闵行区闵行区万源路古美西路万源路古美西路地块定位报告地块定位报告地块条件与项目界定地块条件与项目界定项目位置在浦西，中环线旁的地块意义非比寻常。?本案地块位于上海的西南面，处于中外环之间。?行政区域划分属于闵行区内，位于闵行区的最南部，紧邻徐汇区，地理条件优越。?地铁一号线莲花站从中环线地铁旁经过，1号线经1号线过徐家汇，直达人民广场徐汇区9号外环线线闵行区松江区?中环线打破了原有的以道路交网划分的旧城区格局，同时为上海已有的内环与外环之间界定不明显的大片区域确定了新的区域价值,作为上海市未来中心城区的主交通动脉，其辐射面是以线型向外部扩张，结合中心重点区域，形成了点到线再到面的功能效应，凭借着交通和配套方面的优势，各个板块已经成为上海地产市场的热点，古美即是其中之一。交通状况虽四至不临主干道，但整体通达性较强?地块位于古美西路万源路西南侧，两面临路莲花路，两面临河A20?地块东侧紧邻地铁一沪闵路高架号线莲花路站，可直达徐家汇，人广，上海火顾戴路万车站等区域。源路?古美西路万源路路况较好，均为双向四车道西路古美，可直达主干道顾戴路地块莲花路。莲花站周边配套南方商城为地块一核心优势资源?南方商城商业功能强大，基本上涵盖了所有的商业需求。?南方商城作为一shoppingmall的形式，使4区域内聚集了大量的人气2?强大的商业辐射范围也为区域内的交通带来一定3压力地块11、南方商城2、复旦大学附属儿科医院3、实验中学4、日新实验中学经济指标?占地面积：4.48公顷?容积率：2.28?建筑面积：10.2万方?绿化率35%?开发商：上海城开集团有限公司地块四至南向古美西路老式住宅南方城莲花站老式住宅西路古美南方城万源路西面有一临时菜场，未新新老泾泾南方商城来将会搬至地块东面式港港住宅南方商厦浦淀河浦淀河老式住宅西向万源路（地段部分西临新泾港景观带，并与沪闵高架为单行）浦淀河交汇地块内部?目前地块整体已完全拆迁完毕，地面较为平整?地块内中间分布若干电线杆，开始施工前需配合政府将电线杆搬迁?地块西侧万源路为单向车道，并且路况较差，路面损坏较严重，不加改善日后将影响本案形象地块规划?道路规划：合川路1、延伸合川路2、根据地块划分，还需规划一条街坊路本案（居住用地）本案（居住用地）菜菜场场?地块南向预留一菜场区域，现在地块西北侧临时菜场院院将迁至此处。养养老老绿绿化化市市政政?商业用地属性未定，但从商商业业用地用地效果图观察，应属于低密度商业?市政绿化延伸浦淀河沿河绿化效果新新地块地块泾泾港港浦淀河西段绿化效果浦淀河西段绿化效果合川路延伸段已预留位置合川路延伸段已预留位置地块内部已有一定的道路划分地块内部已有一定的道路划分SWOT发展策略优势：劣势：拥有天然水系资源道路交通通达性不佳中环旁地块南向即市政绿化机会：表象策略分析地块周边未来规划完善容积率2.28以高层住宅为主南方商城聚集大量人气10万方体量体量不大，目标客户可直接复周边市场未来竞争压力制万源城客户，根据该类型客小户设计产品类型拥有天然水系资源利用水景打造优势景观资源南方商城人气聚集区，利用该区域提升产品区域知名度并依此导入人气。威胁：未来区域内推案较少市场竞争压力小，可追求高收一侧临沪闵高架益外环内，中环旁稀缺区位，产品核心卖点交通通达性不佳以此打造私密社区项目界定中环旁上海核心区位优质地块天然水系环绕成熟商业配套高品质生活社区市场机会市场机会板块供需走势市场需求没有问题，关键在于做什么菜来符合他们的胃口?整体区域内供需失衡严古美罗阳板块成交走势重，近一年内区域的供需比为1.85：18000030000700002500060000?市场所推产品基本得到2000050000很好的去化40000150003000010000?整体的供应中，万源城200005000的供应占到绝大部分1000000?月月月月月月月月月区域内市场价值以得到234567890月1月2月1年年年年年年年年111年99999999年年年0000000000000000099901认知，并呈现逐步攀升状222222220000002222态供应量成交面积成交均价板块供需走势在如此稀缺供应量下，每月可去化150套以上以难能可贵?区域内户型基本以大户月份平均成交面积成交套数单套总价型为主，主力面积在1502009年2月1161201728918平米以上2009年3月11839417993032009年4月1354672229642?虽随着供应量的变化去2009年5月1274052065917化趋势保持一定的浮动，但在正常情况下月均可去2009年6月1372202469555化150套以上。2009年7月1735027249682009年8月142753060731?