1区位区域地块市场客户中奥企发青浦赵巷客户特点项目To·s中青年为主区域性较强purResearch城区公寓吸纳客户同策专业策划?客户城区购房意向显著·营销?·赵巷缺乏刺激购房条件代理2区位区域地块市场客户中奥企发青浦赵巷主要特点汇总项目赵巷地块TospurR??e区域郊区形象明显60亩左右小幅地块search??基本生活配套不足含公寓及别墅产品同策专?对外吸引力度欠佳?受到7090指标限制业策划??·别墅市场发展成形地块存在建筑限高营销·?缺乏公寓市场氛围代理3区位区域地块市场客户中奥企发青浦赵巷项目传统答案TospurR小型住宅项目*2esearch公寓+别墅/公寓同策专业90以下户型近半策划·赵巷本地自住者营销·代理4区位区域地块市场客户中奥企发青浦赵巷传统答案突出矛盾项目T开发商ospurRe创建品牌还是屈就当前客户search同策目标客群专业策划选择青浦城区还是选择赵巷·营销·购买小房子还是购买大户型代理5中奥企发青浦赵巷项目是否必须受市场既有形象左右？Tospur死守现状？抑或是着眼未来？Research同策专业策划·营销·代理6中奥企发青浦赵巷项目创新思考TospurResear着眼未来ch同策专立足现在业策划·营销·代理7未来着眼点当前着力点中奥赵巷规划——住宅发展规划企发青浦赵赵巷住宅发展规划：“赵巷特色居住区”巷项规划以生态环境和旅游休闲为主题，尽量体现赵巷板块的现代性和整体性。目TospurResearch同策专崧泽古文化遗址业策划刘夏古文化遗址沪青平高速道作为赵巷轴线，设置大型生态绿地、综合会所·和水景休闲度假村。组合成不同形态的公共绿地，并配置幼营销托和国际学校等现代教育设施。规划开发一批具有发展潜力·的低密度居住区。尽可能保持原生态环境体系，为赵巷发展代理成中高档旅游生态特色居住区创造条件。8未来着眼点当前着力点中奥赵巷规划——商业发展规划企发青上海赵巷市郊商业商务集聚区：浦赵巷以现代的大型商贸中心的辐射力和独特的城市形象，以及丰富多彩的城市生活，成为上海市郊地区的都项目市核心。闸北区苏州河北岸(西藏路)项目杨浦区大连路现代服务区海上海项目To虹口区北外滩国际客运中心北侧地块项目sp普陀区长风生态商务区项目urRese徐家汇数码城(小闸镇)项目arc青浦区赵巷市郊商业商务区项目h徐汇区漕河泾开发区生产性科技服务园区W19地块项目同策专业策松江区欢乐谷连锁主题公园划·营销上海赵巷超级商贸中心已确定为上海首批启动的现代服务业集聚·区9个新建设项目之一，目标成为服务上海、服务长三角、服务代理全国的重要节点区域之一，推动上海与周边地区的经济联动，为中国的城市化发展，提供鲜活的标本。9未来着眼点当前着力点中奥赵巷规划——商业发展规划企发青浦?上海赵巷市郊商业商务集聚区以近期和远期两条发展主轴为方向，整个集聚区的开发理念是：以整体规赵巷划、分期开发为总体运作模式；以低密度、底层高、低成本、高绿化率、高停车配置率、高畅通率、大项目体量建筑设施为主的规划理念；以“先基础后地上、先造景后转让、先建绿后建房”为开发原则，这里将首先形成商业零售业、批发业、文化娱乐业、服务业、餐饮业、宾馆业和商务写字楼等多业态为一体的现代商业纵深模式。TospurResearch同策专业策划·营销·代理10未来着眼点当前着力点中奥赵巷规划——商业发展规划企发青浦?规划范围东至新通波塘（部分越出），西至嘉松公路以西规划道路，南至沪青平高速公路，北至盈港路赵巷以北规划道路，规划范围面积266公顷。规划期限：5-10年（规划决意2005年通过）项目重点商业项目：①奥特莱斯品牌直销广场：该项目占地面积239亩，总建筑体量为11万平方米，总投资额近5亿元；Tosp②吉盛伟邦绿地国际家具村：urRe该项目计划用地近1000亩，建筑面积约70万平方米，总投资额sear30亿元；ch③上海创展国际商贸中心：同策该项目计划用地659亩，总投资60亿元。建设开发展示交易区专②业、会展中心、商务办公、酒店和休闲等配套设施。策①划·另近1000亩地块，现已有日本峰城机构参与引进HelloKitty主营题商业娱乐城以及世界顶级（高岛屋）百货项目、明发集团房地销·产有限公司投资的明发商业广场项目、上海以拉都投资管理有限③代公司和德国卡尔蔡司（CarlZeiss）光学共同投资的中国上海蔡理司国际高档眼镜研发、物流、展销中心项目都表示出了极大的兴趣，目前各个项目正在具体洽谈之中。11未来着眼点当前着力点中奥赵巷规划——交通发展规划企发青浦赵外：巷项?目城市轨道交通已经被纳入远期规划：?轨道交通青浦线（20号线），全程34.7公里：虹桥枢纽西站徐泾盈港方家窑赵巷青浦新城朱家角Tospur内：Resear?镇区规划路段c依托沪青平高速、沪青平公路、嘉h松路等主要干道，细部规划镇区内部同策以及与外接通的规划道路、环线，盘专业活赵巷交通脉络。