上海轨道交通发展历程第三阶段：从“线”到“面”的转变不断完善的轨道形成一个四通八达的快速交通网络，改变着商圈的布局的同时，也使商圈的数量逐渐增长，尤其是各个商圈由于轨道交通换乘点的增多，彼此之间的联系更加紧密。●轨道网络所带来的带状影响逐渐扩大到面状影响，随着网络的完善，商圈的增多，轨道交通带来的是整个城市房地产市场的升级。上海轨道交通发展历程第一阶段第二阶段第一阶段第二阶段第三阶段第三阶段点状影响线状影响面状影响导入人口连接交通交通枢纽提升房价带动商业城市升级结论○轨道交通对郊县地区房地产影响较大，将带动房价迅速上升；○轨道交通对房价的影响将先于轨道开通，轨道开工时对周边房价的影响要大于开通时；○在轨道交通影响范围内，沿线房价随距车站距离的增加而线性减少；○在城市副中心，轨道交通对商业的促进最为明显；○轨道交通对商业中心的房地产市场促进不明显，但能够改变商业中心格局；○当轨道交通网络发展成熟，将推动整个城市房地产市场的升级。目录一地铁对城市生活的影响…………………………………3二地铁对房地产市场的影响………………………………9c.上海轨道交通发展历程……………………………….18d.杭州地铁对城市房地产影响预测………………………33杭州地铁对城市房地产影响预测杭州地铁将基本按上海地铁的三个阶段方向发展，最终带动房地产市场的升级杭州郊县地铁沿线楼盘价格将会大幅上升；杭州城市副中心商业将会加速发展；杭州市中心商业格局将发生改变；杭州地铁将基本按上海地铁的三个阶段方向发展，带动房地产市场的升级1号线点状影响，拉近郊县的距离线状影响，带动商业聚集面状影响，提升整个城市能级杭州郊县地铁沿线楼盘价格将会大幅上升地铁在推动整个房地产市场的同时，对郊县房价的促进作用也会日渐明显，并按快速上升最终稳步增长的方式发展。地铁建造对房价走势的影响价格走势前中车后造造通车建建铁通铁铁地铁地地地杭州城市副中心商业将会加速发展三个副中心：江南副城：发展成现代化科技城和远景商务中心；临平副城：以现代加工制造业为主的综合性工业城为目标；下沙副城：以国际先进制造业基地、新世纪大学城和花园式生态型城市副中心为目标。杭州城市面积较上海小，在发展过程中将更趋于紧凑，地铁会在相近区域内产生多方面影响。杭州市中心商业格局将发生改变————地下商业地下商业必然崛起必然崛起武林路商圈是杭州传统商业中心，此中心规划多条轨道交通交汇，与上海人民广场有着相似之处。目前武林路商圈地上空间已近饱和，轨道交通的建造可为寸土寸金的武林路商圈提供10万平方米以上的地下商业面积，并与文化广场地下工程交相呼应。地铁对区域发展价值贡献专题研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。[关键字]：?关键字：地铁、溢价[简介]：?该理论通过对上海及深圳地铁对房地产价值的拉动作用的深入研究，量化地铁对房地产价值影响区域半径，并得出各层级影响区域因地铁而溢价的区间值。10地铁是一种载客量大、快速准点、舒适安全、环保的轨道交通，为市民出行提供快速、稳定的交通工具沿线商业提升生活空间和便利度地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。地铁建设效益改善城市投资环境为沿线土地带来增值地铁的快速便捷使城市的距离地铁的开通运营，带来了一种越来越近，城市的规模也因此蕴含无限商机的“地铁经济”可以发展得越来越大。，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。11地铁对于沿线物业的影响主要是来自交通的高效率和变输能力，以及人群的集中能力?地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的地铁对房地产的价格影响机理重整，还对住宅价值产生影城市功能强化商业中心强化响。?从地产市场格局来说，地铁集客能力增加办公区域集中不仅会加速沿线片区房地产辐射范围扩大沿线中小户升温支撑市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组?中低档房地产密集的片区相辐射范围增加对于高端房地产密集的片区城市中心区地铁开通城市边缘升值空间会更大一些，而新居住群体扩大开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一城市功能提升支撑居住郊区化筹。