本项目位于华强迪斯尼大型主题乐园的一级和次级辐射区，可产生如下影响交通设施的完善、城市环境得到极大改善：香港为迎接迪斯尼兴建了竹篙湾铁路，基础设施日本浦安从落后的小渔村成为东京都市圈的重要组成部分相关的旅游纪念品、快速消费品的零售业迅猛发展：食品等快速消费品和旅游纪念品零售业零售业是游客消费的主要构成：东京迪斯尼落成的第一年，日本零售业增长近200%临近迪斯尼周边形成明显的酒店集群，档次规模与乐园内酒店形成互补：该区域酒酒店业店呈现出房价高、入住率高的特点促进沈北新区中低收入人群就业，失业率明显降低：2平方公里的园区乐园可带了来劳动就业2万人左右的就业需求：洛杉矶迪斯尼带来6万多的就业岗位区域房地产市场繁荣，临近迪斯尼区域出现旅游二居所：香港迪斯尼周边的地价上房地产业涨15%-20%，日本迪斯尼周边的商业地价是东京圈均价的3倍以上，美国安纳罕度假区成为洛杉矶周边著名的旅游二居所地区，周边的地价较十年前增长了将近10倍迪斯尼周边大量旅游项目的兴建，区域旅游业繁荣发展：东京迪斯尼周边的博物馆旅游业、母亲牧场；香港迪斯尼周边的高尔夫球场、美国迪斯尼周边的运动中心、会议中心等迪斯尼多选址在城市新兴区域，在片区的其他产业没有完善时，迪斯尼对区域的税税收贡献收带动可达到30%-50%道义开发区知名度大幅提升：日本千叶、香港大屿山、美国奥兰多、美国安纳罕度区域形象假区已成本报告是严格保密的。为世界知名的旅游目的地:产业研究总结通过区域产业发展脉络的分析，我们得出结论?道义板块的调性是城市后花园，决定了项目的内涵是休闲、生态、健康、交流，并且有效承接“迪斯尼效应”。?道义板块发展的真正动力在于产业造血功能，在于税源经济。项目发展必须承接未来的总部经济，发展配套产业，实现项目内部可持续发展。本报告是严格保密的。2总结道义房地产可能的发展前景预测区域价与城市保持便区域良好的发展区域逐渐发展，产业基础逐渐具值利连接的低价前景，交通便利成为城市主流外备，区域沉淀常区溢人口大型居住住人口，富人区区成型主流客城市中低收入城市中高端客户城市主动郊区化高端产业人群户（务实家庭）30%人口70%，被动城市上升中产城市中低收入30%70%快速城市化进程使区域属性突然发生改变，后市发展需要强势产业支撑，否则项目后期高密度产品得不到客户支撑。产品类高密度产品中低密度：类别低密度：类别墅高密度：小高层型城市主流：高墅、多层、小高产品、多层、高层层层区域潜伏期区域启动期区域发展期区域成熟期2005-20092010-20132013-20152016-2020本报告是严格保密的。3项目界定区域前景研判区域供应研究区域需求研究案例借鉴和模式选择项目定位开发战略开发次序本报告是严格保密的。4如前所述，置业者首先看中的是道义片区平台，然后才是平台上的项目，因此，我们分析竞争只需看道义的项目?政府通过配套设施建设打造了道义一个大的区域价值平台；?城市外溢人口流向本区域的首要驱动力是区域价值，然后再区道义域平台上根据不同的偏好选择不同的项目。房地产项目区域价值核心城市中心城市人口流向本报告是严格保密的。52010年道义区域开工及在售14个代表性住宅项目列表，总建筑面积约1600万㎡序项目名称占地面积总建面产品类型号1碧桂园太阳城61.9万150万平联排、高层2雅居乐1500亩200万平联排3龙湖4500亩300万平花园洋房、高层4吉宝522亩70万平洋房、小高层、高层5香港置地1000亩106万平联排、洋房、高层6三盛地产900亩120万平联排、高层7中铁置业30万平40万平高层8新湖403亩25.5万平多层、高层9九龙云天1037亩105万平——10荣盛地产1600亩160万平联排11亚泰地产800亩98万平多层、洋房、高层12步阳江南甲第32万平60万平多层、高层13明华香峪兰溪66万130万多层、高层、洋房14太湖国际花园35万64万多层、高层、联排本报告是严格保密的。潜在竞品项目经过08年的内忧外患，09年的暴得大运，雅居乐终于决定发力沈阳，打造200万平的大盘基础资料位置道义开发区占地面积1500亩建筑面积200万平方米总投资额50亿容积率2.0五星级酒店、商业街及南亚风情商务物业类型公寓开开工工时时间间2010.42010.4开发开发周期周期2010-20132010-201320102010规规模模建筑面建筑面积积6060万平，万平，预预计计投投资资13.213.2亿亿预预计计面市面市时时间间2010.102010.10本报告是严格保密的。