_1_户型设计要点：小户型产品需要在紧凑化的前提下，满足客户对赠送面积的偏好同时提升居住舒适度窗飘飘窗性价比提升/露台性价比提升阳阳/露台空中院空中院馆馆户户型型设计设计要点要点舒适度提升赠赠送限制（送限制（设计户设计户型型时时需考需考虑标虑标准准）：）：??飘飘窗窗进进深≤深≤0.7m0.7m、高度≤、高度≤2.2m2.2m；；??阳阳台台120120平以下不得超平以下不得超22个个，以上不得超，以上不得超33个个、、进进深深≤≤1.81.8米；米；??进进深超深超过过1.81.8米的封米的封闭闭式空中花式空中花园园、入、入户户花花园园等建筑空等建筑空间间，，均均视为视为非非阳阳台建筑空台建筑空间间，，计计算全面算全面积积；；进进深不足深不足1.81.8米的及米的及开开敞式的均按敞式的均按阳阳台台计计算；算；??阳阳台台当当其上盖高度超其上盖高度超过两个过两个自然自然层层的，不的，不计计算建筑面算建筑面积积。。本报告是严格保密的_2_飘窗（１/２）：可结合户内空间设置多重富有情趣的空间，提升居住空间和舒适性，并通过可拆卸构件打造，后期可拆除扩大空间?结合浴缸、花洒设置为淋浴空间两种类型的飘窗：飘窗垂直剖面示意图层高0.70.7〈2.2Mmm2.2.可结合浴《《室、厨房2m2m、卧室各类空间打?落地飘窗垂直剖面示意图客厅、卧室２７０度?厨房灶台造景观浴转角凸窗打造阳光房室、２７层高０度角落〈2.2M凸窗阳光房等情趣空间：本报告是严格保密的_3_飘窗（２/２）：结合户内空间设置设置多重富有情趣的空间；以顶部假梁的形式设置可拆卸构件，拆除后为正常高度空间或利用起来做储物空间书桌结合凸窗设0.7置为办公空间《2.2mm床设置结合凸窗空间设置，节约卧室空间注：凸窗改床主要用于房间面积过小，适用于两房产品在屋内做一道假梁，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室本报告是严格保密的_4_阳/露台：增加观景平台和活动空间，可奇偶错层实现全部赠送?露台采用有利于增加情趣和观景，扩大生活空间；?阳台120平以下不得超2个，以上不得超3个、进深≤1.8米；?阳台当其上盖高度超过两个自然层的，不计算建筑面积。露台露台可采用“奇偶错”形式本报告是严格保密的_5_空中院馆：（实质为凹阳台）营造空中院落，可整体包围改建成卧室或书房等两房变三房：?建筑面积87平米，套内72平米，实用率83%；?内花园7.8平米，计一半面积，交楼后可改为次卧；?赠送面积约6平米本报告是严格保密的_6_户型设计要点：小户型产品需要在紧凑化的前提下，满足客户对赠送面积的偏好同时提升居住舒适度性价比提升户户型型建筑装修一体设计设计建筑装修一体化设计要点要点化设计空间扩展舒适度提升舒适度提升空间扩展阳阳台台扩扩展展减减少交通面少交通面积积本报告是严格保密的_7_建筑装修一体化设计：在建筑设计时即考虑后期装修布置，预设隐藏式衣橱、壁橱等容纳空间（设置为２.２Ｍ以下，不计面积）?隐藏式衣橱的设计隐藏式衣橱方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”；?和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用本报告是严格保密的_8_空间扩展：主卧私享进一步升级，功能配套齐全化——大露台，步入式衣帽间主卧私享的升级：?衣帽间设置；?大尺度露台；?卫生间尺度放大至可以放下浴缸…在有限面积条件下，建议利用过道作为衣帽间本报告是严格保密的_9_阳台扩展：对阳台1.8m进深限制的有效规避——阳台叠加花池的复合赠送阳花阳台台池花池?此类操作手法近年来较为常见，可以有效地规避对阳台的进深和面积的限制?花台(花池)属于房屋的附属构建，处于阳台围护栏外的花台(花池)不计算建筑面积?开发商只需做出一个进深1.8m，面积符合规范的普通阳台，然后在阳台外做出花池，通过验收后再将其纳入阳台范围，可以有效地扩大阳台面积本报告是严格保密的_10_减少交通面积：将各空间环绕布置，节省交通面积，合理安排非居住空间?将各功能空间环绕布置，高效率使用2交通面积211金地梅陇镇114.32平米（三房）绿城桂花城140平米（三房）金地梅龙镇的户型更有效的利用了建筑的环绕布置：1、各功能空间更有效的集中，节省了交通面积；2、可以将公共卫生间等次要的功能间沿进深布置，不必要占用南、北面价值较高的面宽。