青岛盛润城阳正阳路项目定位及物业发展建议_2_1.本体及目标2.项目客户机会分析3.热销项目分析4.案例借鉴5.整体定位6.物业发展建议7.经济测算本报告是严格保密的1本体及目标本报告是严格保密的_4_项目区位项目位于青岛市城阳区西北方向与即墨交界处，属城阳核心区域—城阳街道板块边缘区，客户认知度较低?城阳区地处青岛市区北部，（四方机位于青岛的近郊，是进出青厂）岛市区的北大门，距青岛市区中心35公里。即墨8Km?距城市中心（城阳区政府）2.8公里左右，车行5分钟；城阳区距青岛流亭机场直线距离52.8Km政府公里左右，车行约15分钟；8Km距利群、家佳源商圈4.3公青特工业园里左右；距（四方机车车辆青岛市5郊三区K股份有限公司厂区）约8公m里，车行20分钟；距惜福镇青特工业园不到8公里，车行20分钟左右。青岛流亭机场青岛市内四区本报告是严格保密的_5_交通条件项目紧邻308国道高架路、德阳路，有多条公交线路经过，交通便捷，未来交通规划将进一步提升项目的通达性?项目西临城阳三零八高架路，东临德阳路，可快速到达城区主干道正阳路与老204国道，临近正阳路、城阳高架路与204国道交接转盘路口，为城阳主要交通枢纽。道国四?项目地块附近有零三二118、916、919等公交线路通过。零八118路由东元庄开往沧海路，916高架路由青大工业园方向开往上路德阳路规划地铁站马，919由世纪美居开往女姑山。正阳路城阳站公交站本报告是严格保密的_6_西侧紧邻高架桥及建材城，北侧紧邻墨水河，东周边环境侧及东南侧为海军基地，南侧为建材装饰批发市场，位于航道下方并且西侧、北侧有高压线通过?正阳路以北高架路沿线为建材市场，环境杂乱，且高架路大型客、货车较多，意向四桥庙较差；?项目东侧德阳路，道路等级较低，且临近海军基地，环食品厂境静谧；?墨水河经07年整治至今，海军基地资源环境一般，水量较少；河以北为即墨，多为棚户区，意向破旧；?项目西北边界有高压线经过墨水河，且临近飞机航道，平均三分钟有飞机经过，噪音影响装饰市场较大。飞机航道及地块边界高压线高架桥本报告是严格保密的_7_资源条件远期景观资源：墨水河在当地人心目中认知较低，暂时无兑现的明显价值，但十二五期间将被打造成生态湿地，具体时间节点未确定?墨水河综合治理工程自2005年开始实施，到2009年底，主体工程已全部结束，即墨、城阳两地共同完成墨水河综合治理，整治污染。?目前即墨市正在进行河道生态湿地的方案设计，墨水河在十二五期间将被打造成生态湿地，成为城市的名片。墨水河本报告是严格保密的_8_周边配套紧邻国货商圈，有国货商场、批发市场及商贸城，商业配套完善，教育配套主要依托正阳路小学与城阳四中生活商业配套：?项目西侧紧邻国货商圈，商业配套完善，人气旺，但比较低端；?高架路对面为建材批发市场建材批发市场，距水产、蔬菜水果、服装、小商品商贸城约1.5公里生活服务设施建材，，距国货商场1.7公里，高米0批发0017行架路转盘处有在建利客超市市场步钟分距地块700米步行十分钟即城阳第四中学到；在建的利客来超市教育医疗配套：蔬菜水产正阳路小学批发市场?项目属于城阳第四中学，正活鲜水产阳路小学学区范围，具有比品批发市较完善的教育配套，但教育商贸城场资源优质不明显；204国道民生商有医院及其他生活服务设施蔬菜水产品贸城。批发市场国货商场本报告是严格保密的_9_项目四至及现状北至墨水河，南至装饰材料批发市场及海军基地，西至三零八国道高架路，东至德阳路，地块内部平整，南边界形状不规则项目四至：?北至——墨水河，有市政规划道路?南至——装饰材料批发市场及海军基地，未来装饰材料墨水河德阳路批发市场将建成拆迁还建区(2011年开始拆迁)?西至——三零八国道高架路?东至——德阳路地块现状：三零八高架路?地块内部土地平整，尚有部南边界不可拆迁多层住分未拆迁平房；宅?地块南边界形状不规则；?北侧为墨水河，南侧不临路。地部块内还迁区海军基地本报告是严格保密的_10_技术指标总占地面积65705平米，容积率1.8，总建筑面积113000平米，其中住宅92000平米，商业21000平米技术指标：?占地面积65705平米?总建筑面积113000平米104住宅：92000平米米商业：21000平米（规划要求米62万以上）米504163网米?容积率1.8管政1市5?6幼儿园2000平米米20限制性条件：4米?项目整体限高53米，局部（靠84米米河部分）限高48米；910?西边界退道路45米，退高压线15米，北边界退高压线21－24m（2底座24m，1底座21m），高压线退线规划绿化带，至少8米；?地下市政管网需要避让，管网管顶距地面约5米。