让星沙，更自豪！让星沙，更自豪！从此不见后来者！从此不见后来者！佐佑说：为什么我的眼里饱含泪水？因为我对这土地爱的深沉。锦绣星城项目前策方案锦绣星城项目前策方案佐佑地产营销2010.03合作回顾?2010年1月20日，佐佑地产与城池置业首次会晤，提报了我司的初步思路，并达成了一定程度的共识；?2010年3月26日，佐佑地产与城池置业再次沟通，应发展商要求，佐佑正式成立锦绣星城项目小组，就项目的整体定位、物业发展及整合营销等方面展开探讨，形成方案。本次方案解决之问题?项目市场站位问题?项目价值体系建立?项目营销思路确定?项目推广方向确定?本次提案不同于传统提案——?我们不堆砌数据，只求发现真相，探讨发展；?我们不丢弃市场，只为精准定位，突破制胜！报告提纲?市场篇?宏观市场?区域市场?产品市场?客户市场?市场小结?定位篇?营销篇市场——空前的疯长?楼市疯长了!全国新房成交价格逐月以超过10%的幅度上涨，长沙新房成交均价达4900元/㎡，内环几无5500元/㎡以内新房，星沙区域从均价2000多到超过3700，个别楼盘逼近5000！?“地王地王地王！”一年来，一个个土地出让记录被刷新——255亿总价地王！超过36000元/㎡楼面单价地王！全国土地出让总收益超过1万亿！客户——空前的恐慌?客户真急了！无房了！开盘即售罄了！1年以来，疯狂不断——自带水壶方便面排通宵队的，客户过多售楼部挤到爆挤到失控的，趁机炒楼花大发其财的，形形色色，林林总总。大量80后甚至85后90后提前透支加入买房大军，大量炒房客重新占领市场。中央——空前的紧张?调控开始了！从2009年末的中央经济工作会议提出“防止”开始，到国务院工作会议提出的“遏制”，到央行微调准备金率，到“贷款回收”，到各地纷纷响应中央政策，到土地环节的大小限制措施，到两会的热议……调控的步调很紧张。两大悬疑：加息何时加，又该不该加？楼市如何控，又能否控的住？我们不得而知，但是，楼市的强势告诉我们，已经“高危”了。佐佑——理性的观望?总之这一年，大家都很忙。?这新一轮的疯长为中国社会财富分配做了一次更为彻底的洗牌，在大的“政策市”背景下，国际紧逼调控的节奏必将持续，但是，基于通货膨胀的现实情况，加息需重典，但过重的加息亦必将带来更大的萧条。消费，作为中国经济的第一大马车，仍然没有被激活；?2008年开始的全球经济危机并没有离我们远去，中国实体经济体并未转好，经济危机的确救了中国的房地产，但是，当房地产再次突起，潜在的危机又浮现了出来，房地产真的能救中国经济？显然不现实；?2010年的亚洲大旱再次提醒我们，也许玛雅历关于“2012年大改变”的预言不无道理，只是一句调侃，但是我们该很深刻的认识到，中国经济的全面发展，我们需要做的还有太多太多，而对楼市的调稳，已经刻不容缓。报告提纲?市场篇?宏观市场?区域市场?产品市场?客户市场?市场小结?定位篇?营销篇我们不谈星沙，谈长沙。?基于项目的特殊性，佐佑凭借多年的专业能力和操盘经验，以专业的眼光下了这样的定义：本案将远超出星沙本地市场的期望；?正如长沙市区的各大地标型单栋小户型项目，不论是产品价格还是产品价值，均高出长沙，均价超过10000元/㎡的项目能用传统长沙思维思考？大量外来投资客，我们能用传统的思路和方式？显然不行。?我们占据星沙最佳位置，区域地标价值优越，城市精神承载责任重大！我们可以内敛，我们可以低调，但是我们的出身注定了我们的绝对地位，谁也不能复制我们的骄傲。?星沙，无对手！?所以，我们决心用长沙思维操作本案，从市场分析开始——2009年的长沙?地铁来了！?2号线的全面动工，标志着长沙两翼齐飞时代的来临，河西新城，尚东武广，两头旺热；1号线工程的确立，标志着长沙地铁基础规划布局基本完成，未来的长沙，是值得期待的；?高铁来了！?武广客运高铁的运行，确立了中国的又一个“三小时经济圈”，武汉至广州，全程3小时行程！武广新城板块火热，各楼盘量价齐升，供不应求。新火车站商圈的确立，大量外来投资客的涌入，区域未来升值潜力巨大；?三城合一！?从电话号码的升位和区位统一开始，未来的“0731”是一座拥有过数千万人口的和武汉比肩的大型城市，长株潭轻轨的规划确立意义重大！交通拉动区域，距离拉动价值！长沙楼市表现?供应市场：按照新增开工面积滞后于供应1-1.5?的周期计算，09?新增开工面积将体现在10?的全?供应上。09?全?新开工面积大1700万（含四县市），显供应低潮期示着2010?全市供应?将巨大。1月市场供应?即高涨；2月，受春节假期影响，新批预售进?受阻，供应?暂歇性回?，预测3月过后供应将火速回升。2010年长沙新房市场供应巨大，竞争激烈！长沙楼市表现?销售市场：2月，长沙成交市场大幅收缩。受国家贷款政策收紧影响，各?融机构个人房贷门槛相继提高，导致商品房成交?