Codeofthisreport|1?CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。湖南中原研究中心出品2012.1.17电话：0731-85839911变革2011，赢战2012——长沙楼市启示录（2011??报）Codeofthisreport|2?CopyrightCentalineGroup,2010时间，或轻盈或优雅或急促，徐徐从我们身边走过。过去的一?，楼市发生过翻天覆地的变化，上半?在火?高歌，下半?在水?翻滚，看高成交?一?千丈，看高房价岌岌可危，说2011?是房地产?业百转千变的一?，?为过。变幻莫测的国际环境，?可捉摸的央府政策，左右摇摆的购房人群，让房地产?业在告别?黄?岁月后，依然充满?魔?，吸引着巨额的资?，如飞蛾扑火，说2012?将是房地产?业大激荡的一?，正当时。有人觉得幸运，因为深谙商业社会游戏之道。有人觉得迷茫，在水深火热中?知如何进退。唯有变革，才能赢战。写在开篇Codeofthisreport|3?CopyrightCentalineGroup,20102010?，我们曾这样预测：1、国营企业继续成为经济支柱，民营企业生存将愈加困难。2、房地产?业将告别黄?岁月，2011?将进入大调整时代。3、2011?的长沙楼市?价都将回归到?性状态。4、长沙楼市的需求结构将发生明显变化。Codeofthisreport|4一?过去?，预言变成?事实。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5?CopyrightCentalineGroup,20106416592117A.第一部分背景篇B.第二部分土地篇C.第三部分住?篇D.第四部分营销篇E.第五部分预测篇报告内容页码Codeofthisreport|6第一章2011?国内经济环境第二章2011?房地产?业环境分析第三章2011?长沙市房地产环境分析第一部分背景篇?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7?CopyrightCentalineGroup,20102011?国内经济环境Part12011Codeofthisreport|82010保持经济平稳较快发展稳经济、调结构、控通胀2009保增长扩内需调结构，推动又好又快发展20082007控总?、稳物价、调结构、促平衡国民经济又好又快发展?CopyrightCentalineGroup,20102006继续搞好宏观调控2005保持宏观政策连续性2004巩固宏观调控效果积极财政政策和稳健货币政策2003回顾历?来中央经济工作会议的基调、方向和主要任务：1、自2000?开始，“经济结构调整＂??强调；2、在宏观经济政策方面，加强和改善宏观调控数次提及。自2003?到2006?，宏观经济政策的连续性和稳定性备受关注。3、在货币和财政政策方面，密?关注经济发展状态，灵活运用宏观政策工具。如针对1993?和1994?通货膨胀，中央从1994?开始连续三?实?适?从紧的货币财政政策，以?低物价上涨幅?。总体来看，稳经济、调结构是近?来宏观调控的主要任务。在2010?通货膨胀持续攀升、居高?下，房地产?业迅猛发展的背景下，稳定物价、楼市调控成为2011?保持宏观经济稳定的重要任务。在2010?通货膨胀快速攀升，房地产?业迅猛发展的背景下，稳定物价、楼市调控注定成为2011?保持宏观经济持续稳定发展的首要任务。扩大内需2002宏观经济基调Codeofthisreport|9存款准备??资?来源：湖南中原研究中心根据公开监测所得调整后，大型?融机构存款准备??21%；中小型?融机构存款准备??17.5%。(三?来首次下调)5.553.53.10.5调整后五?三?一?三个月活期期限存款??2011.01.202011.02.242011.03.252011.05.182011.04.212011.06.202011.12.05上调存款类?融机构人民币存款准备??0.5个百分点7.056.96.566.1调整后五?以上三至五?一??个月期限贷款???CopyrightCentalineGroup,2010加息2011.02.092011.04.062011.07.07?融机构一?期存贷款基准??分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准??相应调整下调存款类?融机构人民币存款准备??0.5个百分点货币政策是宏观经济调控有效工具之一。2011?，中央采用三次加息和?次上调存款准备??，次数之多，程?之深表明政府控通胀、调楼市的坚定决心。宏观经济调控—货币政策Codeofthisreport|10?CopyrightCentalineGroup,20102011?