2012年中国房地产发展前景预判上海中原研究发展中心shanghai.11.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1※目录※第一部分：2011年房地产运行经济、政策、金融环境分析第二部分：2011年房地产市场回顾第三部分：当前房地产行业拐点是否到来的几点判断第四部分：房地产行业未来发展前景的几点预判说明：数据来源：佑威、中原房地产行业监测系统、Wind数据、统计局数据范围：截止到2011年10月底分析范围：全国第一部分：2011年房地产行业运行经济、政策、金融环境分析美国经济运行情况美国复苏势头略有回升，高失业率、消费者和企业信心缺失仍无明显改善，房地产稍有反弹，但前景不明朗GDP年率初值新屋开工年化月率8%20%6%15%10%4%5%2%0%0%12345678910111212345678910-5%-2%20102011-10%-4%-15%-6%-20%-8%-25%失业率NAR成屋销售年化月率12%15%10%10%5%8%0%6%12345678910111212345678910-5%201020114%-10%2%-15%-20%0%13579111357911135791113579-25%2008200920102011-30%英国经济运行情况英国经济日益恶化，明年仍可能停滞，通胀压力急剧下滑，房价依然有下行压力GDP年率初值Halifax季调房价指数(月率)4%6%3%5%2%4%1%3%0%-1%2%-2%1%-3%0%-4%13579111357911135791113579-1%-5%2008200920102011-6%-2%-7%-3%失业率核心消费者物价指数(月率)6.0%2%5.0%2%4.0%1%3.0%1%2.0%0%135791113579111357911135791.0%-1%20082009201020110.0%-1%135791113579111357911135792008200920102011-2%欧元区经济运行情况欧元区主权债务危机的负面效应向银行体系和实体经济扩散，成员国经济全面下滑，金融市场动荡加剧GDP年率初值Sentix投资者信心指数3%3000.00%2%2000.00%1%1000.00%0%0.00%-1%13579111357911135791113579-1000.00%-2%2008200920102011-2000.00%-3%-3000.00%-4%-5%-4000.00%-6%-5000.00%失业率核心消费者物价指数终值(月率)12%2%10%1%8%1%6%0%135791113579111357911135794%-1%20082009201020112%-1%0%-2%135791113579111357911135792008200920102011-2%日本经济运行情况日本经济有所反弹，失业率下降，房地产市场仍处于低谷新屋开工年率GDP年率增幅80%6%5%60%4%3%40%2%20%1%0%0%-1%13579111357911135791113579-20%-2%2008200920102011-3%-40%-4%-5%-60%失业率全国消费者物价指数(年率)6%3.00%5%2.00%4%1.00%3%0.00%2%13579111357911135791113579-1.00%20082009201020111%0%-2.00%135791113579111357911135792008200920102011-3.00%外部经济环境及前景预测全球经济增长将长期处于低谷，新一轮量化宽松政策可能启动IMF在9月份发布的《世界经济展望》中下调了全球和大多数国家的经济增长预测。预计2011年和2012年全球GDP增长均4%。美国经济彻底恢复路途茫茫从美国经济形势和政策走向看，美国低增长态势还将延续，高盛预计，美国的GDP增速第四季度可能放缓至1%，明年第一季度进一步减慢至0.5%，美国经济、政治格局在未来4-5年内很难出现大规模的逆转继高盛和标普之后，花旗也加入调降美国经济增幅预期的行列。花旗将美国今年的经济增幅预期从1.7%调降至1.6%，将明年的增幅预期从2.7%调降至2.1%。欧债危机三年内将有起色已经爆发了近两年的欧债危机可能会在3年内得到根本性的改变，南欧国家会进行深刻的改革，而德国等国则将为自己的金融机构埋单。南欧国家的改革是整个国家面临国际压力整体削减社会福利的改革。日本经济复苏前景黯淡日本内阁府10月17日发布报告称，日本经济正在逐步恢复，但是复苏步伐有所放缓，因全球经济增长放缓拖累该国出口和工业产出，且日元走强和能源紧缺持续影响经济增长前景。