汉中大河坎项目前期研究报告前线市场部本报告指导思路本报告旨在通过对汉中市场前期调研和项目用地观察的基础上，结合汉中城市现状和发展特点，对汉中房地产深入研究并初步提出项目发展战略，为项目后续工作奠定初步的基础。前线前期操作思路求生存谋发展定规划项目的深度剖析外界的契机攻略竞争的发展研判项目的辉煌，基于我们对项目生存和发展的多次考证！本报告行文纲略生存背景生存之道项目界定城市研究行发展契机区域研判文市场审视纲略竞争趋势规划谋略客户研究项目定位模式研判战略部署整体规划产品配比生存背景生存之道项目界定项目位置属汉中新区，目前仍隶属大河坎综合中心管辖，距市区车程30分钟左右，但现实距离和心理距离仍旧较远。?汉中发展新区基础。汉中经济开发区西南为汉中高新技术开发区，政策支持度良好。?汉江河畔。自然资源基础良好。?远离繁华区域。理想的住宅地理区域，本案但现有发展阶段较差。高新技术开发区?一江两岸目前为汉中重点工程，区域未来发展前景看好。大河坎格局：开发区南区为高新技术集中区域；沿天汉大道为集中型商贸区域；三大居住区域沿汉江流域边缘分布；商贸区紧靠行政教育区域，但处于规划建设阶段。中心商贸区，建设阶段，仅天汉江畔生活区，规大道小范围商业本案划阶段，多为农江南居住区，雏形。田和废弃工业场2-3个项目建地。设阶段，生活区雏形。拆迁期，多为村镇型建筑。艺苑居住区，较多地块仍属开发区南区，发农田。展前期，大型企业进驻较少。区域环境：规划发展阶段，环境较差，配套缺乏，未来前景远好于当前现状。区域交通：区域主要交通路段基本贯通，但网络交通未形成，多数规划路段仍未贯通，使得区域出行有所不便。本案现有路段规划路段仅堤路通区域配套：区域配套设施以天汉大道为轴紧密分布，且以学校为主，便民性配套设施稀缺。五三八医院卷烟厂桃心岛超市镇政府江南食坊县华燕学校双凤幼儿园农行大河坎中学市体育场龙岗中学大河坎中心小学陕西航空技术学院区域规划：项目未来毗邻大河坎综合区中心商贸区和行政中心区，景观、配套、交通等规划前景良好，项目发展潜力巨大。中心商贸区，江南本案新区主力商圈。江畔生活。江南居住区，区未来居住小区集中区域。行政中心区，大河坎综合区委会。艺苑居住区，大河坎东部居开发区南区，以住区。发展高新技术产业企业为主。区域规划：汉江生态景观区“一江两岸”“一江两岸”规划控制面积15.9km2，南桥头广场2.2ha，北桥头广场4.3ha，规划建设汉江桥闸工程，形成汉江湖水域面积5.4km2，生态湿地0.75km2，规划江滨城市公园3处，陕西植物园1处，以及两岸沿江大道，商业、贸易、旅游和办公居住等，建设总用地9.75km2。从而沿汉江两岸形成以汉江为轴带的水、堤、路、林、园和建筑群一体的城市景观带。项目背景小结?项目处于汉中新区，汉中人相对陌生的区域，心理和现实距离较远。?本区域为新兴区域，周边城市环境不佳，配套欠缺?地块本身具备汉江水系资源可以利用?作为大河坎综合中心区，政策与规划预期良好，未来发展前景较好。?“一江两岸”规划工程和未来大河坎行政中心及商贸中心区，将成为本案未来潜在升值点地块技术指标地块基础技术参数地块位于汉中大河坎汉江南岸，圣水路西侧起，至冷水路东侧止。土地性质一类居住用地容积率高层≤3.5用地面积约600亩建筑密度——车位比————考虑地块属性及环境因素，初步确定为远郊大规模性质住宅项目属性。宗地环境:相对独立，有充足的自然资源，可完全依托规模，营造与外界隔离的内部环境及完善的社区配套。平坦的河提大道，宽敞平静的依依杨柳汉江水面垂青废弃工业内部多为农场地和农田，土地开舍，一定发难度小的拆迁工作宗地四至:视野开阔，空气清新，周边多为农田。北西宗地东南宗地交通：除北边河提路外，几乎无成型道路，出入极为不便。河提路东西落差比较明显，西半段道路宽阔平坦，东半段未完全修通，坑坑洼洼泥泞不堪；地块内部道路仅两条自然形成土路，出入极为不便。宗地资源：有丰富的自然和人文资源可用，宗地可塑性强，外在资源对项目整体品质的提升有着不可比拟的作用。汉江自然形成的浅水滩涂、沿江数十米的景观绿化带。以及滨江公园里边2~3个小型广场和汉江渔港，成为宗地第一无二的自然和人文资源。宗地资源小结：?项目用地近600亩，单规模仅次于汉中世纪城，规模优势显著。?地块沿河分布，南北跨度500米，东西跨度800米，地块基本方正，有利于项目开发利用。?地块水平基本与河面水平持平，低于河提3米左右，对项目低层产品有一定影响。?充足的自然环境、视野开阔、空气清新，为典型的一级住宅项目开发用地。?受地块资源条件影响，充足的自然资源和人文资源对项目价值的提升有着不可比拟的作用。?但项目周边规划实施进展较慢，交通不便和配套缺失成为项目价值提升的一大障碍。城市发展对地块价值的影响：地块位置属于城市发展轴附近，发展价值大于现有价值，未来发展预期良好。