如果中原没有二三级联动，我们敢保证能100%赢别家么？我不是销售，但是我为销售服务熊：冬眠（开发商为代表）松鼠：存粮（易居为代表）狼：打猎（中原）是精神无论何时何地逢敌必亮剑的气场交易的本质是什么？信息的配对逆市热销其实就是找对信息配对人信息配不对如何热销？！让你的信息跑起来你的房源通过各种通道跑到客户那里（通常讲的推广）你的客户通过你找的他的所需（通常讲的联动）或者说客户大串联I.广告如何更有效II.客户如何上门III.来了又走了怎么办IV.降价是不是唯一的选择V.单兵如何作战VI.大兵团如何展开VII.过冬秘笈客户现在最在意的是什么？1、目标客户最关心的是价格、支付能力低2、客户最大的抗性是陌生区域、交通不便1、多坐X站，多送一间房（省下XX万！）2、首付10万，轻松买2房!（开发商免息借贷付首付）3、每天多走十分钟，单价降10004、直白、具有冲击力的信息释放、有效吸引客户注意力小活动周周有，大活动月月有，不断创造市场话题，配合媒体的炒作，客户上门量剧增时，销量自然也水涨船高（案例08年湾流域）压迫客户的犹豫观望的心理空间（通理销售中的逼定）通过独一无二的展示和体验式营销,带动销量(案例08年龙湖滟澜山)打造现场包装、消除片区陌生感、给客户良好的第一印象打造社区环境、给客户尊贵感受，打造样板体验区，给客户成熟生活感受，根据客户的不同喜好，最大限度利用项目周边和自身的有效资源，为不同客户创造个性化的购房体验目标客户个性化体验有高尔夫球场的,免费打球没有的就来名车针对男性客户、商务客户（布加迪威龙、老爷车、直升飞机。。。）有景区,参加景区活动,没景区的多做特别的针对家庭客户、喜欢原生态环境的客户、亲子活动（砸金蛋、愤怒小鸟真实版、亲老人小孩子嘉年华、鲈鱼路亚、水稻田故事。。。）体验酒店及SPA或者养生美容&穿出美丽、针对女性客户吃出美丽主题沙龙&养好老公的胃。。。）对于豪宅销售，调整推售产品类型，利用产品不同实行暗降，使不同时期的价格没有可比性，避免“降价”影响，对于刚性需求产品，用明折扣、特价房的形式直接打折，吸引观望客户，迅速成交不单纯打折，不一次性打折，而是结合项目特征、推出主题营销活动，将各种折扣穿插其中，并且多频次释放不同折扣信息，保持市场关注避免：没有任何营销配合的单纯降价，没有层次的一次性降价、不做调查就降价、不做准备就降价开盘杀客日Topsells后援团专案团尖兵踏破铁鞋销售技巧系列培训：淡市如何成交、逼定技巧、风水、如何突破沙龙分享销售人员分享爱成交经验、共同分析客户、邀请各项目销售精英讲座每月不同的奖励方案，刺激销售代表的积极性末位制，给予销售代表一定的压力实操项目操作计划目标春节前去花600套，目前完成45%。两岸新都心项目难点：地理位置认识相对上海，缺乏地缘性相对花桥，缺乏知名度急需解决的问题：人气、知名度项目的疑问点：两岸新都心销售价格为多少？多少才算便宜解决办法大兵团作战大兵团作战，为SOHO四栋楼目标集客10000—20000组，军饷支出，即推广费用，通过提价解决。未来3号楼开盘均价希望实现8580元/平米以此分担所有推广成本再看项目核心价值点底蕴：老昆山-新昆山，传承规模：4.2万方公里，信心规划：中国最大台湾精品城，潜力背景：两岸合作，政府背景，保障政策：史上最优稅保方案出台，无忧投资：低总价高回报，市场稀缺，机遇服务：专业酒店式管理+代租售服务，缜密商业：苏州最大奥特莱斯+34万商业落成，实力人口：30万常驻人口+2300万上海潜力消费群+2300万台湾人，人气交通：11号线无缝连接SI号线,快速贯连上海、苏州，15分钟即达虹桥机场，便捷……三大资源整合决战35天11月21日11月26日12月3日12月10日12月17日12月25日启动周杰伦百团大战百团大战百团大战开盘+圣画展看房团看房团看房团诞狂欢一、媒体资源大整合二、精准渠道大整合三、人力资源大整合三大资源整合之一媒体资源大整合目标：一夜倾城满城皆知35天全覆盖渠道：最主流的媒体+最好的版面+最具吸引力的信息诉求：以核心价值点为基，结合活动等重大节点，例：跟着宪哥进军财富中心；周杰伦，心系两岸，绘画未来，等。报刊媒介各大报刊-35天覆盖1500万人新民晚报东方早报新闻晨报21世纪经济报上海楼市周刊1、各大报刊刊登楼盘信息，积累客户。将客户名单交由销售。2、每销售一套给提供客户资源的报刊公司提成1-1.5%3、预算150万左右如果按照1-1.5%预算总销1个亿电视媒介SMEG-35天覆盖1500万人（11.21-12.25）第一地产第一财经星尚绿叶台地产节目1、合作方式：15秒广告。2、诉求点：核心价值宣传片。电台-35天覆盖1500万人（11.21-12.25）FM101.7FM103.7交通台1、播出时间：早晚高峰2、播出模式：3分钟专题+5秒片头+15秒硬广。