长泰国际—项目图片www.fdc01.com房地产智库天弘·滨湖城—基础数据占地面积：100亩项目位置天长市广陵路与滨河路交汇处总建筑面积：20万M2主要技术经济指标物业形态高层别墅容积率：2.8目前销售信息2012年9月28号绿化率：35%最近一次开盘所推最近一次开盘时间2012年9月28号200多套售体量城南小学，炳辉中学，幼内部配套幼儿园，地下停车场周边配套儿园建筑风格及层数现代简约18+1层景观与智能化智能化管理套型面积段（㎡）占总体比例（％）二房8820%三房110-20060%别墅200以上20%目前销售均价（元/㎡）3700元/㎡目前销售率（％）50%项目近期营销活动无购房优惠政策无目前客户群体本市居民，县城居民、乡镇居民项目卖点价格低，产品丰富，景观学区房项目定位广告语一线湖景生态华宅开发商天长市天弘房地产开发公司www.fdc01.com房地产智库天弘·滨湖城—项目图片本案周边楼盘的产品分析项目名称项目位置项目规容积率面积段客厅开主卧开间有无储藏有无空中赠送面积模间区间区间室花园龙湾名庄广陵路新炳辉15万方1.4988㎡两房3.7-3.6-3.8无无较少中学新校区对101-119㎡三4.1米米面房东方丽都新市政府东14.2万2.18100-132㎡三3.6-3.5-3.7有无较少300米方房4.5米米145㎡四方明珠城原电缆厂13万方2.253㎡一房3.3-53-3.6米无有较多74-98㎡三房米114-163三房金域华府广陵路西侧24万方2.7120-146㎡三3.9-3.5-4.2无有较多房4.3米268㎡四方天森国际新炳辉中学对33万方2.4976-88㎡两房3.3-3.6-3.9无无较少花都面92-123㎡三4.2米房135-142㎡四方被调查楼盘产品以三房为主，面积集中在100-130㎡之间，赠送面积的产品较少，创新型产品较少。本案周边在售项目规模对比楼盘名称新世长泰天森天弘中地东方金域龙湾上城明珠天一纪豪国际国际滨湖国际丽都华府名庄风景城阳光城苑公寓花都城城规模00总建筑面积21.414.2万17万24万33万20万16万16万18万13万13万（㎡）万17A2-1、2、11#、A4、A在推楼盘住宅8、1#2#7#8-2#4#6、7、2#、10万0.5万4#5#16#10#11#建筑面积198#A10、3万方#7#108#4#方方7万方10万方（㎡）、23万A17、#11#8万1#23.3万A18,209万方万方万方本案周边在售项目体量在14万-33万㎡之间，其中规模最大的楼盘达33万㎡，目前周边在售住宅商品房的体量近70万㎡，再加上本案周边的可替代品—回迁房，本案本边目前的销售及入驻面积近200万㎡。本案周边楼盘的去化分析楼盘名称新世长泰天森天弘中地东方金域龙湾上城明珠天一纪豪国际国际滨湖国际丽都华府名庄风景城阳光城去化苑公寓花都城城推盘时间2012.2010.12009.52006.82008.72010.62007.122007.62009.42009.102011.89118.813.7销售面积（㎡）6.2万3万13万10万15.5万13万9万6万3万万万销售率（%）60%90%80%10%40%50%97%80%50%45%20%在本案周边住宅商品房的销售去化上，单位时间内销售量最高的项目是明珠城项目，其他项目去化速度基本稳定。本案周边在售项目的建筑风格、层数、内部配比新世长泰天森天弘中地天一东方金域龙湾上城明珠楼盘名称纪豪国际国际滨湖国际阳阳丽都华府名庄风景城苑公寓花都城城城现代简现代简现代简ARTDECO现代简西班牙现代简现代建筑风格约法式法式约与欧现代简约约风格约风格约简约式结合6层811层16层建筑层数18层3318层18层26层116层1118层11层1618层6层18层26层、18层33层层层28层18层26层层18层26层33层层层商业会所商车库、商商业超商业、景车库中商业街、商业内部配套公园、幼商业商业业幼儿业市观央景观幼儿园街儿园园在本案周边在售项目建筑风格种类较多，欧式风格占多数。建筑层数上，以高层为主、小高层、多层为辅，少批量别墅内部配套上以商业配套为主要配套。本案周边在售项目的户型配比东方新世纪豪苑长泰国际公寓金域华府中地国际城天弘滨湖城丽都项目名称所占比例所占比例所占比例所占比例所占比例所占比例面积分布段\\\\\50㎡以下\\\\\\\\\\\50-70\\\\\\\\70-90\10%40%20%\\\90-10010%20%25%15%\\100-12030%25%40%20%\30%120-14040%85%10%35%30%30%140㎡以上20%10%20%15%20%本案周边在售项目的户型配比-续龙湾名庄明珠城上城风景天一阳光城中地国际城天润城项目名称所占比例所占比例所占比例所占比例所占比例所占比例面积分布段\\\\\50㎡以下\\\\\\\\\\50-70\10%\\\\\70-90\25%20%\90-10020%5%25%50%30%35%100-12065%30%30%50%50%65%120-14025%20%\140㎡以上15%25%5%\本案周边在售项目户型主要以三室二厅为主、面积段集中在100-140㎡之间。