此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！商战无序，策划先行内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！CentalineConsultants本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。雍景湾踩盘报告CentalineConsultants本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。招商雍景湾项目概况产品分析定位分析城市豪宅分析总结与思考导入“微型”建筑分析整体定位城市豪宅概念豪宅概念户型分析定位解析内因打造不足分析小结小结?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|31项项目目概况概况2产产品分析品分析3定位分析定位分析4城市豪宅分析城市豪宅分析5项项目目总结总结1招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能力、开发商简介物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团公司简介：招商局地产控股股份有限公司（简称"招商地产"）于1984年在深圳成立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，经过27年的发展，招商地产已成为一家具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。所获荣誉：2011中国房地产产品要素品牌企业、2011中国房地产公司品牌价值TOP10?、2011中国房地产可持续发展品牌典范?、第三届中国企业诚信榜?±诚信企业奖、绿色建筑示范企业等等。代表项目：招华曦城、花园城、招商观园、招商果岭、招商雍景湾等项目。曦城招商观园花园城雍景湾?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|52项目位于工业七路与爱榕路交汇处，紧邻四海公园，项目区位处于蛇口中心区位?位置：项目位于工业七路与爱榕路交汇处四海爱公园旁；榕路?四至：西面临四海公园、南北靠景园大厦、东面是后海大道、背面为雍景湾育才第二小学，周边楼盘林立，生活氛围浓厚；四海公园?配套：育才二小、育才二中、QSI国际学校、育才三幼；四海公园、工业七路景园大厦蛇口体育中心、风华大剧院、蛇口青少年活动中心?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|63项目占地4.9万平米，总建面12.3万平米，属于大基本信息型高层社区建筑类别塔楼、高层物业类别高层住宅占地面积49326㎡总建筑面积123420㎡项目特色国际化社区、地铁沿线所属片区蛇口片区户数共1019户价格31000-35000元/㎡容积率2.66绿化率33.1%?车位共1048个本期户型50㎡一房、82㎡两房、88㎡三房到140㎡四房装修状况毛坯物业费3.9元/㎡/月7栋为32层的住宅、1栋3层幼儿园、1栋2层开盘时间2011年6月18日楼层状况会所开发商深圳招商房地产有限公司物业公司招商局物业管理有限公司?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|71项项目目概况概况2产产品分析品分析3定位分析定位分析4城市豪宅分析城市豪宅分析5总结与总结与思考思考Part2.1建筑分析Codeofthisreport|91雍景湾采用全板式及住栋式斜边设计，板楼朝向与建筑布局正南夹角在20?~60?之间，间距及采光得到极大优（1/2)化建筑布局：项目采用解构重组的手法，让各栋高层6B栋错开，将会所、住宅与幼儿园，形成内敛有序的1栋2栋6C栋围合式的建筑布局关系7栋板楼朝向：板楼与正南夹角20?~60?之间，使得建筑间距系数降低为1.4H，充分的利用朝向与日照的关系，节省土地。3栋6A栋住栋斜边设计：采用住栋斜边设计，使得斜边单元轮廓线舒展从而东面积增大，且增强了斜边单元采光及通风的效果，提升立面整体形象。北南会所幼儿园西全板式住宅：相对塔式住宅而言，全板式能获得更好的通风和采光效果，增加居住舒适性，同时有利于楼栋形体及套型变化，便捷楼道路线更能获得市不足之处：通过牺牲临近路边的部分斜边单元的场认可。噪音及居民楼视线阻挡的影响，形成围合式，对组团内部降噪。Codeofthisreport|101建筑布局项目采用下沉式市政路与车库相通设计，规避了道路对（2/2)组团内部的噪音影响，有效的实施人车分流项目分南北两区项目中间有一条市政路贯穿东西，把项目分1栋2栋6C栋6B栋为北区和南区两个地块。