房地产?业环境分析Part2Codeofthisreport|11资?来源：湖南中原研究中心整?分析?CopyrightCentalineGroup,2010重庆??大于上海，征收对象范围比上海广，税?比上海高，在房产税征收方面，起到?表?作用。上海首购?征税，重庆首购普??征税，首购别墅和高档房要征税；上海、重庆均保护高层次人才定居本地，为城市建设发展做贡献。房产税试点第一?，两城市能获税收均?多，象征意义大于实质意义，影响的?多的是投资预期。政策出台??征税对象政策影响重庆、上海首设房产税征收试点，象征意义大于实际意义，对于投资性购房者影响较大，抑制投资型需求，弱化房价上涨预期。?融政策—房产税Codeofthisreport|12目的?CopyrightCentalineGroup,2010内容旧式新招，限购升级，多面埋伏?政手段—新国八条?进一步?实地方政府的责任?问责机制的建?使地方政府面临?大压?，明确的定价标准让开发商的预售价格审评必须趋于合?化和可承受化发展，对开发商的资?实?提出?严峻的考验。?调整完善相关税收政策，加强税收征管?抑制需求、打击投资，全额征收五?内新房转让税，大大加强针对消费者购买?为的调控，并且为房产税推出埋下伏笔。?强化差别化住房信贷政策?信贷两极分化?为严重，首套住房政策支持?加趋于宽松，市场刚需缓解，但部分改善性的客户却要面临?大的压?。?严格住房用地供应管??加强土地资?来源的管?，加大土地违规使用开发管?，采用?政手段从严控制高地价，阻断房价高、地价高、房价?高的循环链。?合?引导住房需求?本次限购?直接影响市场成交?，影响将远远超过前两轮调控，2011?成交?创新低。??实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制?中央加强“约谈＂具体的规则，将有?的推动政府执??的提升，中央与地方政府博弈加剧，地方政府与开发商博弈加剧，楼市下?趋势逐渐明晰。?坚持和强化舆论引导?坚持和强化舆论导向，加强正确的交?，引导居民的?性消费。政府扩大对地产相关?业的管???，提高市场的信息引导??，遏制非?性市场引导。?加大保障性安居工程建设???政策继续保持对保障住房的支持，并且将保障房建设范围扩大到“建制镇＂。2011?底调控持续：11个城市相继宣布明?继续执?限购Codeofthisreport|132011年第四季度限购?言弃：佛山松绑?朝?夕改，成都变相松动一周后叫停2011年7月14日国务院新“国五条”规定二三线城市限购尺?宽松，二三线城市执???欠缺：仅衢州、台州和珠海出台限购?CopyrightCentalineGroup,20102011年3月13日温家宝三管齐下控房价2011年1月26日国务院新“国八条”限购升级：波及范围扩大(所有?会城市、计划单?市和部分房价上涨过快城市)；限购??增强(本地限三、外地限二)兰州和舟山延续2010?限购政策总体来看，2011?限购分为两个明显的阶段：1、2011?1月颁布“新国八条＂，限购?的广?和深?分别有?同程?扩大。截止2011?11月，大部分已限购的城市住?成交?大幅下?，“限购＂执???较强的城市成交下挫?为明显。2、7月14日公布二三线城市新购标准—“国五条＂，跟进城市数?少，执???较宽松，尺?差异化。临近?底，部分城市执?口径有短暂暗松，表明地方政府对中央政策存在一定试探倾向。资?来源：中原研究中心根据公开监测所得一线和部分二线城市限购执???较强，三线城市缺乏执?限购的动?。总体来看，在“限购＂政策的深浅程?把控方面，地方政府可以寻求较大的腾挪空间，拥有一定自主权。三限政策—限购Codeofthisreport|14数据来源：国家统计局湖南中原研究中心整?所得?CopyrightCentalineGroup,2010环比同比1-11月国内房价环比?价的城市数?逐月增加，进入10月增加至一半，11月同比涨幅5%以内城市数?创新高，房价过快上涨势头得到明显遏制。全国70个大中城市商品住?销售价格指数环比变化情况Codeofthisreport|15数据来源：中原数据平台湖南中原研究中心整?所得?CopyrightCentalineGroup,2010今?前三季?全国商品住?销售明显下?，施工、竣工、新开工增速明显放缓。商品住?建设方面Codeofthisreport|16数据来源：中原数据平台湖南中原研究中心整?所得?CopyrightCentalineGroup,2010一线城市从全?来看，一线城市成交?大幅下?，同比跌幅均达以上，成交均价一并全线下跌，同比跌幅在左右。50%10-30%Codeofthisreport|17数据来源：中原数据平台湖南中