这是日本政府在过去6个月来首次下调对本国经济前景的评估。自大地震以来，日本经济的中期增长前景变得模糊。新兴经济体增长放缓忧虑加深自8月份以来，一系列数据都在传递这样的信息：发达国家需求减弱正在给出口驱动型经济体带来压力。近期，为了防止经济大幅放缓，抵御欧债危机对出口的冲击，巴西、印尼等部分新兴市场国家央行开启降息通道，未来新兴市场将很有可能与发达国家一起走向全球新一轮的变相刺激和宽松政策。国内经济运行情况经济趋向好转，房地产市场仍然深度下滑季度GDP同比2008-2011年10月CPI、PPI月度走势14%15%12%10%10%8%5%6%4%0%2%1357911135791113579111357920082009201020110%-5%-10%中国城镇登记失业率中国制造业采购经理指数(PMI)4%70%4%60%50%4%40%4%30%4%20%4%10%4%0%135791113579111357911135792008200920102011国内房地产市场运行情况经济趋向好转，房地产市场仍然深度下滑房地产开发景气指数1081061041021009896949290881357911135791113579111357920082009201020112008-2011年10月固定资产及房地产开发投资同比增幅走中国商品房销售面积同比势60%50%50%40%40%30%30%20%20%10%10%0%0%1357911135791113579111357913579111357911135791113579-10%20082009201020112008200920102011-20%城镇固定资产投资同比房地产开发投资同比-30%经济发展前景预判在内忧外患的压力下，中国经济将减速发展，发展前景依然广阔中国历年城市化率2008-2011年10月社会消费品零售总额及增长情况50%180002548%1600046%140002044%120001542%1000080001040%600038%4000536%20000034%32%20080120080320080520080720080920081120090120090320090520090720090920091120000120100320100520100720100920101120110120110320110520110720110920130%20002001200220032004200520062007200820092010社会消费品零售总额（亿元）同比增长率（%）?2000-2010年居民人均可支配收入及家庭恩格尔系数虽然外部环境日益复杂，但经济发展增速的下滑主要是宏观调控的结果，未来经济发展前景依然广阔，不会出2500060现硬着陆。中国银行报告预测四季度中国经济增长9.4%2000050左右。?40目前通过膨胀压力逐步减弱，房地产调控也取得了显著15000效果，经济结构调整也效果也开始显现，对出口的依赖30正在减弱，内需支撑快速发展，中国经济正在朝愈加健1000020康的道路发展。?500010我国当前正处于城镇化快速发展阶段，2010年底我国城市化率已经达到47.5%。预计到“十二五”末，这一比00例将超过51%。20002001200220032004200520062007200820092010?城镇及农村居民人均可支配收入快速增长，在十二五期农村居民人均可支配收入(元）城镇居民人均可支配收入（元）间，国家推出更多居民增收措施，内需经济的稳步增长农村居民恩格尔系数（%）城镇居民恩格尔系数（%）具备愈加坚实的基础。近年楼市调控政策回顾近年来中国楼市遭受频繁的宏观调控，特别是去年国八条之后，以严厉打击为主政策风向不断转换，楼市不能承受调控之重?“1.26”国八条出台?上海继重庆后开征房产税??《境外投资管理办法》出台1.31日上海限购令出台??《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》上海继重庆后开征房产税??《关于加强土地出让收支管理的通知》2月起华东主要城市限购令纷纷出台??《调整个人住房转让营业税政策的通知》前7个月6次上调准备金率、3次加息基调：继续抑制??基调：促进房地产市场稳定健康发展2008200920102011基调：抓紧建立住房保障体系基调：抑制部分城市房价过快上涨基调：严厉打压????《关于促进节约集约用地的通知》出台?《流动资金贷款管理暂行办法》出台7.12国务院常务会议“二三线城市”也要限购??“10.22”新政出台?《个人贷款管理暂行办法》出台7.26“新版沪四条”发布，再次紧缩限购令??松绑二套房营业税征收