我我们们的目的目标标：：1、前期介入，更切中市场的产品规划，打造高溢价产品2、楼市发展的热潮下，通过产品优化，更稳健的立足市场3、通过产品方案优化，打造精品，使开发商品牌更上层楼目录：康虹印象第一部分：房地产市场分市场分析析及项目市场定位项目定位规划方案概述第二部分：本项目产品方案推荐产品线组合（户型）配套、智能化等第一部分：房地产市场分析及项目市场定位PART1。。康虹印象。。。。康虹印象。。地块位置目前状态经济指标地地块块位置位置沪沪南公路串南公路串联联浦浦东东、南、南汇汇交界交界外外环环以以内内地地块现状块现状地块现状地块水系资源地块周边环境地块中间一保留的多层住宅区地块南部一处物流办公楼地地块现状块现状河道资源丰富，适宜营造高档社区氛围地地块现状块现状3.15万㎡1.91.36万㎡3.14万㎡8万㎡已建多层地块被道路、河流和已有建筑强行分割为四幅偏小地块,大盘风韵顿失地地块现状块现状工工厂厂工厂道路南北向两头受阻，周边多厂房，造成人流不畅，商业扩散度有限经济经济技技术术指指标标综合经济技术指标：综合经济技术指标规划总用地面积96389㎡总建筑面积211512㎡建筑面积（地上）173502㎡建筑面积（地下）38010㎡综合容积率1.8项目规划限制条件：综合绿化率42%综合建筑密度16.6%受“70/90”政策限制其中：回搬动迁面积36060㎡内部3.6万㎡动迁回搬建筑面积指标地地块块特性特性总结总结“地块零散”、“70.90限制”“便捷”、“水景”?地块位置优越，南汇距浦东最近位置，路网系统四通发达；?地块内部三条河道其中两条河道大约宽10米，水质佳，?三条河道成“工”字型与地块内部道路将地块划分为四块，各地块多呈长方形方正地块，但面积都不大，且地块中部还有一个保留的多层住宅小区，项目整体规划有定难度?总规模超过20万方，容积率1.8，内含3.6万方动迁回搬，且规划受到“7090”限制PART2。。市。。市场场分析。。分析。。房地产宏观环境解读微观市场解读市场契机。。房地。。房地产产宏宏观环观环境解境解读读微观市场解读市场契机宏观经济土地现象观察供需现状房地房地产产宏宏观环观环境解境解读读——宏——宏观经济观经济本币升值投资外地产货币相对贬值，资固定资产投资行为增加——中国经济进入新一轮高速增长期，必将推动房地产业的快速发展房地房地产产宏宏观环观环境解境解读读——土地——土地现现象象观观察察【近年上海挂牌住宅土地出让列表】年度全市出让幅数中心城区幅数2003年185幅25幅2004年82幅14幅2005年127幅20幅2006年86幅10幅2007年上半年12幅1幅——开发全面外移，居住外围化【土地价格】12509元/㎡6677元/㎡新江湾城5616元/㎡8429元/㎡（07.7）3044元/㎡——地价快速上涨宝山顾村（04.12）房地房地产产宏宏观环观环境解境解读读——供需——供需现状现状【公寓供求】【各环线价格】06-07年上海公寓供求走势1000.007年上07年下内环内内环内07年下中外中外环环06年上800.006年上06年下06年下600.007年上400.0200.00.0供应量成交量【价格走势】供求供求两两旺旺06-07年上海公寓成交价格走势100009704949019.1%14.8%3.5%950061.3%61.3%42.6%42.6%899090008640——整体市场向上势头强劲；85008000内环内、中外环板块领涨06年上06年下07年上07年下97409740；房地房地产产宏宏观环观环境解境解读读————总结总结?房地产宏观大环境看好；?24号文，房产市场真正市场化运作?在世博、奥运的利好下，楼市将长远稳定发展?07年底，金融、税收等方面的调控下，楼市“拐点说”又现，仍需严密关注调控政策及楼市走势动向；?开发外沿化；外围项目市场机会扩大；房地产宏观环境解读。。微。。微观观市市场场解解读读市场契机周边板块地位解读发现土地价值，挖掘土地潜力，赋予新价值发现土地价值，挖掘土地潜力，赋予新价值精准市场研究及客户需求，寻找市场空白点精准市场研究及客户需求，寻找市场空白点周康板块现状认知市场结论本板本板块块市市场场地位解析地位解析【三林】：世博支撑，后发力度强，后来居上；导入市区客户【北蔡】：“早期开发，在浦东本区客户以及市区客户心中地位稳定，后继力度弱，南北两段式开发，热点集中北部，南部认知度不高”；【周康】：市中心动迁基地，发展逐渐成熟，认知度仍较低，目前以南汇本地客户为主，拥有这着价格优势；南汇进入浦东的北大门；周边高手环绕，差距大本板本板块块市市场现状认场现状认知知公寓供需价格情况（07.1-11）供应成交区域报价成交均价北蔡8.35万㎡16.97万㎡1800011171三林26.78万㎡35