7栋主出口设计亮点：①U型下沉式市政路：双向二车道路上铺以防下震减噪沥青，直通地下车库，道路两侧各有3栋沉式6A栋宽约2米的人行道，以褐黄色的地板砖分隔市地下停。政车场道入口东路②顶级的社区车库：顶部无横梁，底部铺金会所幼儿园刚砂地坪，车库支柱顶采用预应力及局部加北南强布筋技术，使用寿命比一般车库延长5倍西主入口③人车分流：行人可由三个入口的步行通道直接进入项目内部。不足之处：除了社区停车场外，还与周边社区共用社会停车场，可能造成车位不够Codeofthisreport|112项目拥有特色美学高级会所，上下两层动静结合分区会所布局，功能布局丰富会所：面积为1500平米规划布局：?首层为咖啡吧、红酒屋；?二层为健身房、瑜伽室、书吧、棋牌室，动静相宜的功能布局会客厅高级会所会所鸟瞰效果图设计理念：?居住美学，提升品味目前布局：?一楼为售楼中心?二楼为样板间展示区。会所大门休闲椅Codeofthisreport|123热带风情的泰式皇家园林风格，配以高达1000平米的园林布局泳池及健身配套设施，整体风格简约而端庄园林风格：泰式皇家园林园林面积：约4.8万平米轴线设计：结合空间、建筑，以泳池为核心进行整体规划布局泰式皇家园林风格景观视线通廊：在3栋与6栋之间，留有景观通廊，形成借景如园的视觉效果。细节处理：通过下沉式市政道路建设，使园林一体化内部配套：泰式912平米成人泳池及121平米的儿童泳池，以及1000余平米的健身广场Codeofthisreport|134项目立面以暖灰色调为主，玻璃和外墙都采用了大量建筑建材隔音隔热、防水抗震的用料，提升整体档次建筑风格：采用简约现代风格建筑立面：雍景湾以材料本色为基调；白、灰、暖灰色为主调；外墙阳台：深灰色铝合金立柱及扶手（采用深灰色粉末喷涂），8+0.76PVB+8双层钢化夹胶玻璃。窗：主卧运用落地凸窗，次卧为低台凸窗，采用高档铝合金型材和铝合金low-e中空玻璃，玻璃隔音隔热效果良好外墙：外墙以预拌聚合物水泥砂浆防水，比普通水泥砂浆外墙防水性能卓越，质量更稳定，墙体结构设计采用部分框支剪力墙结构，更有利于抗震，抵抗侧向风荷载等。架空层外立面屋面：采用30mm厚挤塑聚苯乙烯泡沫板Codeofthisreport|145解析与思考布局亮点?围合式布局，降低组团内部噪音?全板式住宅，拥有日照、通风良好?住栋斜边设计，轮廓线舒展，提升整体形象?下沉式市政道路高档建材高级会所?顶级社区车库设计?咖啡吧、红酒屋；?高档铝合金型材及low-e玻璃?健身房、瑜伽室；?防水、抗震外墙用料高档豪宅形象?布局动静相宜?开发商通过产品布局、建筑用材等方式降低周边高层住宅及市政道路的不利影响?利用围合式布局及住栋斜边设计，来增加住宅舒适度及提升整体建筑形态不足之处：斜边单元噪音较高，视野受周边高层楼盘遮挡，车位相对不足Codeofthisreport|15Part2.2户型分析Codeofthisreport|161雍景湾户型主要以80-90平米为主，采用端头大套型户型分布的单元利用形式，大户型主要分布在建筑两端产品形态：包括50㎡一房，82㎡两房，88㎡三243223224房，130㎡、140㎡、160㎡、180㎡四房等六大443户型。其中90㎡以下小户为精装修，其余为毛坯331房。目前项目推出1019套住宅和35套商业。6C栋11栋2栋47栋26B栋项目亮点：采用端头大套型的单元利用形式（742栋及6A栋），充分利用尽端单元采光足，通风3栋好等特点，通过增加房间个数形式来发挥尽端单6A栋东元优势。北南会所幼儿园不足之处：大户型双拼住宅，内承重墙较多，影响了室内视野开阔性，降低整体形象。西双拼后户型区间代表符合50-60平米　180-90平米　2130-140平米　3140-180平米　4Codeofthisreport|172户型分析52平B户型一房一厅，功能区齐全，配套两个阳台，（1/4)通风及采光效果好，但过道较小，无玄门入口?优点配套两个阳台餐厅?尺度合理厨房?采光足卫生客厅?缺点没有入户玄关，私密性差阳台间阳台主卧阳台赠送凸窗Codeofthisreport|182户型分析85平B户型两房两厅，客厅面宽4米，多阳台，两梯（2/4)三户，卫生间干湿分区，但没入户玄关，私密性差入口?2优点房可改三房?客厅开间达4米阳?阳台多，采光通风效果好阳台餐厅厨房台卫生间?没有入户玄关，私密性差主卧缺点客厅次卧阳台露台阳台户门客厅Codeofthisreport|192户型分析88平AE户型三房两厅，南北朝向，多阳台，两梯三（3/4)户，但客厅进深较深，采光不足优点?南北朝向，户型方正风向?多阳台，通风良好，露台?私密性强，动静分区合理阳台?两梯三户，配置较高?客厅进深较深，采光不足次卧阳台客厅缺点主卧?视线受周边楼盘遮挡卫生间厨房餐厅阳台阳台阳台入口客厅阳台视野Codeofthisreport|202户型分析双拼157平米的CD户型，两房四厅两卫