天津市滨海新区某项目分析2010年5月16日第一章项目决策背景?内部因素：目前我司在建项目仅有西客站南广场项目，公司需要投资新的项目。?土地市场因素：北京的土地招拍挂政策尚不明朗，房山项目拿与不拿尚待研究，（房山窦店的土地单价限价4700元/㎡，高佃二村将不低于此价格）。本项目体量适当，转让价款应在公司承受范围之内。?商品房市场因素：天津作为最早的三个直辖市之一，与北京、上海比较，商品房价格有一定的上涨空间。万科金域蓝湾的价格17000元/㎡。?政策因素：国十一条出台后，北京制定了更为严厉的“京十二条”，而天津的“津六条”较为缓和。中央默许天津的政策，不难看出中央对天津的政策照顾。第二章项目概述2.1项目招拍挂信息2.2项目区位图2.3项目地块指标2.4项目周边环境卫星图2.5项目周边配套2.1项目招拍挂信息2.2项目区位图-1?1.?项目区位2.2项目区位图-22.2项目区位图-32.2项目区位图-42.3地块指标土地面积(平方土地用途地块编号米）容积率建筑密度绿地率控高出让年限37826居住型公寓E2≤2.8≤50%≥20%100米70年16885.8商服F1≤2.0≤55%≥15%100米40年14690.1商服F2≤3.0≤50%≥20%100米40年2.4项目周边环境卫星图2.5项目周边配套?教育：朵儿幼儿园、滨海国际中小学、泰达第二中小学、滨海学校、南开大学泰达学院。?医疗：泰达国际心血管医院、泰达医院、华达医院、华泰医院。?商业：泰达时尚广场、乐购、友谊名都。?文体：泰达图书馆、泰丰公园、泰达时尚健身休闲公园、泰达足球场。?交通：津滨轻轨；公交（503路、505路、507路、508路、509等）；滨海国际机场；塘沽火车站；天津港。?银行：中国银行、兴业银行、交通银行等。?其他配套：宝力豪健身俱乐部、泰达万丽酒店、天保酒店、泰达中心酒店、泰达国际会馆、上岛咖啡、SPR咖啡、国际名品店、时尚精品店、餐厅、电影城、迪吧、酒吧、咖啡厅、滨海国际会展中心等。第三章项目法律及政策性风险分析?3.1.项目用地取得土地使用权法律手续分析?3.2.项目手续办理涉及部门及评估?3.3.项目合作方式及风险评估?3.4.总体评价3.1项目用地取得土地使用权法律手续分析?依据挂牌成交确认书，竞买人为天津瑞湾国际商务中心有限公司，而从目前掌握资料来看，《划拨宗地界址图》的用地单位为天津港（集团）有限公司，与我司介绍项目并谈判的却是天津北方石油有限公司。三家企业的关系是什么？需要进一步落实。3.2.项目手续办理涉及部门及评估签订土地出让合同办理用地规划许可证土地确权国有土地使用证规划方案的报审市政工程规划方案规划设计成果报审办理项目建设投资计划办理项目地名手续大配套证明报审项目建筑设计方案报批建设工程规划许可证办理项目环保手续小配套证明报审消防证明报审人防证明委托测绘院放线，出具放线报告；施工图设计招投标审查施工图设计合同，办理施工图审查区规划处现场验线，监理、施工招标项目地质勘察合同；审核验线报告。监理合同审查；施工合同审查安全措施登记表办理施工许可证建设工程验收合格证住宅准许使用证办理销售许可证消防验收分户土地证使用计划准入阶段大小配套证明1、签订土地出让合同3、土地确权【办理单位】土地交易中心【办理单位】各区规划处地政科【所需材料】无【所需材料】见文本【时间周期】1个工作日【时间周期】7个工作日【所需费用】详见文本【所需费用】无【取得材料】《土地出让合同》（3本：1正2副）【取得材料】在1：500地形图上签发办理用地规划许可证土地确权意见加盖章【办理单位】土地交易中心规划局4、国有土地使用证【所需材料】【办理单位】各区规划处地政科2、土地出让合同【所需材料】见文本土地出让金、交易费交费证明【时间周期】30个工作日【时间周期】5个工作日【所需费用】见文本【所需费用】无【取得材料】《国有土地使用证》【取得材料】《建设工程用地规划许可证》5、规划方案的报审【办理单位】规划局建管处【所需材料】【时间周期】8个工作日【所需费用】无【取得材料】规划方案审定通知书6、市政工程规划方案报审9、办理项目地名手续【办理单位】规划局市政处【办理单位】区地名办【所需材料】见文本【所需材料】见文本【时间周期】8个工作日【时间周期】15个工作日【所需费用】无【所需费用】地名标志费：0.7元/平方米，公【取得材料】市政方案审定通知书告费4000元7、规划设计成果报审【取得材料】地名使用证【办理单位】规划局建管处10、办理项目环保手续【所需材料】见文本【办理单位】市环保局【时间周期】6个工作日【所需材料】见文本【所需费用】无【时间周期】【取得材料】规划成果（3本）及审定通知书环评申报表批复（10天）8、办理项目建设投资计划环评报告表撰写（20天）【办理单位】市建委房地产处环评报告书撰写（45天）【所需材料】见文本环评报告书专家上会（30天）【时间周期】30个工作日。