二室二厅为辅，面积段在84-100㎡之间。四室面积在150-260㎡之间。本案周边在售项目销售表价天长市楼盘价格一览表价格（元/㎡）5000450040003500300025002000150010005000金域华天一阳长泰国天森国上城风中地国新世纪永福嘉天长新东方丽龙湾名明珠城滨湖城天润城府光城际际花都景际城豪园园天地都庄价格（元/㎡）40003400330035004100380042003700420036004000400043004100被调查楼盘的销售表价区间在3300—4300元/㎡之间，成交价格区间在3100—4000元/㎡其中龙湾名庄、东方丽都、中地国际城、天森国际花都及金域华府等项目的销售均在4000元/㎡以上。小结通过对本案地块周边楼盘及天长市在售项目的调研，得出以下结论：1、目前在天长市市场上在售的楼盘中，户型面积一般以100－120㎡的三房最为畅销，物业类型以高层为主，小高层为辅，多层稀少。有少量楼盘包含有别墅类物业；在售楼盘建筑风格多样化，有：西班牙式风格、法式风格、简欧风格等。也有少量楼盘在设计规划上有明显失误，如在弘滨湖城，别墅物业在中间，四周均为高层；2、天长市房地产市场整体还处在稳步的发展过程中，本案周边楼盘目前销售价格在3300-4300元/㎡，同时通过调查发现，本案目前周边约有70万平米的可售量，按一年销售35万平方米静态计算，目前可售量需要2年时间才能完全消化，考虑未来三年随着土地的出让及开工量，可案未来周边的销售竞争压力较大；3、天长市现阶段购房客户核心客户群体以市区及各乡镇的私营业主、个体户为主，重要客户群体包括公务员、市区各单位职工、民营企业高管及外出务工人员返乡置业；4、天长市各楼盘营销推广主要以DM单派发、短信发送、电视字幕广告、公交车车厢广告为主，少量户外大牌广告。营销活动有老带新、新客户购房享租房补贴等，活动类型较为丰富；5、被调查项目周边小区大多以学区、环境、基础设施、配套、建筑风格、房屋质量以及楼盘内部的园林景观为项目卖点；6、在未来发展层面，随着天长市城市化进展的推进，特别是随着当地居民消费观念的成熟，乡镇客户必将从目前的总价型消费向产品型消费转变，高层去化难的困局将得以缓解。目录1天长市印象2天长市土地市场发展状况3天长市城市规划4天长市房地产市场发展现状5天长市在售商品房项目调查6天长市房地产市场客户访谈7本案自身研判8本案调研总结9本案地块政府规费标准天长市居民访谈访谈实录普通工薪族访谈1：?安徽菲尔电子厂技术工：1、在天长新炳辉中学附近购买了住宅；2、工作地点在秦栏镇，离扬州较近，扬州房价太贵，自己月收入5000元左右，总价在50万左右都可以接受；3、秦栏当地居民很少到天长买房，基本自己建房或者去扬州买房；4、觉得我们那里还可以，现在有点偏，但是未来应该还行。普通工薪租访谈2：?超市收银员黄先生：1、在秦栏有自建房，暂时不会考虑去买房，将来小孩上学有需要的话再考虑；2、个人觉得秦栏镇与天长市差别不是很大，觉得扬州不错，就是房价太贵；3、在秦栏比较有钱的一般都在扬州买房，没什么钱的就自己建房子住，一般很少去天长买房，小孩读书的话，租房也可以考虑；4、买房的话学区可能是要着重考虑的，户型大小应该以三房的为主。资料来源：乡镇实地访谈天长市居民访谈－续访谈实录政府工作人员访谈：?居委会办事员：1、工作四五年了，月收入3000多，单位提供住宿，暂时不考虑买房；2、自己以后应该不会去盖房子，还是会考虑买房，能接受总价大概40万的房子；3、总价是首先考虑的条件，对于楼层没有什么太多的要求，一般都能接受；4、住房一般要求是交通要方便一点，面积不能少于100㎡；5、结婚是女方一般要求去天长买房。个体人员访谈：?卫生室医生瞿先生：1、目前在扬州有两套住房，暂时不会考虑再置业；2、买房一般需要考虑的就是配套，比如：学校、医院、菜市场、超市、交通方便；户型一般都只会考虑三房；3、生活的便利程度起着决定性的因素。资料来源：乡镇实地访谈天长市居民访谈－续访谈实录公务员访谈1：?办公室科员：1、已经在天长买过房了，90㎡两室一厅，不带父母住，自己住；2、买房子看重交通、环境、物业、学区、超市；3、年轻人对高层无所谓；4、月收入2000元多，买房子只考虑自己住，不会考虑投资。公务员访谈2：?法律援助室刘律师：