致：沈阳军辉房地产开发有限公司沈阳瀚博皇家御湾项目整体定位与发展战略本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2010-1-24目的与标准?北京的总部基地在北?本次提报的目的：以报告的成果引导、对接设计院京丰台区，它的占地关于项目2700亩地块的概念设计方案。仅仅是北京市丰台区?本次成果的评判标准：通过顾问公司对区域发展、的百分之一的土地，但是它的税收是多少市场竞争、大盘运行、营销战略等方面的理解，提出呢，以去年为例，总项目2700亩地块的“灵魂”与“核心概念”，贯穿项目部基地产生的税收是规划与开发过程，达成“三老满意”：老板满意、老头整个丰台区的接近子满意、老百姓满意。30%的税收。?老板看重收支、老头子看重面子和里子（税源）、老百姓看重生活质量。本报告是严格保密的。2项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目和地区背景?项目周边及地块勘察?地块解析和界定分析?沈阳市宏观经济情况?区域经济背景分析?沈阳房地产发展现状?区域房地产供求情况分析?道义城市总体规划?消费者支付能力分析?道义房地产市场状况?消费者投资趋势分析?目标市场的竞争性供给锁定部分市场的?500份目标消费者问卷调查?地产专业人士5位分析集中分析?各区域住宅市场情况?房产销售主管4位?终端消费者价值取向和?目标消费者深度访谈20位置业倾向的分析?调查各区域重点楼盘30个?项目整体实现的机会点分析假设和量化?案例借鉴?最优容积率与物业配比?地块价值分析的结果?定价的市场支撑条件本报告是严格保密的。?发展战略与定位3本报告要解决的核心问题?我是谁？发展模式与外在气质。?我要去哪？我要成为什么？容积率。?怎么走？开发节奏与分期产品。对于一个超长销售周期的超级大盘而言，区别于竞争对手的、且被客户认同并识别的气质，就是我们最核心的竞争力。本报告是严格保密的。4项目界定区域前景研判区域供应研究区域需求研究案例借鉴和模式选择项目定位开发战略开发次序本报告是严格保密的。5项目界定本报告是严格保密的。项目属性界定模型?本项目处在新开发区域，需要通过项目分项目分析区位分析析和区位分析判定其基本属性。经济指标项目四至区位属性区位前景交通及道路景观资源联祥对高端物业属性的界定模型项目属性界定本报告是严格保密的。7项目横跨沈北道义开发区和于洪新城，总项目指标占地2700亩，容积率未定。?按2700亩占地，容积率1.5计算，项目总建筑面积约270万平方米，最快估计得开发10年。首期后期开发本报告是严格保密的。8www.fdc01.com房市金碟项目启动区占地约278.9亩，被规划路切项目指标割成相互呼应的四小块。?A地块：85.8亩?B地块：65.2亩?AC地块：94.0亩D?D地块：33.9亩BC本报告是严格保密的。9www.fdc01.com房市金碟东侧临近道义大街，北临蒲河大道，地处沈北主流宗地四至交通线交汇处；地块平整，南、西临近原有村屯。地块现状：启动区地块平整，南部西侧规划地及厂房北侧蒲河大道及四周分布原有村屯。地块中央地块四至：?北临蒲河大道?南临原有村屯西侧原有村屯?东临原有住宅、工厂及东临环保厂、规划用地规划用地，环境较差?西临规划地及原有村屯南侧滩地南侧原有村屯东侧规划用地、道义大街本报告是严格保密的。10www.fdc01.com房市金碟项目紧邻城市级交通主干道，到市区车程约10分交通状况钟，附近有公交车站和地铁二号线出口，交通便利?道路交通：道义大街东侧紧邻道义大街，西侧为沈北未来主要出行干道蒲河大道（新城子、虎石台），蒲河大道（西侧未属两干道交汇处；通过道义通）大街快速驶入一环、二环线236，通往城市各区域路径通达255、便捷141338?公共交通：381地铁：地铁2号线辽大站距382326离地块车行5分钟、地铁人157地铁杰湖公园站2号线辽141、157、236、255、3大站81、382、326、381等多条公交线路通往沈阳北站、北行、塔湾、五爱、中街、车行4分钟至辽大太原街等主要交通节点本报告是严格保密的。11www.fdc01.com房市金碟项目南临蒲河道义景观带，目前正投资14.3亿元进景观资源行8.8公里景观改造，将成为美丽的生态景观走廊宗地南蒲河景观带现状首期后期开发宗地南蒲河景观带规划示意蒲河及沿线景观带辉山段蒲河景观带改造后现状本报告是严格保密的。12www.fdc01.com房市金碟本项目属于可达性强、周边有一定景观资源的城市近郊区超级大盘项目分析区位分析经济指标项目四至交通及道路区位属性区位前景景观资源意昂对项目属性的界定模型项目属性定位本报告是严格保密的。1313www.fdc01.com房市金碟2010，可怕的道义??新沈阳北站一个区域，曾经集中了一个城市所有人的目光，寄托了?