项目产品开发定位3F-4F时尚旅馆铁达尼海底世号界霸王别烈火情姬人项目产品开发定位酒酒硬装修店店天花局部造型轻钢龙骨石膏板，刷白色防水乳胶漆客客房房墙面ICI米白色乳胶漆，白色显木纹踢脚线窗台大理石地板柚木复合地板卫生间天花白色防水石膏板刷墙面幅墙身大理石，其余墙面中高档墙砖饰面，配金色玻璃马赛克腰线。地面防滑大理石淋浴门12mm钢化玻璃配白色铝合金框项目产品开发定位酒酒设备配备店店空调床客客房房电器配备电视机软装饰床头柜灯具桌椅项目价格定位价格策略的制定将与发展商总体投资意图和开发节奏密切关联高价入市原则——上饶至今没有一个可以代表高品质、高标准的真正意义上的豪宅项目。高价入市，一举奠定项目的高尚产品定位。互补提升原则——商业先行。配套商业先行，以完善的商业氛围提升住宅生活环境和满足生活需求，同时配合销售节点有技巧性的展开营销活动，提升住宅价格。随着项目商业设施的逐步完善，新社区生活的标准和价值随之凸现。差异定价原则——每户单独定价，配送特别定价说明，将综合价值不同之单位采用差异性定价方式，以确保总体项目单位的价值均衡和升值对应。项目价格定位★楼宇规模的影响本案总体建筑规模不大，住宅建筑容量仅3万多平方米，属于小规模楼盘。由于体量较小，缺乏大体量楼盘的阶段性提价，因此在初进入销售过程中，要把握市场机遇，树立市场品牌。以高价入市，一举奠定项目的豪宅地位。★推市时机的影响项目位于带湖区域板块，目前周边楼盘开发密度不高。但随着带湖区域的整体规划和延伸建设，必将有大量新建楼盘上市。项目也将面临在开发理念、设计水平、市场营销等方面的激烈竞争，其中最残酷的价格竞争亦是不可避免的。因此，为把握宝贵的开发时机，务必加快本案开发和销售工作。★营建标准的影响拟定价格是以设计方案中的营建标准及产品特色等展开的，如因设计、配套、景观、房型等成本因素造成实际营建标准调整，其价格亦应作相应调整。★机会成本的影响销售周期与价格拟定之间有着必然的相关性，在存在某种机会成本的情况下，尽可能地缩短销售周期便显得格外重要。项目价格定位住宅目前在售板块代表楼盘销售均价主力面积主力总价老城区板块现代城2300元/m2125－135m228-32万绿景家园2100元/m2130-144m227-30带湖板块带湖花园1800元/m2130－150m224万－27万水南板块黄金水岸2000元/m2130－141m226万－30万35万本案（位属带湖板块）2550元/m2140m2（未来1年内上市）?目前上饶各板块的销售均价并未拉开明显的差距，本案的上市时间预计将在2007年下半年，如考虑商业先行的销售模式，则住宅预计将于2008年上半年上市。?根据近几年上饶人均GDP年20％的增幅，预计2008年上饶市的人均GDP将超过3000US$，同期人均可支配收入也将大大增加。?随着公积金贷款和商业贷款的广泛应用，购房者所能承受的总价也稳步提升。对本案的定价，将遵循高价入市的原则，预计：住宅销售均价2550元/m2项目价格定位商业项目周边在售商业销售均价其他100-7000/m21F专业型市场的商铺，面积为江南商贸城三期元（）200m2大型住宅社区的配套商业，面积带湖花园社区商业8000元/m2（1F）从50-200m2不等凤凰家园社区商业11000-16000元/m2（1F）位于凤凰大道沿线，区位较好本案6500元/m2（整体均价）3-5F的设计，高楼层商业价值低?根据周边现行商业出售价格测算，由于本案的商业为3-5F，高楼层商业价值低，因此拉低了整体均价?项目的集中型商业可能会采取先行招商，后分割产权出售的模式，因此，具体的销售价格将在确定商业的运营模式后进行详细测算。现阶段预估：商业销售均价6500元/m2项目规划及建筑建议项项目目规划设计规划设计原原则则及主及主题题意境意境建建议议项目分项项目整体目整体规划设计规划设计建建议议项目竞争析力分析项目发展定环环境及景境及景观观（（园园林）林）设计设计建建位议议项目规划及建筑建议项目规划及建筑建议建筑建筑设计设计建建议议装修装修标标准建准建议议配套建配套建议议项目规划原则传传承承与颠与颠覆覆创创新新与与突破突破本项目作为上饶领袖型的产品，在整体规划上必将全面创新。目前上饶市场上的住宅区布局以兵营式排布为主，尚未形成组团格局，用于公共空间的人性化设计也较少。在本项目的整体规划布局中，我们将提倡更人性、更生态、更开放的生活大氛围。项目规划原则挖掘地块景观优势规划要点：营造社区内部中心景观和景观节点满足地块各个位置住宅的观景合理布局，营造地块地势规划要点：使用道路和景观来有效区隔增强园区的建筑层次感规划要点：合理营造局部地势，使园区内的建筑立面形态更为丰富化，增加视觉景深项目规划意境从市场到客户，从客户到产品。。。