项目基本属性研判土地属性产品/市场/竞争属性客户属性项目土地属性1地段边缘化属性项目土地要素衡量指标位置：江宁区科学园板块，土地四至：西至弘景大道，南至学十二路距离新街口19.4公里，距离江宁东山步行街8.5公里?区位要素：南京市最东南端，江宁最东南端，方山自然风景区科学园板块?交通要素：距地铁【药科大学终点站】1.5公里-2公里，毗邻南广传媒江北学院公交底站（安广线/南广线通往主城），交通弱，逐渐改善中?自然环境要素：项目西邻方山，东临主城解溪河，自然资源优越，但因板块内天然山水丰富，在板块内无优势；?生活配套要素：现有配套基本无，依约19.4公靠老东山成熟配套，毗邻板块规划中的里居住、商业、休闲核心区，?人文环境要素：方山大学城11所大江宁学入驻，区域规划体育馆等休闲文化配约8.5公里套，人文氛围较为浓厚。地块位置对项目地块的现有惯性认知：【远】?南京市区最南楼盘，位于方山-大学城南端。?离地铁1号南沿终点站约1.5-2公里，而【终点站——新街口】仍有约45分钟车程。【生】?目前主要依靠老东山配套，没有区域级消费场所。?周边交付/在建小区少，人气不旺，缺乏成熟的居住环境。江宁七大板块之一，相对边缘性板块1、岔路口板块2、百家湖板块63、将军路板块4、东山板块板块5、九龙湖板块16、汤山麒麟板块7、科学园板块43275本项目江宁大区域发展的次生板块山水人文、产业导向的百家湖板块科学园板块养生的麒麟成熟的岔汤山板块路口板块东山板块江宁岔路口板块大江宁具爆发力优美的九龙湖板块三山板块三山板块核心的宜居的东山板块百家湖板块江宁大板块发展较早的成熟板块江宁大板块的新格局在江宁大区域，目前板块能级偏弱板块特征板块能级现状主城第一站/火车南站、地铁强劲引擎1、岔路口板块★★★★已类主城化近城/环境/地铁/凤凰港中心商业规划2、百家湖板块★★★★高端配套、环境改善近城/山水/大学城/别墅聚居地★★★★3、将军路板块山水人文、环境改善老市镇/繁华/地缘人口★★★★4、东山板块板块自我中心化辐射大牌开发商云集/九龙湖生态/地铁3号线★★★5、九龙湖板块大牌区域撬动温泉养生/受仙林辐射/弱配套★★6、汤山麒麟板块度假型主导产业导向/方山/大学城//地铁/弱配套★★☆7、科学园板块价格挤压+升级改善项目土地属性2板块双重化属性一面是别墅，一面是公寓，一面是升级改善，一面是价格挤压融侨世家宜家国际公寓?高档别墅升级改善属性东方龙湖湾方山脚下，加州城、伴山香槟文鼎雅苑园、雷丁TOWN共同组成高端别墅协众雅居居住区?地铁公寓价格挤压属性龙庭水岸雷丁TOWN随着地铁1号线南延线的即将开通，东方龙湖湾、龙庭水岸等大伴山香槟园地铁一号线南延学城项目，将逐步成为热点区域加州城本案项目土地属性3板块升级化属性【辐射：江宁核心板块的发展阶段已步入初步成熟，出现板块辐射的可能】江宁的潜在价值得到挖掘以及认可，已成为南京楼市重点发展板块，从最初的东山、百家湖、九龙湖板块发展成多板块格局，科学园板块也成为市区置业的方向之一政府资金政策偏向河商业配套逐渐成熟，区域属于城市扩西，虽然打出打造江根据最新规划，江宁宁新城的口号，但缺由新市区定位于“一张的自然延伸，江宁撤县建区，除少数高档第二乏政府资金政策的投主城三副城”副城之经济快速稳定增时逢南京城建改造居所外，大部分入与支持，配套与交一。同时随着地铁南长，房地产行业带来大量拆迁的刚通一直无法跟上房地延以及其他交通的建作为被迫出城的在全区经济中所性需求，使得江宁产开发速度，成为其设，江宁逐渐成熟，中低收入者集散占比重也与日俱房地产一直处于供发展瓶颈。走上又一轮快速发展地。增。不应求的状态阶段。时间轴1990年2000年2001-2003年2004年2008年至今起步阶段缓慢发展阶段快速发展阶段政府规划重点发展逐渐成熟【辐射：江宁核心板块的交通和配套已逐步完善，出现板块辐射的可能】板块板块描述楼市特点距离市中心较近10公里、交通较为便利、社区配套逐渐成熟，大盘居多，楼盘品质较好，二手房市场火爆，火岔路口板块与江宁其他板块相比没有特殊景观资源支撑，但因其交通便利吸车南站的搬迁给区域发展带来新机遇引不少客户新老楼盘交替，交通、景观资源的不同导致区域江宁开发较早的一个板块，别墅起源地之一，百家湖板块不仅环百家湖板块项目价格差异较大，可开发用地紧缺，未来供应境较好，而且配套较为成熟。量少九龙湖板块位于江宁南部，继百家湖之后又一开发热点，区域景色秀丽，但将成未来供应的热点板块，2014年通行的三号交通不便、配套缺乏成为其发展瓶颈线对板块有一定助力科学园板块城内大学城的迁入，拉动了板块迅速发展，轨道交通1号线延伸靠近大学城，最具人文气息，后期发展潜力巨大（大学城板段的规划给区域房地产发展注入活力，但目前交通、生活配套不，块）完善汤山麒麟板块远离江宁主城区，整体发展与江宁其他片区相比起步较晚。