简略沟通稿前言：按考题要求结合当前房地产宏观政策及项目自身情况，阐述提升该项目价值（或品质）的思路，并围绕着开盘时间节点开展推广动作，本报告从房地新政研究、区域竞争分析、项目优化建议、推广节奏等四个方面进行分析和概述。PART1.房地新政研究PART2.区域竞争分析目录PART3.项目优化建议PART4.推广节奏PART1.房产新政研究本章本章概概要要??4.154.15新政出台的背景新政出台的背景??当当前政策解前政策解读读??个个人初步判人初步判断断4.15新政出台的背景当前房地产市场的几大表现价格政策市场房价持房价持续续快速快速国家对房地产市场上投资、上上涨涨，一，一线线城市城市市场调控有如投机行为显露疯疯狂上狂上涨涨“隔靴搔痒”盛行迹象09年下半年开始，全国房价再次疯狂上涨，至2010年第1季度，全国商品房销售均价达5193元/平米，同比09年1季度上涨16％。一线城市：10年3月份与09年同期相比平均上涨55％二线城市：四大二线城市10年3月份与09年同期相比平均上涨47％当前新政策的解读国内房地产市场从02年至今，主要经历了两次宏观性信贷调控：07年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。本次4.15新政与9，27新政相比力度更为强大。10年新政核心内容为：?90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；?第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利?率的1.1倍；?商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风?险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；?对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民?暂停发放购买住房贷款。待续出台新政“京沪深渝”将成为特别房产消费税试点地区相关报道：4月20日下午，重庆市财政局局长刘伟表示，此前部分媒体所发布的“重庆特别房产消费税方案已获批”的新闻不属实，目前国务院并没有批准重庆市上报到财政部的特别房产消费税方案。该消息还透露，房地产特别消费税的发起地点为重庆，试点地区目前定在京沪深渝。当前新政策的解读政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面。?政策的严厉程度前所未有，大超预期。?措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子。?严格清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调控价格的目的。个人初步判断鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供应不足以及博弈透明三个因素，预期市场量价表现会经历三个过程。第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将会是成型僵持状态；第二阶段：价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方博弈的新的行业探底；第三阶段，将会是在第二阶段基础上市场有所回转。需要说明的是，本轮调控个人认为将会是一个中期的过程，同时价格如果不能在目前状态下实现大幅度回调，政府是不会就此打住。短期内市场表现1.成交量迅速萎缩，市场整体观望态度浓厚。2.已成交客户出现销售恐慌，出现业主迫切抛售。开发商操作建议一、放弃幻想，调整心态积极应对不要再抱有任何的政府可能从宽执行等带有投机性的幻想，积极调整心态，重新审视当前的市场环境，认识到政策风向已经明显大转弯。二、抢一波，短期加速去货为第一要务?由于各地政府需要进一步进行落地，相关细则的出台如“二套房如何认定”、“三套房是否禁带”等都尚有时间差，在这个缓冲期中，建议企业不要盲目追求价格上涨，迅速加快去化价格敏感性较高的物业。?从产品结构来看，中端及中低端等物业可考虑优先去货，因为这类客户群体由于购买力所限，对于政策敏感性较强，政策出台后普遍性持观望态度，等待价格往下盘整再出手，观望时间可能相对较。三、现金为王，重定全年计划，量入为出，合理安排现金流PART2.区域竞品分析本章本章概概要要??区区域域研研究究??竞竞品品项项目分析目分析河北区行政域界河北区位于天津市中心城区的东北部，行政区划面积32平方公里。铁路天津站、天津北站以及京津塘高速公路的两个出口均在区域内；造型迥异的8座桥梁横跨海河，发挥着连接市内各区的重要功能；金狮、民权门等7座大中型立交桥，金钟河大街、天泰路等8条主干道，志成道和东西纵快速路与本市的内中外“三环”相连，构成了四通八达的交通网络，使河北区成为天津通向首都、辐射全国的咽喉。河北区房地产市场特征建昌道居住区和王串场居住区均为老社区为主，并且该区域居民整体经济实力不强，周边商业配套相当一般。