7潜在竞品项目传说中远胜万科的女人龙湖也将落子道义，没心没肺的规划搭配掩不住的细腻与风基础资料情位置道义开发区占地面积339935.4平方米建筑面积813888.8平方米容积率2.0住宅面积622294.8平方米商业面积57576平方米建筑密度32.98%绿化率37.5%总户数4316建筑风格地中海园林景观地中海总投资额160亿产品类型花园洋房、高层购物中心、城市综合体、商业街区、物业类型学校、生态居住区，同时还将开发5万平方米城市绿地公园开开工工时时间间2010.62010.6开发开发周期周期2009-20152009-2015完成建筑面完成建筑面积积1818万平，完成投万平，完成投资额资额20102010规规模模9.69.6亿亿元元预预计计面市面市时时间间2010.102010.10本报告是严格保密的。潜在竞品项目吉宝置业·季景沁园项目败絮之外内有金玉是新加坡项目的共同特征基础资料位置道义开发区开发北路北占地面积348287平方米建筑面积625733.7平方米容积率一期1.06，二期1.80住宅面积492808平方米商业面积40454平方米建筑密度24.8%绿化率40%总户数4610车位数1741建筑风格英式、现代园林景观-总投资额16亿一期多层情景洋房；二期多层洋房，9层产品类型小高，28层高层开开工工时时间间2010.2010.开发开发周期周期2009-20132009-201320102010规规模模建面建面1010万平，完成投万平，完成投资额资额2.32.3亿亿预预计计面市面市时时间间未知未知本报告是严格保密的。潜在竞品项目香港置地·汇置尚都项目建面过百万的大盘，英伦风格建筑基础资料道义开发区蒲河南，101国道东，辽宁位置大学对面占地面积总占地66.6万平，一期121151平方米建筑面积总建面106万平，一期152248平方米容积率一期1.10住宅面积134349平方米建筑密度32.48%绿化率48%总户数904建筑风格新古典主义英伦学院风格园林景观英伦总投资额15亿美元物业类型3层联排、5层洋房、18-25层高层开开工工时时间间2009.72009.7开发开发周期周期2009-20152009-201520102010规规模模完成建面完成建面1313万平，完成投万平，完成投资额资额3.63.6亿亿元元预预计计面市面市时时间间2010.82010.8本报告是严格保密的。潜在竞品项目上海三盛园林生态地产项目预计规划120万平，规划为别墅与高层两级分化产品基础资料位置道义开发区蒲河北，碧桂园东占地面积286590平方米建筑面积534562.4平方米容积率1.52住宅面积396772.85平方米商业面积33761平方米建筑密度20.62%绿化率35%总户数4096建筑风格英伦园林景观英伦总投资额35亿产品类型联排别墅468套、高层公寓3628套开开工工时时间间2010.42010.4开发开发周期周期2010-20152010-2015完成建筑面完成建筑面积积5050万平，完成投万平，完成投资资20102010规规模模14.614.6亿亿元元预预计计面市面市时时间间20102010年年末末本报告是严格保密的。潜在竞品项目中铁项目全部为高层产品，总建面40万平米，是片区内较快启动的项目基础资料位置道义开发区蒲河大道旁占地面积30万平方米建筑面积40万平方米容积率1.3建筑风格现代园林景观简约总投资额30亿产品类型高层开开工工时时间间2009.92009.9开发开发周期周期2009-20122009-2012完成建面完成建面9.59.5万平，完成投万平，完成投资额资额2.92.920102010规规模模亿亿元元预预计计面市面市时时间间20102010本报告是严格保密的。潜在竞品项目新湖香格里拉项目以洋房为主，容积率不到1，属于片区较少的低密度社区基础资料位置道义开发区占地面积27万平方米建筑面积25.5万平方米建筑风格现代园林景观-总投资额13亿产品类型洋房、高层物业类型花园式小区、SOHO现代城开开工工时时间间2010.42010.4开发开发周期周期2010-20142010-201420102010规规模模完成建面完成建面1111万平，完成投万平，完成投资资5.85.8亿亿元元预预计计面市面市时时间间--本报告是严格保密的。潜在竞品项目荣盛香缇澜山规划占地1600亩，首期小地块全部开发别墅、洋房等低密度产品基础资料位置沈北新区梅江北街18号占地面积71.7亩类独栋别墅、双拼别墅、产品类型联排别墅、电梯花园洋房预预计计面市面市时时间间2010.52010.5本报告是严格保密的。14潜在竞品项目亚泰项目为普通的高层和洋房产品，2010年仅放量2万平，实际竞争不大基础资料位置道义开发区占地面积800亩建筑面积98万平总投资额32亿产品类型花园洋房、高层容积率1.83开开工工时时间间2010.102010.10开发开发周期周期2010-20152010-201520102010规规模模预预计计建筑面建筑面积积22万平万平预预计计面市面市时时间间2010.1