招商·卡达凯斯高层物业发展建议中原地产厦门分公司2012年8月?Copyright?CopyrightCentalineCentalineGroup,2010Group,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||1*2012年7月22日,黄金海岸于厦门会展中心举行其首期产品开盘仪式,推出408套高层房源,约400组客户参与开盘,当天去化约250套,目前基本售罄.2012年8月8日,黄金海岸于售楼处加推124套高层房源,当天约100组客户,认购80%,目前剩余少量房源.?Copyright?CopyrightCentalineCentalineGroup,2010Group,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||2*漳州开发区上半年成交的商品住宅总套数为683套,7月份后,黄金海岸两次开盘共去化约400套房源,在成交如此低迷的市场环境下,黄金海岸的热销值得我们深思!黄金海岸与本案相邻?Copyright?CopyrightCentalineCentalineGroup,2010Group,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||3*精准的客户定位和产品定位是黄金海岸成功的关键!户型面积套数户型配比客群置业目的投资/度假/养一房42~70㎡16030%厦门地区等异地客户为主老二房89㎡31058%厦门地区等异地客户为主投资/养老三房119㎡6212%漳州本地客户为主自主/投资合计532100%黄金海岸的成功,其精准的客户定位和产品定位功不可没.该项目在前期即对开发区区域未来客户层做了较准确的定位,并将该客户群分解,针对各个主要客户群设置不同户型,并结合客户定位计算出各个户型的配比,最终形成最优的供应结构.?Copyright?CopyrightCentalineCentalineGroup,2010Group,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||4*卡达凯斯的高层产品即将入市,在产品还未定型之前,我们有必要对产品进行一次检验!?Copyright?CopyrightCentalineCentalineGroup,2010Group,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||5*市场分析产品检验客群定位产品建议?Copyright?CopyrightCentalineCentalineGroup,2010Group,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||6*市场观点一:国民经济呈现下滑趋势,房地产调控政策继续从严,市场不确定因素较多,因此产品定位宜选择保守策略,以现金流产品入市,攻防?兼顾上半年.GDP增幅7.8%,国民经济下滑,社会购买力下降,国民经济疲软增加房地产行业发展的不确定性;?温家宝总理多次强调坚持房地产调控政策不动摇,8月国务院督查小组考察全国重点城市,虽未出台新调控政策,但可以预见未来房地产调控政策将继续从严;?Copyright?CopyrightCentalineCentalineGroup,2010Group,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||7*市场观点二:漳州开发区未来1年新增供应量68万㎡,现有库存8万㎡,市场供应量巨大,要在竞争中赢得有利地位,需对产品进行附加价值提2012年6月升.8月10月12月2013年01月3月5月7月9月11月本项目（总建9.9万㎡，存量1.3万㎡，陆续供应5.7万㎡）海湾太武城（总建50万㎡，预售存量1.8万㎡，陆续供应5万㎡）　永鸿尚海湾（总6万㎡，存量1万㎡）　招商花园城（总建4.3万㎡，预售存量0.2万㎡，陆续供应0.9万㎡。）永鸿·半岛国际（总建60万㎡，预售存量1.5万㎡，陆续供应10万㎡）　新城海世界（总建22万㎡，预售存量1.5万㎡，陆续供应4万㎡）永鸿御景湾（总建15万㎡，预售存量0.9万㎡，陆续供应4万㎡）君悦黄金海岸（总建60万㎡，陆续供应10万㎡）招商局卡达凯斯（总建67万㎡，陆续供应10万㎡）澎湖湾（总建19.4万㎡，陆续供应8万㎡）新苏格兰二期（总建8万㎡，陆续供应4万㎡）滕王阁地块(地块），（总建106万㎡，陆续供应10万?Copyright?㎡）CopyrightCentalineCentalineGroup,2010Group,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||8*市场观点三:漳州开发区供过于求,市场竞争应以市场占有率为主导,以市场售价为目标,量价兼顾.?存货8万㎡,一年内供应68万㎡,月均去化1.2万㎡,去化压力较大,项目销售周期长;?