走低。销售高涨期据市场监控，目前长沙各大商？？业银?在房贷政策上取消七折??，陆续提高首付款比重。销售低潮期此举将严重削弱刚性需求购买?，挫伤消费信心。在从紧的房贷政策，一季?成交规模将大幅跳水。2009很火爆，2010不得而知，但逆向压力较大！长沙楼市表现?供求比例：经过09?供应紧张局面之后，10?市场供应将出现全新格局，供应大幅增加可能性增强。就2月供应看，纯商品房供应?达74.34万方，供求比突破1.4，其中纯商品住?供求比突破1.5，单月销售压?已初步现象。预计随着春节后施工进?的加快，后续供应将急剧增加，后市快速去化风险加大。销售蜜月已成往事供应压力接踵而至长沙楼市表现2月份，长沙内五区新建纯商品房?成交均价：备案均价为5098元/㎡，同比上涨18.31%，环比涨11.95%，其中，商品住?平均备案均价为4670元/㎡，同比上涨3.21%，环比上涨7.95%。2月，市中心及次中心中小户型、公寓产品成交?较大，如彩虹都、经典商务中心、融圣国际、佳境天成等楼盘备案成交套数大；此外，恒大地产旗下精装修房引领2月高价产品，恒大绿洲、恒大城等精装修房的成交?升?整体市场成交价格。小户型公寓及精装修成交火爆价格大幅上扬2010年预测——房地产行业全景图2010年市场预测——核心影响因素四大核心因素分析市中场央内政在府规的律政策考量资通金货厚膨度胀与预开期工速度2010全国楼市总预测2010年长沙楼市预测?上半年房价高速上扬，下半年上涨幅度趋稳，或价格震荡平稳，全年商品房成交均价预测：约5000-5300元/㎡；?供应量急剧攀升，成交量略低于2009年，但是足够对价格上涨形成有力支撑；?城市资源占有型单栋小户型产品继续受投资客户追捧，上涨空间仍然较大，由此带来的城市其他类似地段效应项目必将热卖，本案的发展亦能有效借势；?热点板块：南湖新城、滨江新城、新河三角洲、芙蓉新城、圭塘河风光带、暮云绿核等；?100㎡以内，总价控制在50万以内产品较受市场欢迎，在产品竞争层面上看，品质打造、附加值提供及独特优势是顺应竞争的产品发展思路。报告提纲?市场篇?宏观市场?区域市场?产品市场?客户市场?市场小结?定位篇?营销篇小户型的发展?政策导向影响：2006年以来，在国家住房保障计划的大框架下，9070政策落地，中小户型产品顺应政策需要；?价格指数影响：楼市价格短短几年翻了几番，购买力增幅远远没有跟上房价涨幅，这样无形中在相当静止的购买力空间里，房屋面积只能求其次求其小，中小户产品更受欢迎；?最大价值追求：绝佳地段项目，往往考虑到做大面积商业，往往会考虑做中小户型，究其原因，仍然是开发企业对地段最佳利用的结果，在单价相当较高的情况下，面积和总价控制就显得尤为重要了；?从小众到大众：更多的城市人离不开城市的色彩，企业白领，中高管，SOHO一族，艺术家，投资客，光怪陆离的其他人，他们都戒不掉城市的味道，也都想占有这个城市的魂…客群的广泛度支撑着小户发展。小户型依托的重点和非重点?重点：地段和配套！！！?城市资源！?城市中心或次中心区域，交通要道或扼口；?配套资源！?成熟的配套是小户型发展的关键，交通、生活、医疗、教育、购物等等；?非重点：企业品牌。?小户型客户对开发企业品牌不看重，但对项目推广和诉求的特点较看重。小户型楼盘以便捷的交通路网为分布带，以成熟的商圈为依托。天健芙蓉盛世由上到下：盛大泽西城伍家岭生SOHO天金麓国际活广场都香麓丽舍苹果派美林银谷华润郡原广场三一大道凤凰长城未来城才子佳苑尚城沙豪菲斯桐梓坡路双子座公寓谋房博客金尚都花园城名富公寓小星新时代广场北长沙之心永祺西京明城府路金阳大厦摩天一号芙户蓉铂宫印象天心；路沁园春御院融圣天心华庭左岸右岸型国际新芙蓉之都上河国际分建鸿达华都巧克力空间由上到下：金色家园香颂国际阳光100布亚商国际博林金谷韶图长城国际、鑫远杰座山加加大街路湘府路长沙商务中心红区抽屉各版块对比分析板块小户类型主力价格主力产品支撑点类型成熟度区域典型楼盘名称（毛坯）线市政府板块附带小户5.2-5.730-60平新兴政务区、桐梓坡商圈；大市场（安新老并存，新区未来城、谋房博客、郡楼盘为主千米居乐园、望城坡市场）处于成长期原广场、美林银谷四方坪板块纯小户为4.8-5.530-60平以大型居住社区（如金帆小区）发展起依托社区发展较SOHO天都、华府1主千米来的商圈，以麦德龙为中心成熟的商业航线、苹果派、兰亭风景伍家岭板块纯小户为4.7-5.530-50平老社区发展起来的商业（通城、新一佳商业、商务成熟天健芙蓉盛世、伍家岭主千米等）、商务中心（华悦、华天等）度较高生活广场芙蓉路沿纯小户6.6-1240-60平集商业（临街商业、家乐福、步行街、非常成熟的商业铂宫、新亲年公寓、印线---五一千米宝南接、下河街等）、商务（