我们缔造的不是普通的住宅，我们进行的是城市顶尖豪宅建设，打造项目规划意境以三清山的高度，采撷清晨第一缕的阳光览信江的滚滚浪潮，品事业颠峰成功人生项目整体规划设计建议小区地块呈略不规则的长方形，小区内部建有4幢高层建筑，呈点状分布。鸟瞰图沿街透视图项目整体规划设计建议商业区和住宅区相对独立小区设计三级通道：小区主要道路、人行道路、宅前小道城市主干道小区主要道路人行道路商业区住宅区项目整体规划设计建议交通尽量做到人车分流，避免人车流线交叉，保证小区的安全性和人性化每栋楼前设计宅前通道，同时在小区入口处设计地下车库通道城市主干道小区车流小区人流环境及景观园林设计建议由于项目由于项目占占地面地面积积较小，较小，无法无法营造大规模的营造大规模的主题景主题景观观，因此，，因此，景观景观设设计计将以将以核心绿核心绿化化为主为主，，雅致雅致的的景景观观小品小品为辅为辅。。景观景观设设计计的的主导思想：主导思想：以以““观观、、赏赏、、闻闻、、听听”为”为设设计主导计主导，，并充分并充分体现在体现在绿绿化、环境小品中，化、环境小品中，使使住户住户置置身于身于层次丰富层次丰富，视，视野野开开阔阔，格调明，格调明快快的的居居住环境中。住环境中。园林景观园林景观需要满足的需要满足的功能功能景观功能景观功能：：可可观赏观赏性、性、美美化环境化环境生生态功能态功能：：生生态态平衡、小平衡、小气候气候调节、调节、各类污染各类污染的防的防治等治等使使用用功能功能：游戏：游戏、、运运动、动、健健身、身、休闲等休闲等环境及景观园林设计建议水系。项目占地面积小，不建议在社区内布置水景。绿化。以生态绿色作为项目的景观主基调，做到户户有景，强调人景的互动，由简单粗糙的绿化格局过渡到观赏互动的立体园林格局。植物类型的选择因地制宜，且充分考虑季节变化对植物的影响，使一年四季景色不断变化。乔木、灌木、地被、草地配比合理，形成层次分明的植物景观群落。景观节点。分布园区各处的个性化的小品、雅致的步道及各种景观设施，形成了丰富的景观节点设置。环境及景观园林设计建议利用组团与组团之间及组团边缘绿地，布置叶面积系数大、释放有益离子强的人工植物群落。如：有益身心健康的保健植物群落，包括松柏林、银杏林、香樟林、楷杷林、柑橘林、榆树林等；有益消除疲劳的香花植物群落，包括栀子树丛，月季灌丛，松、竹、梅三友林群落，银杏-桂花群落，丁香树丛等。园林配置上应尽量考虑配置各种花卉，形成“四季有花，开门见花；姹紫嫣红，花团簇锦“的花园住区形象。在景观设计上可适当考虑增加鱼类观景区等，以真正实现生态化。环境及景观园林设计建议在小区景观设计中，儿童乐园的设计可以增加公共活动空间，同时选用温馨的色彩，使整个社区更人性化。儿童乐园的设计应以方便家长能够及时监护为主，一般会有一个相对围合的空间，安全性及娱乐功能是设计的主要原则。环境及景观园林设计建议?小区主入口设置主入口处考虑设置形象广场，通过标志性的建筑物突出项目的风格和形象。入口处可考虑设置小型喷水池或小型喷水道，作为形象标志，寓意财富之源的意义环境及景观园林设计建议?入口道路入口处林荫步道效果图?集中绿化?主步道景观轴线?园林的邻里横综车行道需铺设规整，道路两侧以乔木等高大树种阻隔，避免尘灰和噪音环境及景观园林设计建议?社区内道路局部路段可考虑安置座椅、健身步道等设施，利于社区内老年人的走动环境及景观园林设计建议?景观小品可按组团形成中心景观点，配合的局部添加景观小品环境及景观园林设计建议一棵树，一片草摆放得宜皆风景环境及景观园林设计建议社区局部景观建议1现代、艺术、人性在这个社区绽放建筑设计建议建筑立面建筑立面是整是整个个社社区区表情丰富的表情丰富的脸脸建筑的外立面由丰富的弧线构成，流畅而自然。立面采用玻璃，金属等现代质感强烈的材料加以点缀，使建筑立面具有强烈的时代气息。立面色彩雅致，自然，与自然和谐共融。建筑设计建议建筑建筑形态形态采用现代采用现代主主义表现义表现手手法法,,力力求明求明快快、、通透通透；；外观外观清清新高新高雅雅，线，线条条简简洁洁流流畅畅。以合理。以合理实实用的用的朴朴实观念为主实观念为主，，摈弃摈弃了了华而华而不不实实的线脚装饰的线脚装饰，，契契合现代合现代人人崇崇尚尚效效率率，，注注重重自自由由闲闲适适的行的行为为特性。特性。建筑设计建议建筑建筑内内涵涵人性空人性空间间的的真实真实体体现现户户有景，景景不同多样化的居住空间，满足不同需求和享受超豪华上乘设计，体现与众不同的尊崇建筑设计建议宽宽阔阔飘逸飘逸的的外外阳阳台台充充满满韵律韵律感感的的弧弧线立面线立面用用丰富丰富的石的石材岩材岩面面来来凸现项目的凸现项目的典典雅气雅气质质局部局部选选用现代质用现代质感感的的材材质质单单纯纯的色调，的色调，宁静宁静的