居住环境改善次级商务中心交通时间缩短白领置业群增加片区开发升温12高速铁路站点对于周边发展的影响根据空间和时间的变化而呈现不同第一影响区域——距离站点步行或者自行车距离5-10分钟，适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的区域;开发强度很高（veryhigh)第二影响区域——距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高（high)第三影响区域——距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容资料来源：SchützE,1998,StadtentwicklungdurchHochgeschwindigkeitsverkehr(Urban13developmentbyHigh-SpeedTraffic)Heft6,地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同?在研究交通系统与资产价值的关系时，使用最为广泛、最为地铁对沿线住宅物业价值的影响曲线成熟的方法是HedonicPriceModel，即“特征价格模型”，该模型旨在建立商品隐含特征与其价值之间的函数关系。对房地产价值的正向影响?地铁对沿线住宅房地产增值的可达性最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至对边缘地带3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同。如果楼盘离地铁车站太近，则对中心地带地铁所产生的噪音会使局部地地铁站到地铁站的距离段房价有所下降。噪音?随着距离地铁交通站点半径的增加，项目价值呈递减趋势；如忽略地铁站而以地铁线为基准，物业价值会随着到地铁线距离的增加呈梯度递减趋势14上海地铁研究15地铁作为功能性的城市建设项目，不仅缓解了交通堵塞问题，还拉动了上海的经济增长上海基础设施投资增长与GDP增长比较?在20世纪90年代，上海市经济的快速增长在一定程度上得益于以“路沟桥”为主的城市基础设施投资以及由其带动的房地产投资拉动的。大批“路沟桥”基础设施建设项目为上海市近十年的经济增长作出了极大的贡献。?基础设施投资与城市GDP年份固定资产投资总额（亿元）GDP（亿元）固定资产投资对GDP总量的贡献作用增长呈正相关关系20011934.734950.842.65?地铁明珠线二期工程能给上海GDP的增长产生拉动效以明珠线二期投资为例应年份明珠线二期总投资对GDP贡献作用增加GDP年均增加GDP占上海2001年GDP的比重（5年建设期）2001132.67亿2.65351亿70亿1.4%以上海为16例地铁拉动了沿线区域房地产投资，并改变沿线土地的功能结构和产业构成，诱发消费和投资需求，对经济增长具有乘数效应?经济效益以轨道交通明珠线二期工程为例以交通运以明珠带动的，132.67亿元的投资将带动房地1990输投资线二期房地产产投资828亿元，这将占到2001年度上海GDP总值的16％左右到对房地为例，投资将?产业效益2001产投资132.67占到明珠线二期工程沿线的功能结构2001将会进一步向金融、商贸、旅游年上海的回归亿元的、信息服务、行政管理等第三产交通运系数为投资将年度上业转移，用地结构将出现明显的输投资6.281带动房海置换，从总体趋势来看，沿线商地产投GDP以上海为研究对业、办公用地的比重会有不同程和房地金象得到的结论度的提高，普通住宅用地比重会828产投资资地铁投总值的有减少，工业用地面积将大幅下融数据为资建设亿元16%产生集聚左降住宅商贸效应?人口、就业效益基础进右地铁建设对人口产生集聚作用，行回归进一步扩旅大就业和乘数创造更多就业机会，从而诱发消分析增加收费和需求，对经济增长具有乘数游增加收入效果入和扩大效应工业服务就业刺激消费引起消费住宅品生产和投资增加商业17上海地铁1号线开通以来，进一步带动了老城区徐家汇商业金贸的发展，徐家汇区域的城市功能发生很大变化，发展成为上海最繁华的商圈和城市副中心?徐家汇处于辐射型交通的枢纽位置，地铁一号线使徐家汇与梅陇、莘庄?居住为主、旧?旧城改造、商?地铁开通、繁地区数万人口形成了大规模的商住互动，使徐家汇由“林家铺子”式的商区城区业兴起华商圈发展成为繁华的城市副中心起步阶段发展阶段成熟阶段?目前徐家汇年商业销售额60亿元，（改革开放初期）（80年代—90年代）（90年代——）日人流量近80万人次?徐家汇商城围绕地铁而建的商业布地铁1号线局大大提升了该地区的商业地产价值?徐家汇地铁站点附近的营业性商业109742用房成为商家的最佳选址145徐家汇站?徐家汇中心广场占地1.2平方公里1312118631，云集多家大型百货商场?徐家汇地铁站共开14个出口，使区域内的水平客流和垂直客流的组织、引导趋于合理化，为房地产开发商和零售商家提供了无限商机徐家汇商圈地铁站点的14个出口徐家汇商圈商铺租金写字楼租金住宅均价各物业租金/价格30-50元/平0.6-0.8美元/1.8万-2.2万元方米/天平方米/天/平方米18地铁2号线的开通加速了浦东陆家嘴片区的发展