本报告是严格保密的_11_世联对产品创新的主张——创新不在于求多，而在于充分考虑项目限制条件下合理地权衡和取舍性价比舒适性100～120平米大三房产品80～100平米舒适两房、小三房空间扩展8０平米以下两房空中庭院阳台扩展飘窗阳台扩展阳/露台建筑装修一体化设计减少交通面积基本配置高性价比、适度舒适舒适度提升、完全超越本报告是严格保密的精品社区物业发展KPI体系_12_整体规划建议“匀质”规划商业建议社区“形象脸”、DIS系统“精品”园林分级组团景观建筑风格“质感”建筑立面品质提升洋房、高层户型提升会所“悦享”生活其它物业配套物业服务本报告是严格保密的_13_会所在城阳在建和在售普通住宅项目中不是很普遍，仅有个别项目设立会所会所面积是否对外项目会所功能（平米）开放万科城市花园无会所————万科魅力之城——健身会所——中冶圣乔维斯无会所————御景尚都——社区会所金日紫都200-300业主会所不对外阳光公园一号无会所————本报告是严格保密的_14_社区会所涵盖运动健身、休闲商务等功能，在满足客户需求的基础上，以实用和收益为导向?会所的规划设计一方面应从参考建筑功能类别内容内容与功能居民需求的角度出发，另一面积方面还应从投资和运营成本角度出发。健身中心200㎡有氧健身、器械类运动和健身功能?区以未来实用为导向设计会所羽毛球场300㎡2个标准场地功能，综合考虑功能空间和未来引入餐饮的预留空间需咖啡、茶社200㎡商务休闲的需求休闲和商务功能要，会所总面积以500-800区棋牌室100㎡㎡左右为宜。?功能方面尽量选择投入相对较少，但收益高，使用率高的项目经营。本报告是严格保密的_15_社区会所功能设置时要注意动静分离，尽量互不干扰，同时预留一定的弹性，多元化的空间利用?考虑到初期作为展示中心和售楼处的需要，一楼部分大厅挑空，未来可以作为羽毛球场馆，同时在一楼设置咖啡厅、茶社等商务休闲功能，前期可以用作客户的接待区；?棋牌室、健身运动区等可以设置在二楼，设置时要注意动静分离，尽量互不干扰。展示大展示大厅厅挑挑空空本报告是严格保密的_16_社区幼儿园让社区内的孩子享受更好的教育，提升项目影响力，建立项目高形象，形成良好的品牌互动?引进知名教育机构，提升项目知名度；?实施中，英，韩三语教育；?幼儿园可对外开放，增加整体运作效率；但社区业主子女就读具有优先权，并且享有幼儿园学费折扣本报告是严格保密的_17_社区车位本项目建议运用生态车库理念，以地下及半地下停车为主?整体原则：最大限度实现人车分流，合理控制比例，满足不同物业类型的住户对车位的需求，尽量降低对景观及居住环境的影响?本项目将以地下停车位为主；建议营建半地下车库，增加采光效果，既体现专属身份感，又满足生态节能环保理念；本报告是严格保密的_18_社区车位结合高层人防形成地下集中停车场，设置地下车库电梯，实现业主便捷入户，提升地下车库价值感?地下车库结合人防设置，降低成本投入?车库入口结合地上景观设置，降低车库对社区园林景观的影响?电梯直达地下车库，使业主可由地下车库之间进入地上，提升车库价值感本报告是严格保密的_19_社区车位建议一停车桥——车库两侧上下层均有绿化，增大社区绿化面积，并与小区内景观相结合，增大了景观面积，丰富了景观层次?停车桥下层两侧镂空万科中粮紫苑设计，两侧及上层边侧均有绿化设置，美化环境，增加绿化率，并与小区人行步道绿化景观相结合，形成整体景观效果小区道路绿化停车桥下层绿化停车桥下层绿化停车桥上层绿化本报告是严格保密的_20_社区车位建议一停车桥——内部强大的人车分流系统使社区内部道路利用最大化，并创造极便捷舒适的人车出行路线上桥入口下桥出口停车桥中央集中车位外围地上车位本报告是严格保密的_21_社区车位建议二生态车库——与园林景观相互衔接，形成立体景观园林，打造生态车库本报告是严格保密的_22_物业服务客户普遍对物业期望较高，万科、宝龙等品牌物业城阳市场上享有较高知名度，正规、服务态度、安全、人性化等是客户关注点，智能化物业受关注物业服务内容项目名称物业公司基本服务增值服务万科客服和维修中心，一体化管理，有万科城市花园万科物业室内呼叫管家式服务万科3G物业服务管理模式：提供各种有偿维修服务、有偿家政服务的全方位物万科魅力之城万科物业业管理服务。零污染、零打扰的绿色环保服务。综合服务、房屋管理及维修养护、设施设金日紫都世邦魏理仕物业顾问备维修养护、绿化保洁、协助公共秩序等御景尚都长城物业智能化北京金网络物业管理阳光公园一号有限公司青岛分公司中冶置业（青岛）有中冶圣乔维斯限责任公司?小区能保持干净卫生；?物业负责任贴心，万科物业保安非常好；客户对物业的要求?最基本的安全；物业全面周到，全心全意；?能让业主省心，要正规物业；?停车管理好，门岗服务态度本报告是严格保密的_23_物业服务通过专业的礼宾形象和礼宾服务提升客户对优质服务的感知，提升项目价值感?软性管理的优势在于：相对硬件设施节约成本，而又显而易见，统一着装、统一培训做到位后，能与目前市场项目拉开差距；?专业性的礼宾服务能凸显业主的尊贵身份，在项目销售阶段就极易被客户感知。本报告是严格保密的_24_物业服务服务内容达到平台标准，以基本的保安和保洁服务为主，控制成本投