策划·营销·代理12未来着眼点当前着力点中奥赵巷规划——新镇区发展规划企发青浦赵规划目标：?赵巷镇城镇性质是：巷项绿色目“赵巷镇是青浦区乡镇体系中的一个重要组成部分。至规划期末，将赵巷生活建设成为商贸物流、休闲、生态居住、文化旅游为主导城镇功能的，规模家园合理、基础设施和公共设施齐全、经济发达、生活便捷、环境优美、风貌独特的，与上海国际大都市相匹配的现代化城镇。”Tospu?本规划区域功能定位：rResea规划确定本规划区为以商业rch服务与生活居住功能为主的同策城镇新区。专业?规划人口：10700人策划·营销·代理13未来着眼点当前着力点中奥企发青浦赵巷项目规划方向Tospu城区辐射rResearch现代服务同策专设施改善业策划·商住并举营销·人口导入代理14未来着眼点当前着力点中奥企发青浦赵巷项目规划方向To赵巷转型spurResearch郊野形象——融入城区同策专配套缺失——机能完善业策划·本地人口——外界引入营销·代理15未来着眼点当前着力点中奥企发青浦赵赵巷转型开始2005巷年项目5-10年规划TospurRe2010-2015s形象基本树立年earch同策1专年左右业策划·营销2011-2016·居住需求释放年代理16未来着眼点当前着力点中奥企发青浦赵巷项目可以预见，赵巷未来将因大量现代服Tospur务业相关机构及从业人群的入驻而产Research生可观的中高档居住需求。同策专业策划·营销·代理17未来着眼点当前着力点中奥企发青浦赵现状克服巷项目T在当前阶段ospurResearc发掘不同价值取向的客户群体h同策专业策划别墅当前价值——未来价值公寓·营客户客户销自住需求——投资需求·代理18未来着眼点当前着力点中奥赵巷北块联排产品客户分析客户生活区域赵巷企发徐泾青5%7%青浦城区浦6%3%虹桥赵?客户生活区域较为集中的为与4%4%巷古北4%2%项本区域绝对距离较近的长宁区、2%闵行其它地区目长宁其它区域7%闵行为主，分别占19%、20%。静安黄浦卢湾?整体来看，对于别墅类物业来9%20%浦东讲，客户居住区域相对分散，各普陀T2%o杨浦s4%p个区域均有涉及。徐汇u2%r19%R虹口es其它区域ea客户工作区域r徐泾ch青浦城区5%7%虹桥5%3%同2%4%策古北3%专闵行其它地区11%业长宁其它区域策划静安13%?工作区域也主要集中在长·黄浦浦东营6%宁以及闵行，其次是市中心销普陀·杨浦5%区域，以徐汇黄浦等区域为代徐汇区理主。虹口5%7%21%其它3%外省市19未来着眼点当前着力点中奥赵巷北块联排产品客户分析企发青距离市区可接受车程浦赵巷8%3%项?1020目距市区车行时间范围主要在30-40分16%－分钟20－30分钟钟的范围内，其次是20-30分钟，对于30－40分钟别墅客户来讲，绝对距离远近抗性稍弱40-5073%分钟，但车行时间要求较强。TospurResea客户国籍情况rch1%1%1%同1%策专中国1%业台湾策划韩国?中国国籍客户占到绝对大的比重，包含少量的韩·北欧营95%国、台湾、欧美客户。销美国·法国代理20未来着眼点当前着力点中奥赵巷北块联排产品客户分析企发青浦客户年龄分布情况赵巷1%项目8%20%44%T27%ospurResearch3031-40415051-6060以下－以上同策专业?客户年龄以31-40岁的中青年为主，此类客户目前属于事业上升期，比较追求生活质量，但同时对产策划品的性价比也有较高要求。·营销?41-50岁以及51-60岁之间客户分别占20%、27%，该年龄段客户对于产品品质感、功能性以及生活质·代量要求较高，选择物业较为理性。理?30岁以下客户占8%，对于物业总价以及升值潜力较为关注。21未来着眼点当前着力点中奥赵巷北块联排产品客户分析企发客户职业分布状况青浦?客户职业主要以私营业主及赵14%26%私营企业家巷专业技术人员为主力，该类客1%项合伙人目户年收入较高，具备一定承受国企管理者17%能力。合资企业管理者职业经理人?企业高管以及公务员也占到公务员12%专业技术人员T一定比例，该类客户工作稳定os海归派p10%u9%r，收入较高。4%其它R7%esea客户职业分布rc服务业h8%金融贸易16%1%3%同建筑业策8%专制造业业自由职业策5%?客户职业中，金融贸易业占划国家机关·医师律师25%，其次为制造业以及服务业营4%销文教事业25%，分别占19%、16%。·4%IT及电信业3%代广告业理物流19%4%其它22未来着眼点当前着力点中奥赵巷北块联排产品客户分析企发青浦赵巷客户月收入水平项目13%12%Tosp75%urResearch同策1万—5万6万－10万10万以上专业策划·营?客户当中以月收入1-