天地源曲江地块项目综合定位报告嘉论营销-2010研究中心本资料仅供北京嘉论指定机构使用，未经北京嘉论公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发THANKS!整体市场分析关中—天水经济区规划的批准实施—全国内陆型经济开发区的战略高地，西安整体规划西安国际化大都市的定位，增强西安核心城市的辐射能力，城市聚焦效应将逐渐显现2009年6月国务院宣布批准《关中-天水经济区发展规划》；大经济区格局的确定，促使未来城市人口将急剧增长，将带来大量的消费需求；同时增强西安核心城市的辐射能力，城市聚焦效应将逐渐显现；西安科技实力雄厚，生产力相对发达，辐射带动力强，在西部乃至全国都具有明显的比较优势和潜在优势。“九宫格局、一城多心”的局面已然形成，城市南进北扩成为现阶段西安整体规划发展主流四大新区是城市发展的主流绕城高速区域，现阶段主为要南扩北进经开区—“性价比”路线经开现状认知有待提升，区未来规划利好，价格汉长浐灞平台较低。目前本区安城域均价：4500-5500元遗址生态/平米。阿区房高新区—宫西郊老城东郊“中高端”路线遗工业区工业址区区区域认知度高，发展成熟，品牌开发商规模大盘，城市中高端项目主流区域，价量曲江双优。目前本区域均西高价：5500-7000元/平新长安米。?西安城市规划空间尊循“九宫格局，一曲江区—“高端小众”路线浐灞生态区—“低价走量”路线城多心”的架构城市富人区，当前西安市场价格高地区域现状认知差，全市价格洼地，规，所占市场份额较小，价高量少。目模大盘的低价走量型。目前本区域均?主城外扩成为“十一五”主题词前本区域均价：5500-7500元/平米。价：3000-4500元/平米。规划持续形城新的开发热点，近郊新区逐渐形成城市的一部分，各区域价值西安整体规划平台提升199119932000200320042006200720092010高新经开经开CEO浐灞市政大明CEO西咸区获区开区获新区管委府北宫改东扩新区国家工国家启动会成迁启造启成立批准批准立动动各新区在规划起点上的差异化已经或正在实现：?主城区—文化、旅游、商贸、金融、娱乐；?西高新—经济发展新高地，商务聚集区；?CEO—旅游、休闲度假、高尚住宅；?经开区—现代制造业、政务新区；?浐灞—会展、生态、高尚住宅；热点片区轮换启动的时间逐渐缩短城市扩张持近郊区域的城市化是必然趋势热点片区价值平台上升的速度加快续加速城市版块功能划分将逐渐明晰北郊经开区经济增速领先西安，区域规划前景看好，对现仍尚待时日1993年9月开工建制约现有价值提升的主要因素设，2000年2月被国务?城北在西安人的传统认知中院批准为国家级开发区；属偏僻的陌生地带，自然资源截止2009年，入区企业条件一般，教育文化配套欠佳已有3600多家，2009年，非主流的居住片区产值为364亿元，近年?支柱制造业引入大量产业工GDP增长都在30%左右。人，片区整体收入水平不高?行政中心北迁迟迟未能落实影响区域价值提升产业定位低于西高新，发展滞后于西高新。片区规划利好因素行政中心新址位于经开区张家堡广场附近，建设于2006年启动，将市行政中心北迁使片区成为新的政治、经济、文化中心地址定点于北三环以北、渭河以南，经开区草滩生态产业园内；开新火车客运站北迁发区濒临新车站，其中央商务区与车站距离不足2公里未来开发将基本渭河流域水资源短缺、水污染严重、下游防洪形势严峻和水土流失渭河治理受益地沿袭西高新模式等突出环境问题将得以解决距西安国际航空港仅需20分钟车程，米字型辐射的交通网络，郑立体交通网络西高速客运专线、火车北环线通车，未来交通极其便利浐灞生态区自然资源丰富，但环境治理需时，市政配套落后，政府导向的高投入开发刚起步“20、30年以前，浐灞这片区域的生态环境非常好，有许多野生动植物。”“几年前，满目疮痍的河床、臭气熏天的垃圾场、混沌的河水令人震惊。”北翼发展概况:10年前的西高新34万k㎡2004年浐灞生态区管委会成立政府有意识地实施控地策略，意图在未，片区建设拉开帷幕；来拉高地价；2005、2006年新增道路近50浐灞核心区及南翼城东工业区为目前主公里，市政府和区政府投资约要开发区域，房价大多在4500-5000元东南翼18.3万k㎡10亿。/㎡南翼25万k㎡区域治理、基础设施和配套建设是未来数年的主题。?一心三翼的规划格局区域整体认知度低，客户接受意向有限曲江新区曲江是新兴的文化旅游区，片区依托其历史和文化价值，成为西安的休闲、人文中心曲江的历史地位曲江的规划定位经开区浐灞?史上久负盛名的皇家园林，?曲江新区在规划格局上形成“一心兴于秦汉，盛于隋唐，被誉为、两带、三轴、四个板块”的机构形中国古典园林之先河态主城区?唐代长安最具魅力、风雅之所在，是建筑、园林、绘画、?一心：以大雁塔为整个曲江的核诗歌、宗教等汇聚的“盛唐气心；象”典型代表?两带：唐城遗址保护绿带和绕城西高新曲江高速两侧共100米宽的绿化景观带；??