石家庄首席资源型第一居所----天鸿滹沱河项目定位报告本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1思思维维框架框架︱自我定位·目标假定根据土地条件及发展商目标，进行自我定位假定︱市场、竞争、客户、开发商要素研究·条件性验证根据定位假定，对圈定的细分市场趋势及竞争格局进行验证，判断项目的市场机遇、竞争机遇和客户机遇点，是否具备可能性，支撑定位假定在客户机遇点具备之下，在本项目具体落实的可能性是怎样的？目标客户是谁？基本的物理特征如何︱结论修正·定位落实及项目发展在条件要素进行检验后，明确项目定位及发展战略，整合营销价值概念落实物业发展Part1定位假定区位分析自然资源交通条件项目配套地块分析地块总结地块意义定位假定滹沱河风景区本案本案本案距离一环仅6公里●长安区鹿泉●藁城一环路栾城●二环路地块现阶段处于边缘位置，是未来发展的核心位置，紧邻滹沱新区，可立足长安区之优势地段—城市“北跨”的必经之地，瞻顾滹沱新区发展之核心。滹沱新区处于石家庄和北京联系发展的主轴上，是区域人流、物流、信息流、资金流的汇集通道。区区位：地位：地块处块处于于“三“三区区”的”的黄黄金点，金点，“三“三组团组团”的中心点，城市“北跨”的”的中心点，城市“北跨”的必必经经之地。之地。区位分析自然资源交通条件项目配套地块分析地块总结地块意义定位假定南侧太平河东侧太平公园冀之光北侧滹沱河地块资源条件：地块北侧为滹沱河及湿地草甸，南侧为太平河及绿化隔离带，东侧为太平公园，该地块由河流、湿地及公园环抱其中，环境绝佳。资资源：地源：地块块位于位于滹滹沱河和太平河交沱河和太平河交汇处汇处，生，生态环态环境境优优良，良，属属于石家庄于石家庄“一城”“一城”中央生中央生态区态区，，绝绝版版优势优势，宜于高端低密，宜于高端低密楼盘开发楼盘开发。。区位分析自然资源交通条件项目配套地块分析地块总结地块意义定位假定本案本案石家庄北侧出城大桥有7座，中华大街大桥、新胜利大街桥、107国道大桥、子龙大桥、京珠高速公路大桥、新城大规划通过地铁1号线、2号线、4号线的建设，将新区与其他三大片区联道大桥、太行大街大桥。其中107国道大桥和子龙大桥直达项为一体，同时内部形成地铁环线。2号线直达本案。新区建设有高铁站，目现场。联系北京的城际轨道也在规划建设中。公交车2、31、77、112、201等路线均直达项目现场。交通：交通便捷，距离新老城交通：交通便捷，距离新老城区区中心中心仅仅在在1515分分钟车钟车程之程之内内，符合“第，符合“第一居所”打造一居所”打造条条件！件！区位分析自然资源交通条件项目配套地块分析地块总结地块意义定位假定周边现有配套稀缺，仅有太平公园、游乐场和农家乐，无生活商业配套。随着滹沱新区的发展，建设行政中心、会展中心、文化中心、庆典太平河公园游乐场广场及星级酒店等配套设施逐步完善。现在新区城市规划展馆、园博园、市民服务中心、新民居（回迁安置小区）等项目已开工建设。以及随着本案的入市和江南新城项目的成熟农家乐钓鱼场，项目周边配套生活会日益完善！配套：生活配套配套：生活配套设设施欠缺，施欠缺，随随着着滹滹沱新沱新区区的建的建设设和本案的入市，和本案的入市，会会日日益完善。同益完善。同时时利于本案后期商利于本案后期商业业打造和成熟。打造和成熟。区位分析自然资源交通条件项目配套地块分析地块总结地块意义定位假定Strengths优势：Opportunities机会S1地块较为规则，利于规划S2三面环水，生态环境极佳O1项目地处外环水系沿线属于城市中央生态区S3交通方便，出行便利O2项目处于主城区与新区未来之核心区域S4社区规模较大，容易对市场产生引导作用03城市“北跨”，为主要发展片区Weaknesses劣势W1项目区域价值认知度不高Threats威胁W2地块内部及周边生活配套不全T1项目周边大规模城中村改造将逐步形成激烈竞争T2石市土地集中放量，大品牌开发商进驻，加速竞争地地块块：机遇：机遇与与威威胁并胁并存，存，优优劣劣势势明明显显。。区位分析自然资源交通条件项目配套地块分析地块总结地块意义定位假定位于位于滹滹沱河南沱河南侧侧，，拥拥有一定有一定交通距离交通距离优势优势、、自然自然资资源源优势优势突出，突出，但但区区域域认认知知及及现现有配套有配套条条件是件是极极大的大的挑挑战战。。优势优势?区位优势：新区打造低碳、生态、智慧新城，创新动力之城、宜居活力之城和滨水魅力之城。?交通距离优势：交通便捷，距离市区15分钟车程，适宜第一居所。?资源优势：中央生态区，自然资源绝版优势。?品牌优势：央企实力品牌打造，资源大盘品牌标杆。劣劣势势?区位认知：项目区域价值认知度不高。?配套不足：地块内部及周边生活配套稀缺。