江宁最养生板块，但交通较为不便三山板块得天独厚的山水资源，主要楼盘形态以别墅为主。江宁几乎三分南京最大别墅居住区，富人聚集地，后期供应紧之二的别墅都落户在这里，区域配套缺乏，有待进一步完善缺。公寓价格已逼近主城价格江宁房产开发较早的区域，由于紧邻江宁原有的东山镇，依托小规划为江宁政治、经济中心，趋向于多物业类型东山板块板块镇原有的旺盛人气，配套完善，生活非常方便。是江宁居民置业发展，近期供应热点，但未来供应紧缺首选地【辐射：江宁双核规划发展，规划价值辐射逐步显现】空间结构：金带、绿廊、纽结中心、RBD网络新规划江宁将为‘双核’发展：由功能和特征明——金带：地铁1号南延线推动服务业发展轴线贯通，成显的四个中心(河定桥商业服务中心、凤凰为联系东西片区发展的金带；港商务休闲中心、府前行政中心和杨家圩文——绿廊：秦淮河及其蓝线范围，是游憩观光、休闲娱乐化中心)构成的强核，和铁路南京南站及站的功能轴线，也是联系各个片区发展的绿色景观轴线；南地区形成的北核——纽结中心：跨秦淮河两岸的多个公共中心形成强核，双核本身的发展关系具有弹性，未来有效引由功能和特征明显的四个中心构成：服务整个江宁区的天印公园行政中心，百家湖北侧的河定桥低成本商务中心、导下可以实现空间对接和融合。杨家圩文化中心、百家湖东侧的凤凰港商业休闲中心。此外，铁路南京南站及站南地区形成的北核，打造成集交通枢纽、物流中心、公共集散中心、休闲娱乐、商贸服务为一体的都市区级中心，成为缝合主城区和东山新市区的纽结中心。——RBD网络：交通枢纽、物流、文化休闲、商业、商务、商贸、行政事务管理等功能的各个中心组成网络化的都市区RBD【量的转移】随着百家湖、老东山板块的逐渐成熟和量的减少，九龙湖和科学园有望成为后期的热点板块2009年1-10月江宁各板块供销对比?2009年一至三季度江宁多数板块供应量平稳；科学园板块供小于求，整体供求比为0.52：1?科学园板块为继三山百家湖板块、老东山之后和九龙湖板块同为最近的热点板块【价的挤压转移】江宁区域内相对成熟板块的价格逐渐提升至8000-1万/平米，价格挤压使再外围的九龙湖、科学园区板块成为购房关注点板块产品特征岔路口板块多层、小高层、单身公寓为主，均价在8000元/平方米左右百家湖板块前期以别墅为主，目前供应以小高层为主，区域均价8400-10000元/平方米九龙湖板块产品以小高层、别墅为主，目前公寓均价7000元/平方米；别墅价格在12000元/平方米科学园板块以小高层为主，目前在售均价：6500元/平方米汤山麒麟板块产品以多层小高层为主，均价：6000元/平方米三山板块产品以别墅为主，公寓价格约在8000元/平方米东山板块板块以小高层为主，目前区域均价：8000元/平方米板块升级四大引擎及其研判方山风景区板块地铁大学城升级自身配套【方山资源引擎】：形成针对升级改善型客群的高端化别墅区方山、定山寺、国家地质公园，优越的自然景观环境提升自然环境及人文环境方山山上，巨石绕涧，景观奇绝定林寺寺庙香火缭绕，为南宋所建五百万年前的火山活动而形成的方山国家地质公园，方山的建设规划中可望成为长江三角洲第一个，也是全国区条件最好的一个火山地质公园【方山资源引擎】研判：号召力还不够强大环紫金山区域——成熟化外延辐射——仙林/东郊楼盘已受认可三山区域——高端成熟化——别墅聚集，公寓一房难求老山区域——发展新热点——过江隧道6月开通，交通瓶颈打开，别墅/公寓受热捧九龙湖区域——大牌号召力——中粮、万科、中冶等大牌开发商撬动市场聚宝山区域——单盘独支——阳光聚宝山庄独占资源未能打响知名度方山区域——发展启动期——联排主力已受认可，配套制约公寓影响力欠缺【方山大学城引擎】研判：助推板块发展，但发展能级/热点启动受规划配套制约板块入驻院校（代表）入驻院校（数量）入驻人口南京大学、南京师范仙林大学城1517万大学、南京理工大学南京医科大学、药科方山大学城1110万大学、工程学院江北大学城东南大学等8约8万入驻院校数量及人口：仙林方山江北入驻院校质量：仙林方山约=江北方山大学城在数量上弱于仙林大学城，在学校质量上、以及规划上也弱于后者，政府对方山大学城规划配套支持力度偏弱，造成区域整体能量级偏弱【自身配套引擎】周边在建部分生活配套，整体尚未发力】商业配套：?乐活时尚街区：建筑面积约3万平方，是集购物、娱乐、餐饮、旅馆、文化等功能为一体的一站式大学城商业步行街。建成后将大大改善区域的商业环境。?文鼎广场：建筑面积6.5万平方，兼具购物、餐饮、娱乐、服务、宾馆、办公等功能，服务于大学城附近居民及师生的一站式、复合型区域商业中心。距本项目约500米。本案?未来协众雅居将有大型超市进驻。?系列商业的落实将逐步改善区域商业配套