本报告是严格保密的_11_项目属性界定——远远郊核心城郊核心城区边缘区边缘，，具具备备一定一定远远期景期景观资观资源，源，不利因素不利因素较较多的中小多的中小规规模住宅模住宅开发项开发项目目城市价值二线城市的市郊城区的边缘区：青岛市城阳城区西北边缘与即墨交界处具备一定远期景观资源：北侧临近墨水河，现状不能形成景观资源，但远期资源价值规划对项目较为有利较多环境不利因素集中影响：高架路、高压线、飞机航道、批发市场等多种限制因素环境不利因素集中影响规模中小规模：总建筑面积113000平米性质住宅开发项目：住宅92000平米，商业21000平米本报告是严格保密的_12_开发目标梳理开发商追求速度、利润与品牌兼顾的多重目标，并以速度为首要目标客户语录开发开发目目标标?一切以速度为首要目标，尽快实现正现金回流，要求资金周转开发周期目标：项目快速销售，尽快实现正现金流，项目能滚要快，最好不要再投钱，能滚动动开发起来开发起来?2011年10月份动工，2012利润目标：价格预期为6500－6800，项目整体至少达到3.5年5月1号开始销售，2013年亿毛利润要求清盘、交付使用；总开发周期约2年半，销售周期约1年半品牌目标：树立开发商（盛润）与投资方（嘉木）双方的品牌?项目土地成本约1500－1600元/平米，总体成本约4000元/平米，价格预期为6500－6800；项目整体期望至少达到3.5亿的毛利润存存在的在的困惑困惑?项目定位为中高端楼盘，面向?项目地块周边不利因素如何规避？中端及中端上下的客户，以较低?社区内部如何打造？怎么才能体现出社区的品质感？的购买价格实现项目高性价比认知，给足老百姓实惠，让老百姓?车位的安排、墨水河与社区的互动关系、商铺与住宅的处理、楼座朝向觉得物有所值，从而树立品牌等本报告是严格保密的_13_开发目标解析关于速度目标——快速回现，滚动开发；项目未来要达到月均60套才能实现快销目标，处于城阳市场销售较快水平，在竞争压力加大的市场环境下，要与金日紫都、明辉星光之城、万科城市花园等明星项目站在同一梯队?本项目住宅建面92000平米怡源居剩余0.77万余平米，按套均85平米算，约合御景尚都剩余22万余平米1080套水榭花都剩余0.57万余平米金日紫都剩余7.07万余平米?本项目目标1.5年销售完，林溪美地剩余1.59万余平米弘通漫城月均销售目标约60套，属于剩余0.99万余平米星光之城一期剩余1.08万余平米市场较高水平亿路发阳光景园剩余二期1.13万余平米220阳光公园一号剩余8万余平米预计未来销售期内有项目速度翠堤雅筑剩余3.1万余平米万潜在供应量廊桥水岸剩余0.4万余平米翠堤雅筑11万科魅力之城剩余0.13万余平米金日紫都60万科城市花园建筑面积14万余平米中冶圣乔维斯建筑面积13万余平米林溪美地10茵悦小城建筑面积5.2万余平米阳光景园23弘通那拉提建筑面积2.57万余平米正阳东郡建筑面积16万余平米魅力之城50世茂新城建筑面积140万余平米公园1号22在售水榭花都30待售2011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年廊桥水岸21?城阳城区在售项目潜在供应量为24.3万平米，根据各盘的消化速度，在本项目入市时城市花园95间（2011年五月）在售项目剩余量较小（约20万平米左右）；星光之城65?可见待售项目潜在供应量近200万平米御景尚都44?未来潜在供应量较大，本项目面临比较激烈的市场竞争。本报告是严格保密的_14_开发目标解析关于利润目标——充分挖掘、创造价值，以较高品质物业获取适度利润；初步测算12年入市要实现6500-6800的价格，具有一定价格优势，但需为客户提供有足够支撑的产品来消除抗性?本区域附近供应项目非常少，仅有三个楼盘。翠堤雅筑均价5400，林金日紫都溪美地高层均价5530，多层6720?城阳房地产从2006年进入快速提升林溪美地阶段，2006年至今成交均价年均增速11.8％，GDP年均增速13.6％?较多项目价格年增长在1000左右翠堤雅筑?按5500的现价本项目明年入市有望达到6500的价格平台小高层、高层价格走势1200010000800020106000项目12年入市时201140006800的价格，具20122000有一定价格优势0都地园城号都岸园城都斯紫美景之1花水花之尚维日溪光力园榭桥市光景乔金林阳魅公水廊城星御圣本报告是严格保密的_15_开发目标解析关于品牌目标——逐步实现企业的品牌效应，树立企业在城阳房地产市场的良好口碑为企业持续发展奠定良好基础；必须保证项目的成功打造实现从：老城边缘区居住环境到：宜居生活环境的社不佳，认知较差…区、有品质…本报告是严格保密的_16_政策解析而纵观市场环境的变化，国八条和房产税试点政策的出台，行业调控进一步趋严，市场面临严峻挑战政府责任?一季度公布住房价格控制目标?执行不到位将问责约谈税收?个人住房不足5年转手交易的全