开发开发思路：思路：借助借助优势条优势条件，件，强强化化区区域价域价值值，，拔拔高高项项目形目形象象，，提升提升项项目目预预期，突期，突破破市市场竞争场竞争！！区位分析自然资源交通条件项目配套地块分析地块总结地块意义定位假定本项目承载着什么？标杆！本项目承载着什么？标杆！资源大盘品牌标杆、城际运营标杆和居住体验标杆资源大盘品牌标杆、城际运营标杆和居住体验标杆要实现品牌、利润双赢要实现品牌、利润双赢之于天鸿之于客户之于河北中原通过持续成功的开发运营，将连接以全新的城际生态资源高端大盘的双方进行首次大盘运营的合作，河石家庄“三区”的、拥有极佳生态及开发模式，整合区域、资源、配套北中原将竭力发挥丰富的城际运营景观资源的大盘树立为河北片区的等多项优势，将领先的时尚与传统项目操作经验，通过深厚的专业能品牌居住社区，引领天鸿高端项目、自然与人居和谐结合的全新模式力和充分调动华北区域尤其是石家走向京津冀地产开发的领导地位，将给客户带来大都市圈居住的全庄区域的客户资源，使本项目实现新体验。全新的城际运营模式，促成项目利润与品牌的双丰收。区位分析自然资源交通条件项目配套地块分析地块总结地块意义定位假定[[客客户户市市场场初初判判]]石家庄石家庄品牌品牌认认可可效效应较应较强强的、的、对对稀缺稀缺资资源的源的占占有及有及享受敏享受敏感感的高端客的高端客户户，，以老城以老城区区客客户为户为主主[[项项目意目意向向]]以以高端高端改改善自善自住住需求需求为为主，部分主，部分投投资资及及休休闲闲度假度假需求需求的的资资源型低密度源型低密度社社区区[[产产品意品意向向]]别别墅墅++洋房洋房＋＋资资源型源型小高小高层层?石家庄客，目意向：?针对针对石家庄客户户，项项目意向为为：近近距离石家庄中心距离石家庄中心区区、、尊尊贵贵私私密的、密的、拥拥有一定有一定休休闲闲社社交配套交配套优势优势的品牌的品牌资资源型第一居所源型第一居所?沱新客，目意向：?针对滹针对滹沱新区区客户户，项项目意向为为：新城市中心、新城市中心、资资源源私享私享优势优势突出的、自有高突出的、自有高档档次休次休闲闲社社交配套的大交配套的大规规模模低密低密社社区区?石家庄周客，目意向：?针对针对石家庄周边边客户户，项项目意向为为：泛泛石家庄石家庄区区域、域、资资源源私享私享优势优势、自有高、自有高档档次休次休闲闲社社交配套突出的大交配套突出的大规规模模低密低密社社区区Part要素分析·验证2一、解读城市结论提示：城市未来规划向北，项目位于城市“三区”黄金中心点项目地处滹沱区域，属于“一城”中央生态区阅读历史城市定位城市规模城市未来规划滹沱新区区域定位项目启示石家庄旧称“石门”，位于河北省中南部，东与衡水接壤，南与邢邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。1948年新中国成立之初全国第一个解放的省会城市。石家庄依托自身优势，正在全力打造“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、“北方特色农业区”和高新技术产业中心为主导的支柱产业，为“加快发展、富民强市”宏伟目标而奋斗。石家庄石家庄市经济总体回升向好。2009年地区生产总值跃上3000亿元台阶，达到3114.9亿元，同比增长11.1%。第一产业实现增加值305.3亿元，增长0.2%；第二产业实现增加值1558.5亿元，增长11.6%；第三产业实现增加值1251.1亿元，增长13.0%。石家庄下辖23个县(市)、区，石家庄市总面积15,848平方里，常住人口966万人，其中市区面积455.8平方千米，市区人口240万人。火车拉来的城市，南北通衢、燕晋咽喉阅读历史城市定位城市规模城市未来规划滹沱新区区域定位项目启示华北、华中部城市河北省省会京津冀都市圈一小时经济圈核心城市京津冀都市圈区域规划是国家一个重京石、石武、石太、石济高铁客运专石家庄市是河北省省会,全省的政要区域规划，按照“8+2”的模式制线，让石家庄处在了高速铁路的十字治、经济、科技、金融、文化和信定，地域范围涵盖北京、天津两个直路口，中心城市的辐射和带动作用无息中心，是国务院批准实行沿海开辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐疑将增强，从而整体上带动经济的发放政策和金融对外开放的城市。山、廊坊、保定、沧州、张家口、承展。火车拉来的城市，因为客运专线德等8个地市。的交叉汇集获得又一次飞腾。阅读历史城市定位城市规模城市未来规划滹沱新区区域定位项目启示城区面积455.8平方公里，市内5区及1个国家经济技术开发区，常住人口240万人，未来规划500万人。新新华区华区：：老城老城区区或者或者旧旧城城区区，城市老市民主要，城市老市民主要聚聚集集区区，有新，有新华华集集贸贸市市场场的的传统传统商商业业。。桥桥西西区区：：省省