区域内单套总价在3002009年9月184614495983万以上，如此的消费总价2009年10月206434644148预示着区域内客户属于社2009年11月195854495544会高端人群。2009年12月1998226678612010年1月173244693330合计1906202637075901平均值1591693089658周边在售住宅分布情况未来推案体量较少，未来竞争不大?周边住宅体量不多，仅为4个楼盘?且大部分为尾盘，后2续仍有持续供应量的楼盘仅万源城一个个案311、万源城2、金汇豪庭43、皇都花园4、香树丽舍?本案所处的古美板块以南方商城为中心住宅的开发所形成，是闵行区离市中心最近的区域之一，板块配套齐全（南方商城、锦江乐园、地铁1号线，在建的12号线等），是上海西南部较为成熟的大型居住区。周边在售住宅分布情况未来万源城仍有较大体量住宅供应，与本案产生直接竞争?万源城距离本案地块万源城不足500米，体量共占地面积94.31万㎡120万方，未来将有持续性推盘。建筑面积130万㎡?公寓户型分布区间为项目定位中环第一大盘两房100-120平米，三金山客户，漕宝金客户，新房147-167平米，四房目标客户上海人，改善性客户，投资239-250平米客。产品类型高层，独栋别墅，花园公寓?四月份将推170平米左右三房，2010年底将销售价格公寓售价29000推90平米小户型目前御溪部门公寓出售11号楼，4月份将推最后三栋目前动态，预期市场价30000以上。10年底将会推出万源城第三期，以小户型为主。机会点小结?板块内供不应求，没有比这更好的消息了?区域内客户不差钱?在这个地方，大户型总归是没错的，关键是如何的大。?万源城是一个成功项目提炼产品卖点提炼产品卖点周边产品卖点春申春申景城景城选选取取原原因因：：距离距离本案近，高品本案近，高品质质，市，市场场广广泛泛接接受受精装修精装修设设置置新古新古典典建筑建筑风风格格优质优质水水质质景景观资观资源源高高端端会会所配套所配套周边产品卖点万源城万源城选选取取原原因因：：距离距离本案近，本案近，区区域域内内大大盘盘，市，市场场广广泛泛接接受受内内部部1010万方万方生生态态公公园园优质实优质实景景景景观观大大盘规划盘规划完完备备生活生活配套配套类似产品卖点大大华清华清水水湾湾选选取取原原因因：：优质优质水系水系资资源，高源，高溢溢价价产产品品整体水系整体水系规划规划苏苏州州河港河港精装修精装修设设置置类似产品卖点中中鹰鹰黑森林黑森林选选取取原原因因：外：外环内环内，，相相近体量，市近体量，市场场高高认认知知1212万景万景观园观园林林高科高科技技设备设备精装修精装修设设置置产品卖点归纳春申景城产品卖点归纳：优质水岸景观、精装修设计、新古典建筑风格万源城产品卖点归纳：园区景观、生态公园、完美生活配套、大盘规划大华清水湾卖点归纳：强势苏州河、精装修、中鹰黑森林卖点归纳：12万园林景观、高科技设置、精装修设置结合本案自身情况，提炼一下产品卖点：优质景观资源、精装修设计、现代欧式建筑风格、高科技设置中中环优质环优质水水岸生活岸生活项目规划建议项目规划建议产品组合我们造什么样的物业形态？?2.25容积率基本意味着产品以高层建筑为主?高层建筑被市场接受，没有降容积率的必要我们造什么样的户型？?所有的户型都是针对目标客户来制定?我们的目标客户在哪里?万源城的客户在哪里，我们的客户就在哪里产品组合三房为主力户型万源城客户构成2%2%8%3%6%?超过50的客户年龄集中在30-45岁之间13%，15%?主力客户以上海当地客户，伴以一定程度的江浙客户18%16%?区域主要来自三个方面：金山区域的有17%钱人，从事贸易工作或公务员；曹宝金工20岁以下20-2525-3030-3535-4040-4545-5050-5555-6060岁以上作的高级白领；上海其他区域的投资客户万源城客户区域分布?如此年龄的客户意味着基本上以小太阳家庭为主，三房为生活的必须底线?如此客户团体基本以改善性需求为主，户型面积偏大上海浙江江苏安徽其他产品组合万源城户型面积分布套数(套)配比(%)?万源城户型分布二房440套42.97%主力户型为三房，面积在170-180之间120-130㎡182套17.77%100-110㎡76套7.42%四房复式面积在200-250之间110-120㎡130套12.70%120-125㎡34套3.32%115-120㎡18套1.76%?本案主力户型设置为三房，面积区间在140-三房544套53.13%180之间，140-150㎡136套13.28%?四房面积区间控制在200-250之间170-180㎡196套19.14%160-170㎡60套5.86%?为降低风险以及调节容积率，设置少量两房，150-160㎡152套14.84%面积在90-1