.47万㎡17000-1900010039张江12.36万㎡24.46万㎡100304000元差距周康41.21万㎡57.31万㎡6500-120006282——紧近浦东两大板块，认知度仍然较低，价格处于低位——周康成交量庞大，说明客户基础稳定，需求旺盛本板本板块块市市场现状认场现状认知知在售楼盘位置图主要在售个案：①中邦城市②绿地东上海③天台星城④美林小城①康桥12.96㎡70477047⑤菱翔苑⑥龙泽家园周浦43.5万㎡6085②⑦大富苑③【康桥】：前期别墅聚集板块，公寓在④浦东辐射下发展⑤【周浦】：原来的市区动迁基地集中地⑥⑦，目前以区域客户为主开发集中周浦镇；康桥板块位置优越但目前开发氛围不足本板本板块块市市场现状认场现状认知知康桥在售项目产品面积一览项目中邦城市园海富城市花园美林小城一房66㎡——两房96~104㎡97~100㎡80~101㎡2＋1房102~105㎡——三房113~140㎡120~133㎡105~121㎡四房165㎡——复式——171~175㎡大板块内没有滞销面积段本板本板块块市市场现状认场现状认知知产品空白：类似城郊结合部公寓产品存缺调查结果一览表物业类型康桥九亭新桥三林北蔡杨行多层○○○○○○说明公：×小高层●●●●●●寓表高层●●●●●●该示类区●型域产品空白：类似城郊结合部公寓产品存缺调查结果一览表对产○中较品表没多示表有区示该域区类中域型该中产类有品产个品盘相有A.康桥住宅产品大类一个不缺B.六大特殊物业在康桥完全空白浦东、南汇的土地级差不可跨越，但浦东、南汇的土地级差不可跨越，但市市场结论场结论也有着也有着广阔的价格增长空间广阔的价格增长空间；；变变土地价值、板块传统认知改改可可南汇土地、周浦、动迁基地单一、低档客户群体稚嫩的开发层级本地客户、动拆迁客户、小范围内““40004000本地开发商的市区客户元”元”价差价差变变老旧产品、缺乏产品创新改改可可从众的面积、老套的规划、老套的组合、老套的户型设计……转变：地块价值方面本项目的位置，接浦东：南汇和浦东的第一触点所在的康桥板块，已经在悄然向浦东靠拢，区隔周浦——弱化板块区位概念，弱化南汇概念，剥离周浦影响，向三林、北蔡渗透产品方面板块内，老套的产品，没有出现亮眼点从众的面积、老套的规划、老套的组合、老套的户型设计……——挖掘客户所在，未来市场之空白，通过产品、规划方案等的后天努力，去创造利润分析未来市场的契机。。客户的挖掘。。房地产宏观环境解读微观市场解读。。市。。市场场契机契机市场契机——板块发展契机项目契机——产品定位契机。。。？？改变如何如何缩小4000元的价格级差板块概念的重新塑造如何在同等板块内创造出高利润的个体项目产品的全新打造迎合着市场契机市市场场契机契机市场发展趋势：沪上购房的区域结构性外扩势不可挡项目位处周康最北，临界浦东区隔周浦；三林、北蔡齐步浦浦东东“南“南扩扩”第一”第一站站购购房大房大军军南下南下首首选选市市场场契机契机品牌开发商进驻：万科曾以12.9亿元收购了浦东成山路、济阳路、五街坊、七街坊及中林的5个住宅开发项目万科24亿元的价格收购浦东超级大盘“地杰国际城”的50％股份1000米外的万科地杰北蔡：万科（地杰）开5公里范的万科包圈围内开发围三林：万科5个地块康桥：中邦、绿地后期金地未未来周浦镇：和黄、中华企业、浦东南部整体房地产开发层级质变荣惠等地块09、10年上海东南置业热土知晓度提高、开发等级提高、价格的拉升、客户的大量带入……本身市区客户向南扩张的同时，受到万科等品牌开发商的品牌万科等品牌开发的吸引，更加产生聚集效应，同时提升周边板块的认知度；商进驻对我们的——引导市区南下客户，提升板块认知度启发：万科历来的价格标杆形象，及带动周边板块价格提升的现象，我们预判08年25000元已经成为其价格底线，借助这样的趋势，可以一定程度上带动项目价格提升，同时在万科高价杠铃之下，利用价格优势，性价比，分流客户。。——价格杠铃，给性价比高的项目带来机遇客户（主力及目标）：市区南客户为主针对这类高要求的客户，打造媲美万科等开发商等级的产品，利用价格优势，提高性价比，引导、分流客户PART3。。。。项项目定位。。目定位。。项目基本定位客户研判本项目产品定位项目利润挖掘项项目市目市场场定位定位考虑基础：板块概念的重新塑造立足浦东；平视三林、北蔡；营造“泛三林”：价格优势、产品特色，打造万科五公里包围圈内的新亮点项目的市场定位是：东上海项目的市场定位是：东上海··精致社区精致社区打造高端精品，实现价值，满足目标客户需求客客户户定位定位了解未来的客户分析其购房需求。。。浦东本区客户南下客南下客户户我们的客户是：浦西市中心客户世博、产业引入的客户基于地块本源本地客户客户需求市场空缺项项目目产产品定位品定位挖掘潜在客户需求；瞄准