河北区三和温泉公寓王串场居住区玉蓉花园河北区房地产市场特征区域内又出现两级分化各版块发展情况：新开河版块：面临大面积拆迁，多家知名品牌企业进驻，后期会发展为规模化、完善化的生活社区。中山路版块、海河意奥版块:分别拥有地段商业氛围和海河沿线景观资源成为地块珍贵，也称为资产人士居住群落。建昌道版块、王串场版块：将成为拆迁客户置业升级、外来务工初次置业的首选版块。项目周边在售项目分布区域内竞品少，部分项目处于尾盘状态，以就近原则锁定以下项目。物业类型:住宅物业类型:经济适用房5582元/平方米13000元/平方米开盘时间:2008-11开盘时间:2009-6-17开发商：天津东房安居建设有限责任公司开发商：天津亿兆房地产开发有限公司物业类型:住宅15000元/平方米开盘时间:2009-12开发商：天津阳光滨海房地产阳光新业国际开发有限公司靖江鑫园物业类型:住宅物业类型:住宅12000元/平方米14000元/平方米开盘时间:2006-11-18开盘时间:2008-01-29开发商：天津阳光鑫地投资有开发商：天津长芦房地产开限公司发有限公司周边在售项目产品分析楼盘名称配套设施主力户型体量地段成熟度太阳能循环热水系统及户式盐软化水技术。高层主力户型总建筑面结构:框架外墙:特殊质感涂料大堂:精装修入90-120平方米积:140000平户大堂电梯:SchindlerElegant牌电梯门窗:断红城，小高层建筑方米　桥彩铝双玻窗，LOW-E玻璃供电:电力公司供水:自来水、盐软化水系统、太阳能热水供应系统供气120-160平方总户数:1500:天然气采暖:地采暖通讯:电话、小区宽带。米。涂料外立面内墙:四白落地优大堂，精装电梯，首层主出入口为电控可视对讲防盗门，分户防火、防盗窗：总建筑大面断桥铝型材中空玻璃卫生间:做好防水预留管道供电90-93平米二积:100000平阳光新业国际不　:城市管网供水:一户一表配，pp-r管材供气:管道天室方米规然气供气采暖:集中供热，单户循环供热系统通总户数:906讯:ADSL紧模便结构:框剪外墙:石材及置涂料外立面内墙:四白落地大堂:精装电梯:上海三菱门窗:门：首层主出入口捷为电控可视对讲防盗门，分户防火、防盗窗：断桥铝100-130凑三室恒盛阳光星期8型材中空玻璃卫生间:做好防水预留管道供电:城市总户数3695户　管网供水:一户一表，pp-r管材供气:管道天然气供为主气采暖:集中供热，单户循环供热系统通讯:ADSL，每户至少设有两个终端接口总建筑面积:38300平方外墙：涂料采暖：集中采暖通讯：宽带供水：单水97-100平米两米乐东馨园　装修情况：毛坯居总户数:148户区域客户白描可以看出，本案周边在售项目多定位为中档楼盘，并根据自身的优势条件有所差异化区别，而现代城市主义的定位相对而言成为主流，整体客群还是以吸引地缘地性客群和中档收入者为主，同时借助区域交通优势，开发交通型投资产品，吸引一定量的投资客群。区域客群的特点：?购房客户以中档和中高收入人群为主。包括私营业主、公务员，以及周边区域的中档需求客群。?由于该区域交通便捷，通达性强，所以吸引了大量其它区域的中档需求客群。本区域购房客户年龄分布较为宽泛，以28-45岁最为常见。小结：?项目坐落于河东区与河北区区域交界处，因此地域性概念不明显。?区域版块内周边项目较少，目前现存4个楼盘中三个楼盘为高品质，高配套，大社区楼盘，并已经相对成熟,主要针对置业升级或首次置业的社会中产。?仅有乐东馨园项目从在售产品类型上、户型上、社区配套上基本对位。PART3.项目优化建议本章本章概概要要??基基础资础资料料分析分析??项项目目优优化建化建议议靖江鑫园区位瑞景居住区?项目位于河北区靖江道与真理道交口，紧邻天津市中环线边缘。丽苑居住区?项目地理位置与几大居住区相比具有便捷优势。中北镇?距离优势：居住区项目到达天津站距离仅有3.8公里。项目到达金街万达广场仅有6公里。双林居住区项目基本资料靖江鑫园项目情况项目性质：住宅坐落：河北区真理道与靖江路交口靖江工程进度：基础施工阶段预计6月正负零鑫园建筑形式：3个30层的高层，略显局促配套：尚未得到细节，应属一般景观：尚未得到细节，应属一般项目交通情况地铁5号线地铁2号线与地铁5号交通枢纽线轨道交通路过家门口坐落真理道，比地铁5号线：大寺至北仓邻中环线。，全长31.2公里，共设车公交线路站24座。此线途经张道口项目周边有608路、梨双公路、友谊路、广靖江道地铁2号线，602路，32路，州路、琼州道、大直沽三665路，841路等公号路、红星路、靖江路、交车，线路通达市何兴庄、宜兴埠、铁东居住区等；张道口预留往大内各个繁华地区和寺镇外围组团的接口；并各个重要路段。设大寺车辆段(外环线外)，北仓停车场(外环线内)。项目周边情况项目周边沿街商业工地现状乐东鑫园现状项目周边沿街商业真理道目前正在修路但沿线商业比较齐全，完全能满足居住需求。居住环境?周边为秀山花园等居住区，房龄均在10年以上。?社区商业丰富，小型餐馆、美容、美发、小超市等能够满足周边居民生活需求。产品分析户型面积：分别为124、70、104、