层洋房开始咨询，预计东方新城7000,独栋㎡，2期4.39万㎡别墅100%08年初推出11000分3期开发，其中1期总建2期5月开始认筹，预计年底尚城世家4500售馨面14万㎡，388套推出。销售情况较好，剩余少量单位达5000元丽江花园4500共4期，3期4栋，279套仅数套剩余/㎡都市广场3500共1期，单体楼，880套售馨人人乐进驻销售商业良好3800（带500隆基天地广分两期开发，本期2栋高元3房95%今年5月开盘，销售情况良好场层，530套装修）按揭99折，锦江国际4500/售馨一次性98折，尾盘价位在4500元/㎡在售楼盘销售情况良好，且价格上升幅度较快，目前中以上心片区洋房4200（带装仅剩1套1房，2套2房单位。按揭价格壹品上城基本在4500元/平米共左右1期。约99%修）99折，一次性98折24共1期。5.4万建面，5135000元VIP卡，认筹客户800批，5华茂倾城3600售馨套。月19日开盘。大大亚湾亚湾市市场现状场现状土地清查与基础设施建设?由于历史原因，大亚湾土地产权不明晰，对大亚湾房地产产业发展形成了较大阻力，2007年以来，政府加大了土地整改力度，清查产权问题，从此举也可以看出大亚湾政府对房地产产业发展的高度重视。?未来几年的大亚湾基础设施将不断完善并带动地产产业的飞速发展。25大大亚湾亚湾房地房地产产市市场现状场现状听涛雅苑菩提园南山国际小城故事东方广场休游旅区康汇花园涌假霞度惠阳闲新天名城熊猫国际凯旋居美岸栖庭君豪公寓响水明苑丰华商务大厦海岸国际公寓总体市场目前大亚湾居住形态较为初级，现有楼盘整体性差，规模小，布局分散。26大大亚湾亚湾在在售售已已售售楼盘统计楼盘统计楼盘名称占地面积/㎡建筑面积/㎡均价/元备注部分小户型和别墅于熊猫国际83万107万4500