客客户户//产产品品细细分分----2----2居居经经典典经典两居室85-100平米起居厅+2卧室占2居面积的60%客群—社会新贵——中坚力量参加工作有段时间的白领阶层第一或第二次置业者丁克或事业成功的夫妻二人近上班地点两室两厅一卫85㎡家庭成员需要独立空间两室两厅两卫90㎡客客户户//产产品品细细分分----2+0.5----2+0.5居居2+0.5居室95-110平米起居厅+2卧室+多功能室占2居面积的20%客群—社会新贵——中坚力量参加工作时间较长中高级白领，公司的中坚第一次或第二次置业近上班地点家庭成员独立空间工作或学习空间功能房可做客房、书房2+0.5居室90㎡客客户户//产产品品细细分分----2----2居居经济经济型型经济型两居室75-85平米起居厅+（卧室+书房），书房与卧室整合在一起占2居面积的20%客群—社会新贵——中坚力量?参加工作有一段时间白领阶层?第一次置业?暂时还没有孩子的?有可能SOHO或是PART-SOHO?将来有小孩后书房可改成婴儿房普通两居89㎡客客户户//产产品品细细分分----3----3居舒适型居舒适型舒适型三居110-140㎡客群—富贵之家?第二次或多次置业者?工作和生活型居所?近工作和学习地点?家庭成员独立空间?追求一定的居住品质三室两厅两卫110㎡客客户户//产产品品细细分分----4----4居奢逸型居奢逸型客群—富贵之家奢逸型四居140-170㎡?多次置业者?工作型居所?家庭成员各自独立空间?离工作地点较近?高的居住品质?工作或学习空间四室两厅两卫160㎡各各户户型型产产品配比品配比住宅总建筑面积76600㎡一居　　　　　　　二居　　　　　　　三居　　　四居　　　　　　（19150　（42130（11490　　　（3830总计㎡，25%）㎡，55%）㎡，15%）㎡，5%）经济2+0.类型经典零居1+0.5经典舒适型奢逸型——型5比例60%5%35%60%20%20%100%100%——1149957.6702.2527建筑面积（㎡）84268426114903830766000558户型面积（㎡）6540709085105130155——户数（户）177249628199808825870总计（户）2964608825870动态动态SWOTSWOT分析分析?Strength?Weakness位于城市主中心区规模小—大盘形象与传统居住区相比私密度、景观均综合体大盘处于弱势—大盘形象得到加强立体交通网络90/70政策限制—符合小户型定位区域成熟度高西侧的老楼档次不高—景观设计南部服装街对项目的负面影响—已规划为高端精品店?Opportunities?Threats城市化发展的进程，使区域成区域内的竞争将十分激烈—差异化为热点—与发展相符合定位，产品的细分报报告架告架构构项住住成住住产销经目宅宅功宅宅品售本概市案客产规济中体念场例户品划心测分定调借定定建建析位查鉴位位议算议首首层层建建议议每栋住宅一层设大堂（20-50平米）高为4.8米；包括前台接待、大堂休息区、商务中心（10-15平米）增加增加LoftLoft住宅首层设置大堂，考虑整休的形象，大堂需挑高4.8米。因此，对于一层和二层可考虑设计为LOFT，可以优化产品，同时也利于后期底层的销售。LOFT产品层高控制在4.8米。首首层层建建议议每栋住宅一层设高为4.8米的大堂；四周为层高4.8米独门独户的LOFT产品。公寓主入口休息Loft独门Loft独门区大堂及LOFT交通LOFT独户入口独户入口接待商体务中心LOFTLOFTLOFTLoft独门Loft独门Loft独门独户入口独户入口独户入口标标准准层户层户型建型建议议总体建议：大小户型搭配设计，利于设计院进行户型设计，保证产品质量建议一建议二一居两居两居两居三居两居两居两居两居一居两居两居标标准准层户层户型建型建议议总体建议：大小户型搭配设计，利于设计院进行户型设计，保证产品质量建议三建议四两一两两一两居居居居居居两两三两三居居居居两居居对对于于户户型的型的组组合思考合思考目前应对新政而采用的“两小改一大”的设计思路，存在以下难点：设计难度增加，产品质量下降合并后管道的改造，给住户增加了成本及难度；户型较原创的大户型存在品质缺陷；税的问题。。。案例案例1----1----中广中广··宜景宜景湾湾项目位置：朝阳区望京望京桥北侧，紧邻四环建筑规模：11万㎡建筑形态：板塔结合主力户型：二居89－113㎡，64%三居160—190㎡，18%四居200－230㎡，18%目前均价：19000元/平米精装标准：毛坯案例案例1----1----中广中广··宜景宜景湾湾销售情况中广宜景湾各户型销售情况对比总套数已售套数50040035940030020087100484350两居三居四居?