十三朝古都积淀的历史文化三轴：雁塔南路旅游商业发展轴是西安的精髓，曲江通过以唐线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和文化为主题的多个大型旅游休曲江大道景观轴线；曲江将城市的历史文化资源转变为闲娱乐项目的开发，营造这种居住的环境资源，在短期内成为城?文化氛围，为片区塑造了丰厚四个功能板块：唐风商业板块、市的开发热点，成为城市高尚人文的人文景观资源旅游休闲板块、科教文化板块和会住宅区，有较高升值潜力。展商务板块。高新区西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层的聚居之地，承担城市中心的职能90083230.00%GDP28.03%80026.10%26.07%占西安%70025.00%老城区70023.80%21.30%570?1991年3月经国务院首60020.00%19.10%49450017.01%批批准的国家级高新区，14.64%15.00%40014.15%3502006年综合指标位于全西高新27030020810.00%161国53个高新区前5位，2001211045.00%是西安当前经济最为发达10000.00%的区域；2001200220032004200520062007200820092010?所在雁塔区拥有省以上西高新的房地产发展状况科研机构55家，各类专?2001年以前，主要集中太白南路周边，单价在3000元以下西安经济龙头的地位业技术人才14万余人，；西高新分布了1833家高?2002起拓展至唐延路以西、丈八北路以东地区，单价突破将进一步强化3000元；新技术企业，已然成为城?2003年起绿地、和黄、大华、融侨等外来开发商大举进入市高知阶层的第一聚集地，西高新出现价量齐升的局面，2005年销量翻番，2006年增长60%以上，2007年均价拉高至5000元/㎡以上。；?2007年西安高新区招商引资实现历史新突破?西高新城市经济中心的?2008年西安高新区财政收入创历史新高片区格局已然圈定地位已经确立，未来此定?2009年让人激动不已的时刻总是频频出现。西安高新区坚持自主创新，促进产业集群发展，帮助企业做大做强。高人口密度、高容积率位将会进一步深化。?2010年西安高新区是一个代表西安与西部高新科技产业前中上价位成为了主题词沿的领地，以其众多的“第一”成为陕西和西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口。高新市场分析10高新区域配套项目周边交通、生活、公园配套完善，同时面临太白南路拥堵和噪音的影响南交通配套二环?道路系统：项目周边拥有多条城市主干道，道◆高新商圈●西安工业大学路系统发达。项目紧邻太白南路，受交通拥堵和金鹰国贸●电子科技大学高噪音的影响较为严重。◆◆世新纪金花唐科◆易出莲花路技路?公交线路：周边公交系统发达，可便捷到达市城白墙沙区各主要节点。遗路沣太永址唐?惠轨道交通：项目紧邻地铁六号线木塔寺站，但公延高新一中●松南路●高新三小目前处于前期可研阶段，规划较为远期。园高新一小●白路路◆华润万家生活配套科南含●技光高新一中高中部?二项目周边配套齐全，距电子城商圈，高新商圈路路路，车行5分钟的距离：●高新二小?教育配套：高新一中，高新一小，高新二小，西部电子城电子一路●石油大学……◆科技六路●文理学院◆人人乐电子二路●?生活配套：华润万家，易初莲花，人人乐，金木美术学院塔?博爱医院鹰国贸，世纪金花，……寺?医疗配套：521医院，博爱医院，高新医院，公地铁六号线木◆电子城商圈塔寺站……园?休闲配套：距唐城墙遗址公园，木塔寺遗址公唐城墙遗址公园电子四路园，步行约5分钟，非一线景观住宅，且无景观科技八路资源电子民生百货◆正街?521医院丈八东路永阳公园周边公交：五龙专线、6路、32路、212路、220路、311路、313路、322路、506路、900路、916路、928路等高新区土地一级市区域土地市场供应、成交均较少，未来竞争压力较小场土地面积楼面地价序号地块位置受让单位(亩)(元/㎡)341锦业一路北侧、丈八四西部机场集团有限路东侧公司22.862453.042西安京津房地产开2高新区新区星源路发公司10.013469.1765THANKS!大寨路以南，沣惠路以西安古城恒达置业368.1791386.873东，规划路以北有限责任公司1大寨路以南，沣惠路以西安古城恒达置业442.6061591.43东，规划路以北有限责任公司太白南路以东、电子二西安荣盛置业有限08年12月底至10年7月高新区住宅用地成交527.37299.08路以北公司住宅用地成交5宗，总建面积约44.67万平米，其楼面均价约982.66元/平米，本案土地开发空间较大。高新区项目一览区域外阜、本地知名房企如云，产品类型丰富，容积率偏低总建面积片区项目