城北经济开发区?汉中城市目前成熟区域主要为环线以内，环线内外城市发展痕迹明显。已发展区域?受城市条件制约，西向城市中心发展空间有限。?未来城市向北发展经济开发区；向东发展东城文教发展区域；东南发展大本案河坎综合中心区。汉江?项目用地位于城市南向发展轴附近，地块价值属性较好，受未来城市发展开发区南区冲击较大。区域发展对地块价值的影响：商业与配套对项目价值的提升力有限，项目价值多来源于内部配套的打造本案配套集中区汉江?商业与配套对土地价值具有提升作用；依据商业和配套集聚程度的差异，不同的商业和配套密度对土地价值影响存在着差异?区域配套主要集中分布于项目西面天汉大道两侧，以此为放射中心，随箭头方向，土地价值逐渐降低?区域商业和配套对项目价值影响力度较小，价值的提升只能来自于项目内部配套的打造区域发展对地块价值的影响：行政教育设施与本案发展密切相关，未来可依此对项目价值进行包装。本案行政教育汉江?行政与教育设施对土地价值有着直接影响；依据周边资源条件，不同区位在行政与教育设施影响下地块区域从属感有所不同；?未来行政与教育中心主要集中分布于项目南侧，以此为放射中心，随箭头方向，土地价值逐渐降低?区域行政与教育属性对项目价值影响力度较大，价值的提升可充分对此进行挖掘区域环境对地块价值的影响：沿江水系景观成为项目价值最大化的有利条件，内景与外景的协调统一成为项目品质最应关注的方向。沿江景观本案带汉江?区域自然环境资源对土地价值有着直接影响；依据周边水系自然资源条件，沿江景观带成为项目价值最大化的有利条件。?自然环境资源主要集中分布于项目北侧和东侧，以此为放射中心，随箭头方向，土地价值逐渐降低?沿江景观对项目价值影响力度极大，价值的最大化应充分考虑项目内景与外景的契合度城市与区域对地块价值的双重影响，地块可塑性强，适合多业态全方位发展，对地块价值最大化有着推波助澜的作用。?地块价值的最终判断需要城北经济开发区考虑市区、大河坎两个方面的发展影响力；已发展区域?来自市区的影响力主要来源于城市商业、人口的扩城市中心散所带来的城市扩张效应；来自市区的影响力?来自区域的影响力主要来源于区域规划发展所带来本案的建设效应；展发大河坎新区域?双重影响使得地块整体价区力汉江自响来影值较好，城市角度适宜发展过渡性物业形态；区域开发区南区角度适宜发展明星物业形态。项目生存界定?项目地处城市发展轴线，价值突出且发展价值大于现有价值；?区域配套对项目价值影响力小，需内部重新打造；?未来行政教育设施对项目居住价值锦上添花，可充分利用；?自然水系资源的优越性，注定项目价值最大化的发展方向；?双重属性的影响，项目生存价值突兀，可发展空间很大。——地块整体价值向好，如何借势最大化地块价值成为项目生存界定的首要问题！项目问题界定1.陌生区域?环境不佳竞争关系？抗性？如何应对？?2.郊区化物业阶段？主动/被动？客户群体？特征？?3.大盘物业启动期？后期节奏？核心驱动力和资源安排？?如何协调与运作、开发模式？外界影响处4.物业类型理？项目生存分析死亡定义生存定义销售1.买方市场，客户群有限1.形成卖方市场，迅速销售2.售价达不到利润要求2.售价达到利润要求价值1.客户在项目上不能图利1.企业与客户共同获利2.产品未来减值（售价持续上涨、转让容易）2.产品未来增值形象1.对汉中地产格局影响不大1.代表汉中地产发展方向和水平2.中档社区2.高尚社区，中高档形象3.对三鼎品牌不利影响3.提升企业品牌形象客户1.一座空城1.第一居所，人气旺和未2.后续客户量不足2.人文氛围浓厚来3.客户档次越来越低3.老客户介绍率极高4.客户具有高度成长性5.客户档次持续提升本阶段要解决的四大问题问题1寻求市场机会——项目有何发展方向？问题2发展战略——凭借什么立足汉中市场？问题3如何成功启动？如何持续发展？问题4启动期规划评价及物业发展建议？宏观研究发展契机城市研判市场审视全球经济下行中的中国经济：较低增幅VS负增长中国GDP走势GDPGDP增长率特征一：GDP与GDP增速35000012.00%稳步增长。11.10%11.40%30000010%10.10%10.40%10.00%9.10%9%2500008.40%8.30%8.00%200000特征二：GDP稳步增长与元6.00%亿150000GDP增速回落。1000004.00%500002.00%00.00%200020012002200320042005200620072008经济增长势头减弱进出口明显萎缩企业资金周转困难企业经营成本上升中国经济初步恢复，但始终处于零位之下运行，实体经济未完全步出低谷期。进出口降幅收窄，但低位运通涨紧缩下的价格指数，行难以重振进出口对经济的未来通货膨胀可能性不大贡献。。前三季