开发区在售项目达14个,市场僧多粥少,竞争激烈.漳州开发区商品房住宅月成交走势图30,00025025,00020020,00015015,00010010,0005,00050002012.012012.022012.032012.042012.052012.06面积（㎡）3500.0011800.0024500.0016100.006194.3410744.28套数（套）37.00111.00220.00146.0063.00106.00?Copyright?CopyrightCentalineCentalineGroup,2010Group,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||9*市场观点四:卡达凯斯综合素质较高,在开发区具有较大影响力,是开发区明星楼盘,应以市场领导者的姿态定位卡达凯斯,因此高层产品必须一招商·假日港昌新炮而红.海湾太武城黄金海岸卡达凯斯招商花园城澎湖湾·365苏格兰片区形象★★★★☆★★★☆☆★★★★★★★★★★★★★★☆★★★★★★★★★☆交通状况★★★★☆★★★☆☆★★★★☆★★★★★★★★★☆★★★★★★★★★☆自然景观★★★★☆★★★★☆★★★★★★★★★★★★★☆☆★★★★★★★★★★片区提升空间★★★★☆★★★☆☆★★★★★★★★★★★★★★☆★★★★★★★★★☆周边现有配套★★★★☆★★★☆☆★★★★☆★★★★☆★★★★☆★★★★★★★★★☆项目规模★★★★☆★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★项目规划★★★★☆★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★开发商品牌★★★★★★★★★☆★★★★☆★★★★★★★★★☆★★★★★★★★★☆项目户型★★★★☆★★★★☆★★★★☆★★★★☆★★★★☆★★★★★★★★★☆教育配套★★★★★★★★☆☆★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★项目配套★★★★☆★★★★★★★★★★★★★★★★★★★☆★★★★☆★★★★★?Copyright?CopyrightCentalineCentalineGroup,2010Group,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||10*市场观点五:开发区主流产品为中小户型产品,卡达凯斯供应量较大,要想取得热销,必须供应部分中小户型产品,以此与主流市场吻合.海湾太武项目名港昌新苏格兰招商假日黄金海岸招商花新城海世城22-尚海湾澎湖湾称（二期未售）365园城界23#、25#46㎡单身公寓公寓23㎡公寓26㎡、43-53㎡单身公寓33㎡，60平一房（改二，43-56㎡一二房78-，一房54一房75㎡、89㎡二公寓，89㎡二二房66㎡、房）、70平二房房、66-80㎡94㎡、㎡，两房主力户型二房71-90㎡房、137房（部分可改77㎡、三房（改三房）、90二房、75-80三房11475-89㎡，、三房92、㎡三房三房）、120116-135㎡平三房。㎡复式，87-㎡三房130-复式㎡三房92㎡复式137㎡1173（开盘推预售套数3116638886954561651472出408）成交套数118396867326439311127325库存套数19326721369179737844776%（开盘销销售率38%60%98%47%96%77%5%售率）?Copyright?CopyrightCentalineCentalineGroup,2010Group,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||11*市场观点六:开发区近年来首要畅销产品为80~100㎡两房户型,其次为30~40㎡单身公寓、130~144㎡三房及110~120三房?Copyright?CopyrightCentalineCentalineGroup,2010Group,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||12*市场小结1、卡达凯斯前期产品应主推现金流产品,攻防兼备2、户型上提升附加价值,以此赢得市场竞争3、以市场占有率为主导,以市场售价为目标,量价兼顾4、作为市场领跑者,高层产品必须一炮而红5、市场供应以中小户型为主,卡达凯斯体量较大,需顺应部分主流供应6、开发区两房户型是首要畅销户型?Copyright?CopyrightCentalineCentalineGroup,2010Group,2010CodeCodeofofthisthisreportreport||13*市场分析产品检验客群定位产品建议?Copyright?CopyrightCentalineCentalineGroup,2010Group,2010CodeCodeofofthisthisreportre