一桥三路一届政府的所有政治雄心，历时三年，到07年12月，?沈铁城际铁路昔日的风风火火似乎戛然而止。?蒲河景观带?一个区域，两番冷水浇面，他们显然清晰的领会了毛泽?产业东“集中优势兵力消灭敌人”的战略学要义，集千钧之力发于一指，憋闷两年之后，2010年，道义先导区必将喷薄而出，吸引全沈阳、辽宁、东北人艳羡的目光。?交通枢纽拉动，产业全面发力，城市仅有的水资源，各路诸侯云集，三千宠爱集于一身。?2010，道义一出，谁与争锋！本报告是严格保密的。14www.fdc01.com房市金碟2010，实至名归的道义??碧桂园2010，沈阳北部有两位大哥：北于洪与道义。前者以与?雅居乐城市较近的距离吸引了包括中海、保利、华润、绿地、?香港置地万科、恒大、恒盛在内的七大上市集团，且以国字号唱?总部基地主戏；后者则吸引了包括碧桂园、雅居乐、华强、香港?华强置地、总部基地、龙湖、荣盛在内的十几家私营投资集?龙湖团。?荣盛?相较国有资本，民营资本更懂得市场规律。他们相中道义是因为道义符合城市发展的脉络，道义代表国际城市发展的先进模式，道义具备区域发展的先天条件。?2010，道义一出，谁与不从！本报告是严格保密的。15www.fdc01.com房市金碟2010，渐至惨烈的道义?仅以初步估计，道?2010，道义开始放量。未来的五年内，道义区域将有近义目前的潜在供应2000万平米的住宅供应，而目前，道义片区的年消化量就能销售30年。仅70万平米。?2010，蜂拥而上的项目中，不注重定位，导致产品的同质化非常严重，碧桂园等企业的鲶鱼效应必将导致片区惨烈的价格战。?2010，道义的各路诸侯均携带秘制多年的杀手锏，必将导致片区的重新洗牌。?2010，道义之战无义战！本报告是严格保密的。16www.fdc01.com房市金碟道义开发区位于沈阳北三环外，但与发展中区位属性的城市接壤，属于典型的“郊区城市”本报告是严格保密的。17www.fdc01.com房市金碟道义利用与城市连接紧密的优势，承接了皇姑区的文教氛区位属性围，并依托大学城的建设形成了基本的生活配套设施区域内主要大学名录序号名称道道义开发区义开发区国国内内地地区区生生产总值实现产总值实现17.117.1亿亿1辽宁大学元，元，20012001年以年以来来累累计计引引进项进项目目113113个个，其，其中超亿元的项目26个，并已经形成了以食2沈阳师范大学中超亿元的项目26个，并已经形成了以食品品饮饮料料、生物、生物制制药药、新型、新型建材建材、、装装备备制制造等造等3沈阳工程学院产业为产业为主的工主的工业业体体系系。。4沈阳航空学院5辽宁美术职业学院依托大学城及产业发展规划，道义科6沈阳药科大学（搬迁教研发优势突出，未来将成为蒲河新中）城的科研创新中心7中国医科大学（拟搬迁）道道义义科科教教研发产业研发产业片片区区：：依依托道托道义现状义现状已形已形成的成的产业产业，，并与并与当当地的地的教教育育资资源源结结合合，，使使其其发发展成展成为为沈北地沈北地区区的的创创新新科科研研基地，同基地，同时发时发展相展相应应的生活的生活服服务务设设施施。。科技科技创创新新产业产业片片区区：：主要主要由技由技术创术创新新区区、、科科技孵技孵化化区区、高新、高新技技术术产业区产业区等三等三个个功功能能构构成成，重点，重点发发展生物展生物电电子、新子、新材料材料、、信息信息产业产业、、先先进进制制造造业业等高新等高新技技术术产业产业，同，同时发时发展相展相应应本报告是严格保密的。的生活的生活服服务务设设施施。。www.fdc01.com房市金碟目前看，道义城市化程度仍不高，配套档次区位属性低，乡土气息重，人气仍显不足本报告是严格保密的。www.fdc01.com房市金碟从全市角度来看，道义区域房地产发展水区位属性平较低，但有明显的“价格洼地”效应2009年1-11月沈阳市分区商品住宅成交均价?价格是体现产品水平的一个综合指标，区域价格可以直接反映地区房地产的发展水平。?包括道义、虎石台和新城子在内的沈北新区的价格为全市最低，仅为3250元/平方米。本报告是严格保密的。www.fdc01.com房市金碟区位前景道义未来发展前景和机会导向分析产业带拉动后花园、生总部基地启动活模式拉动迪士尼、温泉、大盘巨无霸相继进入改变区域属性自核心驱动然力交通枢纽拉动资蒲河治理和“人杰湖、源地坤湖”打造新沈阳北站、北金廊、二号线、一桥三路实实在在拉动道义未来发展政府新规划药科大学、盛京医院、拉动示范高中本报告是严格保密的。www.fdc01.com房市金碟2007年12月7日，国家级改革试验区流产后，蒲河新城宏区位前景大规划搁浅，沈北收缩战线，确立道义“发展先导区”地位道义开发区本报告是严格保密的。www.fdc01.com房市金碟道义规划“五横五纵”的干道网，结合京哈高铁、沈铁区位前景城