该项目在各类产品的销售过程中，未进行组合的两居产品销售情况最为良好，组合后三居也基本消化，但销售速度较慢，组合四居产品自2007年11月开盘以来，销售情况一直非常差，处于滞销状态案例案例1----1----中广中广··宜景宜景湾湾项目点评该项目为了规避70/90限制，在产品设计上，通过产品组合的方式，实现更多大户型产品，但是在实际销售过程中，由于产品拼合设计的缺陷，以及第二套住宅贷款的限制，所以这类产品的销售情况并不理想，四居产品目前更是遭遇了严重的滞销。案例案例2----2----万万达达··大大湖湖公公馆馆项目位置：奥林匹克公园东北角建筑规模：10万㎡建筑形态：板楼主力户型：一居150㎡二居180㎡三居200-300㎡目前均价：22500元/㎡精装标准：4000元/㎡案例案例2----2----万万达达··大大湖湖公公馆馆销售情万达大湖公馆销售情况况总套数销售套数成交均价800元/平方米2000061060019674195004003081907119000200149450185001号楼2号楼?该项目自０７年１０月开盘以来整体销售率仅达到２１％，消化速度缓慢；?受销售压力影响，后推出的２号楼成交价格出现下降；案例案例2----2----万万达达··大大湖湖公公馆馆项目点评?为规避70/90限制，在产品设计上采用组合方式做出大户型产品，产品设计比较合理，但由于大户型产品多为两户或三户拼合而成，出现第二套甚至第三套房贷款情况，该项目客户多为二次置业，购买该项目可能出现第三套、第四套房，利率调整和贷款限制影响严重，导致整体销售情况不理想；?该项目客户多以长期投资为主，组合产品对客户的长期投资预期造成一定心理影响，也影响了该项目的销售。顶层顶层建建议议楼顶层设置四居室，附送屋顶阳光室。入入户户空空间间塑塑造造户门之外设置入户玄关，产生浓厚的“家”氛围；体现主人高贵独特气质。全全方位方位提提高高产产品舒适度品舒适度户内功能外移公共区域紧凑的布局及适宜的尺度灵活空间与可变设计局部功能的集成设计精装修与空间再造均好性与补偿原则户内户内功能功能外移外移公公共共区区域域重新定义公共与私有空间，将户内实现不了的需求到公共空间去解决？腾出的面积可以分配给卧室等，提高了空间有效使用率。整合大盘优势，正式会客功能外置到五星级酒店咖啡厅、茶座，而“户内客厅”仅为家庭成员看电视及交流用途，尺度无需太大，更强调温馨感。首层入口大堂设置接待处，满足一般性访客的接待。紧凑紧凑的的布局布局及适宜的及适宜的尺尺度度利用竖向和边角空间作储藏，增加吊柜、壁柜等，使得储物空间和建筑建造一体。减少户内交通借用餐厅、客厅空间，每一寸空间分分必争。采用落地凸窗，产生良好的视觉效果，增大采光面，使用房间更宽敞液晶电视的普及，可适当缩减客厅面宽；壁壁柜灵柜灵活活设设置置储储藏藏空空间间居室部分考虑与层高的结合突出对空间的灵活使用，储物柜内壁预留高度不同的插槽，使用者可根据用途将隔板、横杆灵活调整位置；亦可采用轨道式拉门节省空间，减少占用面积。灵灵活空活空间与间与可可变设计变设计设置多功能房间（0.5居），根据不同时期的需求局部改变分隔。局局部功能的部功能的集集成成设计设计实现整套房屋的集成化设计和生产，是长期的目标。可先从厨房、卫生间模块开始：厨房、卫生间设备及管道最多，又是人活动最密集的区域。因此，将这两个功能模块集成设计，可使有限的空间内功能更加齐备。厨厨房房集集成模成模块块把部分功能移至餐厅，形成厨房、餐厅一体化设计。服务阳台与厨房平行式布置最佳，这样可以保证灶台成L型布置或一字型、双边布置。卫卫生生间间集集成模成模块块当套内只设1个洗手间时，宜用分离式布置。当套内设2个洗手间时，其中的公卫宜布置淋浴间，以节省空间精装精装修修与与空空间间再再造造降低客户购房门槛：精装修材料全部都是集中采购，比个体装修大幅降低成本，并将该部分成本打入按揭，降低了客户的购买门槛。符合可持续性发展：装修一次到位，有利于保证工程质量，同时减少装修的污染，降低装修改造带来的材料损耗，为业主减少装修期间的麻烦。通过装修提高空间的使用效率：利用推拉门和隔断、柜体等细节化的设计，将房间功能进行可变定义，使空间得到扩大及延展。天津天津市目前市目前产产品精装品精装修特修特点点特点1：城市核心区域选择精装修的项目较多：如老城厢区域、南京路区域等，说明这些热点区域，区位优势突出，项目档次普遍较高，选做精装修能充分提升项目品质和形象，进而拉高项目价格；特点2：城市发展潜力明显的区域选做精装修比例高：如梅江区域、奥运板块区域，因此类区域的现状决定，必须通过引入较为先进的开发理念及操作手段，来有效吸引更多购买客户的进入；特点3：实力型开发商选做精装修项目比例高：如富力集团、中新集团、阳光100等。说明实力型开发商