环评报告表需区环保局监测（时间待定）【取得材料】项目建设投资计划【所需费用】见表格11、大配套证明【办理单位】市配套办14、报审消防证明【所需材料】申请、年度投资计划、规划成果【办理单位】市消防局【时间周期】7个工作日【所需材料】【所需费用】【时间周期】15个工作日【取得材料】大配套证明/协议【所需费用】无12、小配套证明【取得材料】《消防证明》【办理单位】区建委配套办15、报审人防证明【所需材料】年度投资计划、规划成果【办理单位】市人防工程办公室【时间周期】7个工作日【所需材料】【所需费用】70元/平方米防空地下申请表【取得材料】小配套证明/双方协议计划、规划成果、立项证明13、报审项目建筑设计方案地面建筑（平面图、剖面图）【办理单位】规划局建管处【时间周期】10个工作日【所需材料】【所需费用】审定后需交纳人防档案押金10元【时间周期】9个工作日/平方米。【所需费用】无【取得材料】《人防证明》【取得材料】建筑设计方案审定通知书16、报批建设工程规划许可证19、施工图设计招投标【办理单位】规划局建管处【办理单位】建交中心招标办（网上公告形【所需材料】式）【时间周期】20-30个工作日【所需材料】【所需费用】无【时间周期】共两轮公告，每轮公告5天【取得材料】《建设工程规划许可证》【所需费用】17、委托测绘院放线，出具放线报告【取得材料】设计中标通知书【办理单位】天津市测绘院20、监理、施工招投标【所需材料】【办理单位】建交中心招标办（邀请）【时间周期】7个工作日【所需材料】【所需费用】每4个点为一件，2594.32元【时间周期】备案时间20天/件；导线9500元/公里【所需费用】【取得材料】放线报告代理费（与代理公司协商）18、区规划处现场验线，审核验线报告招标服务费监理：总投资×万分之二×60%【办理单位】各区区处政监科施工：中标额×1.1‰×60%【所需材料】【取得材料】监理、施工中标通知书【时间周期】7个工作日【所需费用】无【取得材料】验线记录（规划定位、垫层墨线、零米查验、主体首层、主体顶层、外装修查验）21、审查施工图设计合同及项目地质勘察合同24、办理施工图审查【办理单位】建交中心合同管理办公室【办理单位】建交中心施工图审查办公室【所需材料】设计中标通知书【所需材料】【时间周期】1个工作日【时间周期】视图审难度和建筑面积而定【所需费用】合同金额×1‰×50%（10-20个工作日）【取得材料】鉴证过的合同【所需费用】22、监理合同审查25、安全施工措施登记表【办理单位】建交中心合同管理办公室【办理单位】建交中心安全检查站【所需材料】监理中标通知书【所需材料】【时间周期】1个工作日【时间周期】办理时间：10-15天【所需费用】无【取得材料】安全施工措施登记表【取得材料】鉴证过的合同23、施工合同审查【办理单位】建交中心合同管理办公室【所需材料】施工中标通知书、双方担保书及营业执照【时间周期】1个工作日【所需费用】定额编制费、保险费（施工单位缴纳）合同审查费：中标价×0.21‰×50%【取得材料】鉴证过的合同26、办理施工许可证29、建设工程规划验收合格证【办理单位】建交中心一层窗口(建委施工处)【办理单位】各区规划处证监科【所需材料】【所需材料】【时间周期】1天【时间周期】20个工作日【所需费用】无【所需费用】无【取得材料】建设工程施工许可证【取得材料】建设工程规划验收合格证27、销售许可证流程30、消防验收【办理部门】市产权处及项目所在区产权处【办理单位】市消防局技术处【所需材料】【所需材料】【时间周期】10个工作日【时间周期】5个工作日【所需费用】6000元公告费【所需费用】无【取得材料】商品房销售许可证【取得材料】建筑工程消防验收意见书28、使用计划【备注】验收不合格，整改后需复验【办理部门】市建委房地产处【所需材料】【时间周期】5个工作日【所需费用】【取得材料】商品房使用计划31、准入阶段大配套证明33、住宅准许使用证【办理单位】市配套办【办理单位】市建委房地产处【所需材料】【所需材料】【时间周期】15个工作日【时间周期】7个工作日【所需费用】无【所需费用】公告费：1500元【取得材料】准入阶段大配套证明【取得材料】《商品房准许交付使用证》32、准入阶段小配套证明34、分户土地证【办理单位】区建委配套办【办理部门】由各区区处地政科委托测绘院【所需材料】【所需材料】施工图（变更后）房管局出具1．申请的面积测量报告2．办理小配套证明时双方签定的协议【时间周期】30个工作日【时间周期】7个工作日【所需费用】【所需费用】无【取得材料】【取得材料】准入阶段小配套证明【备注】配套办需依据协议规定，对需交付的非经营性公建现场验收