郑州商业地产市场简析河南中原投资顾问部zhengzhou.10.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1投资背景市场运行报告目录代表开发商及项目发展趋势?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21城市规划投资背景2宏观经济?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3【投资背景】—城市规划—中原经济区规划中原经济区：以全国主体功能区规划明确的重点开发区域为基础、中原城市群为支撑、涵盖河南全省18个省辖市、延及周边地区的经济区域。战略定位：国家重要的粮食生产和现代农业基地，全国工业化、城镇化和农业现代化协调发展示范区，全国重要的经济增长板块，全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽。开发格局：以“核心带动、轴带发展、节点提升、对接周边”的原则，形成放射状、网络化空间开发格局?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4【投资背景】—城市规划向东：郑州新区，着力建设成为科学发展先导示范区、现代产业集聚区、现代复合型新区、对外开放上街荥阳组团示范区、环境优美宜居区中心城区和区域服务中心。郑汴中牟组团向西：荥阳组团，绿色农产品、旅游休闲为主。郑州新区西南：登封组团，现代宜龙湖组团居旅游名城。登封组团向南：龙湖组团，集教育培训、商业服务、交通转换和休闲居住于一体的宜居新城。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5【投资背景】—城市规划中心城区：高端产业集聚的国家创新型城市，到2015年末，建成区面上街荥阳组团：建成以绿色农积达350平方公里，建产品、旅游休闲为主的西部花成区人口390万。园。到2015年，建成区面积达到32平方公里，城区人口上街荥阳组团郑州新区：包括郑东新区、郑州经济技术开发区、中牟产业达到30万人，生产总值达到中心城区720亿元。园区、郑州航空港区、郑州国际物流园区和中牟县等“五区一郑州新区县”，面积约1840平方公里，占郑汴新区总面积的87%。规划到2020年，城市功能区建设龙湖组团用地控制在330平方公里左右，人口达到330万人左右。登封组团龙湖组团：建成集教育培训、登封组团：建成现代宜居旅游商业服务、交通转换和休闲居名城，到2015年末，建成区于一体的宜居新城，2015年面积达到30平方公里，城区末建成区达30平方公里，城人口达到20万以上，生产总区人口达35万人。值达600亿元。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6【投资背景】—宏观经济从数据看，GDP，人均可支配收入，一二三产业产值均在持续增长，CPI趋于缓慢上升阶段，但低于全国平均水平。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7【投资背景】—小结1.中原经济区建设，为郑州的后续发展提供良好的发展环境和投资环境；2.郑州市城市规划，利于城市向更好地方向发展；3.从宏观数据看，郑州市整体经济形势向好。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|81整体市场市场运行2商业地产市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9【市场运行】—整体市场商品房价格自2006年以来整体呈现快速上涨。?06、07、08年商品房一直供过于求，09、10年开始供不应求，2011年以来供略大于求；?整体来看商品房价格自06年以来一路攀升。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10【市场运行】—整体市场商品房成交方面主要集中在郑东新区、金水区及二七区。?从供应面积占比来看金水区占比最大，其次为二七区、郑东新区、中原区。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11【市场运行】—整体市场整体来看郑东新区商品房价格最高，整体均价在10000元/㎡以上。?金水区主要集中在8000元/㎡、二七区主要集中在7500元/㎡，依次为惠济区、管城区、中原区。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12【市场运行】—整体市场小结1.商品房价格整体来看，自2006年以来一路攀升，2011年前三季度累计均价达到8023元/㎡。2.2011年以来无论供应还是成交，主要集中在金水区、郑东新区、二七区。3.区域价格分析来看，郑东新区最高，达到10000元/㎡以上，金水区主要集中在8000元/㎡、二七区主要集中在7500元/㎡，依次为惠济区、管城区、中原区。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13【市场运行】—商业地产－商业用房商业用房价格自09年以来，几乎呈现直线上升。?商业用房整体来看，除了09年以外，一直供过于求，06、07、08年较为明显。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14【市场运行】—商业地产－商业用房商业用房成交占比金水区、二七区较大。?供应方面，二七区占比最大，依次为金水区、管城区、郑东新区。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15【市场运行】—商业地产－商业用房中原区、二七区商业用房成交价格整体较高，其中二七区7月份最高达到30898元/㎡。?整体来看，商业用房价格中原区、二七区、郑东新区较高，其中二七区7月份最高30898元/㎡。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16【市场运行】—商业地产－办公用房自09年以来办公用房一直供不应求，价格几近直线上升。?办公用房06、07、08年表现为供不应求，09年开始一直供不应求，价格更是几近直线上升。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17【市场运行】—商业市场－办公用房成交情况来看，郑东新区一支独大，其次为金水区、中原区。?从供应面积占比来看，郑东新区一直一路领先，其次为中原区。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18【市场运行】—商业地产－办公用房办公用房价格郑东新区整体最高，远远领先其他各区，8月更是达到了18997元/㎡。?郑东新区办公用房价格远远领先其他各区，整体最高，其次为金水区、管城区、二七区、中原区。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19【市场运行】—商业市场小结1.商业地产价格自09年以来，几乎呈现直线上升，其中2011年前三季度累计均价商业用房突破15000元/㎡、办公用房突破12000元/㎡2.2011年以来无论供应还是成交，商业地产主要集中在郑东新区、二七区、金水区、中原区3.区域价格分析来看，郑东新区最高?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|20【市场运行】—总结1.整体来看，价格自2006年以来，一路攀升，09年以后更是明显，几近直线上升2.区域价格郑东新区最高，其次为二七区、金水区3.2011年以来，受国家调控政策影响等因素，商品房整体表现供略大于求，但商业地产受影响明显较小，从某种方面说反而促进了商业地产的发展?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|211区域分布图代表开发商及项目2项目情况?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|22【典型案例】—区域分布图建业总部港绿地原盛国际锦艺国际华都绿地之窗中原区升龙广场中原万达广场绿地千玺广场曼哈顿广场郑东新区金水区升龙国际中心建业置地广场二七区二七万达广场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|23【典型案例】—一览表所属区域项目名称总体量（万㎡）商业体量（万㎡）办公体量（万㎡）　郑东新区　绿地千玺广场　24　1.1　8.3　郑东新区　绿地之窗　48　---　12　郑东新区　绿地原盛国际　38　6　30　郑东新区　建业总部港　20（可售）约1.5　　约18.5　郑东新区升龙广场　54---　　---　中原区　锦艺国际华都　120　30---　　中原区　中原万达广场　53.1　24.96.2　二七区　二七万达广场　62　17　8.6　二七区升龙国际中心　120　40　4　金水区　建业置地广场　26　8---　　金水区　曼哈顿广场　80　16　7.5?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|24【大连万达】—郑州中原万达广场—基本情况基本指标具体内容开发商郑州万达广场投资有限公司位置中原区中原路与秦岭路交叉口西南角物业形态住宅、商业、SOHO占地面积139亩建筑面积53.1万㎡商业面积24.9万㎡办公面积6.2万㎡开盘时间2010年11月13日?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|25