3、诉求点：核心卖点。网络媒介网络团购-35天覆盖1500万人（11.21-12.25）搜房网安居客爱房网1、每周组看房团现场看房。2、合作方式：以搜房网为例-搜房卡低2万。3、诉求点：核心卖点。条幅广告，在团购网站直接植入项目广告团购合作，以项目名义赞助团购物品论坛营销，在团购论坛发布项目团购信息户外媒介擎天蔽日计划?占领沪宁及上海中内环高地?地铁站全覆盖?公交站点覆盖?菜市场覆盖院线媒介院线大集合-30天覆盖100万人（11.21-12.25）上海各大院线1、合作方式：以贴片广告形式播出。2、诉求点：核心价值宣传片。三大资源整合之二精准渠道大整合渠道：1.百场巡展天天房展会2.百人派单团3.开发区大客户拓展4.百万短信5.中原地产全线配合6.五毛党+名单党1人海战术直线渗透百场巡展天天房展会-35天，蓄客2500组臻选上海各重要场所、路口。1.执行：设50个巡展点，每周一次，执行三周，共计150场巡展。2.人员：每点设2人，每周共100人，每天每人需带回至少20个有效电话，经考核中心审核确认后，给予奖励。3.要求：聘请兼职人员，以大学生为主，策划需对其进行岗前培训，考核通过后才可上岗。4.其他：配合一些小礼品派送，更容易吸引人群，如：纸巾、优惠券等。2人海战术直线渗透百人派单团-覆盖5万人，蓄客1000组以巡展点位中线，锁定重点片区派单1.人员：100名兼职，进行全城扫街。2.要求：聘请兼职人员，以大学生为主，需对项目有具体认知。3.其他：配合一些小礼品派送，更容易吸引人群，如：纸巾、优惠券等。3人海战术直线渗透开发区大客户拓展-覆盖5万人，蓄客1000组昆山/嘉定/安亭——开发区/园区/大企业总部1.执行：对目标企业的外联人员进行拜访、派单。2.人员：以销售人员为主，或聘请兼职人员，策划需对其进行岗前培训，考核通过后才可上岗。3.其他：配合一些小礼品派送。4信海战术直线渗透百万短信-覆盖百万人昆山/上海1.内容：结合活动，制造吸引力2.执行：短信输出机构5人海战术直线渗透中原地产全线配合-覆盖10万人，蓄客2000组?中原独家客源?中原二三级联动?400电话call客中心?中山公园展示厅设点电视媒介五毛党+名单党-覆盖5万人，蓄客1000组五毛党1、合作方式：每在论坛发布一篇不同内容的帖子，可获得相应奖励，每条1元，成交一名客户，与接应的业务员享受佣金的5：5分成。名单党1、合作方式：从其他楼盘销售人员处取得真实的客户资源名单，成交一名客户，与接应的业务员享受佣金的5：5分成。三大资源整合之三人力资源大整合渠道：1.策划线2.销售线3.管理线百团大战群策群力人力资源保障/精英团队+庞大辅助团队+专人专职类别工作职责人数推广1渠道1策划线活动1后勤1专案2人销售线18人分2销售组经理2管理线:全盘统筹管理线总监2经理/总监/总经理/层层统筹总经理1辅助团队百人派单/CALL客中心/30名销售助理类别工作职责人数区域负责人2派单小组领队2派单员50CALL客中心20组长3人销售助理30名助理27人成交即与销售5：5分佣辅助团队辅助团队激励工作职能激励措施费用派单CALL客中心销售助理接待销售物资与精神并用·个人表现与团队表现共重企划表现策略3D报纸&差异化的视觉表现，赢得市场关注。其他节点推广活动目的：1.制造热点，引发市场关注；2.集中优惠，削减投资客顾虑。3.实现紧迫感，让更多潜力消费者转为目标客户。宣传计划：重点以信息发布为主，主要是抽签参加办法、地点、时间等信息告知。发布途径为户外、短信平台、电视、电台、DM宣传单、横幅、道旗、移动宣传车等。开盘活动的宣传推广从开盘前两周运行，在上海、昆山、花桥主要繁华地段不断派发单页强化宣传力度，使项目开盘信息能够形成全城关注的焦点。销售策略半买半送活动形式：在成交客户中随机抽奖，限额1名，该名客户将返回5成房款。效果预期：1.逼定犹豫中客户。2.提高全额付款比率。销售策略我是团长我带团活动形式：通过中介、老客户、网络、看房团等媒介，大批量组织团队前来看房、购房。每团至少一次购房3套及以上，可享受额外的团购9.8折优惠，购房人数最多的团队在活动结束后，每房返现一万。条幅广告，在团购网站直接植入项目广告/团购合作，以项目名义赞助团购物品‘论坛营销，在团购论坛发布项目团购信息效果预期：1.将项目人气炒至沸点，逼定犹豫客户。1.向市场表露开发商对区域、对产品的信心2.吸引更多客户购买。销售策略抢位抢折活动形式：开盘当天购房者可享受抄底折扣，限额例：第一位，购房1折/第二位，购房2折/第三位，购房3折效果预期：1.向市场表露开发商对区域、对产品的信心，稳定客户。2.吸引更多客户购买。3.开盘前再现“连夜排队”壮观。销售策略一百抵一万活动形式：开盘当日前三位下定