“天同·宜江南”整体营销策划报告LOGO由：北京姜仁房地产咨询有限责任公司交：山东天同宏基集团股份有限公司密级：A，本报告仅供双方有关人士阅读“天同·宜江南”前期定位及整体策划报告执笔：姜仁地产机构策划部潍坊项目组签审：签收：【京姜仁字（2010）025号】Page?2目录：徽派建筑的意蕴与开发价值探讨潍坊房地产调查与现状分析本案规划探讨（可行性研究）项目地块研究与市调分析项目分析与定位产品修正建议营销策略与市场推广营销工作步骤平面表现部分LOGO徽派建筑的意蕴与开发价值探讨Page?4徽派建筑与徽文化LOGO徽派古建筑作为中国建筑艺术中的一朵奇葩，以其地理环境为依托，以其自然文化作底蕴，呈现出其居住建筑的人文意蕴，主要表现在以下六个方面：1、色调上素雅淡秀。徽州民居在外观上第一眼的印象就是：青瓦、白壁、黑墙边。徽派民居几百年来一直保持这种石质、木质及砖瓦之质的美，而摒弃色彩在建筑中的使用。讲求自我完善以达到内心平衡、人与人之间关系协调、人与自然环境之间和谐统一的思想观念。2、造型上别具一格。马头形山墙高于屋顶超过屋脊，砌成马头翘角的阶梯形叠落面。一般正面立着的高墙皆采取均衡对称的形式，中间天井处低，左右两侧高。“五岳朝天”的马头墙和“四水归堂”的天井通常用以概括徽派民居建筑文化的基本特征。3、布局上紧凑通融。徽派民居在布局上是以天井厅堂为中心，采用中轴线为主，两边对称地各建房屋，四周有高高的墙围护；含有“肥水不流外人田”、招财进宝、天降洪福的俗文化寓意。4、结构上奇巧多变。内部结构一般是：进门为前庭，中开天井，后设厅堂。以一明堂二暗室的三间式为一单元基本定式，连接组合而成多进堂的多单元纵横向延伸。体现徽州文化中根深蒂固的“聚族而居”讲求“亲亲”的思想：每进一堂便递升高一级，俗称“步步高升”。梁架上的叉手和霸拳、雀替、斜撑等构件，相互勾连迂回的巧妙结合，不施彩漆而髹以桐油，显得清淡柔和而格外古朴典雅。5．装饰上古朴优美。配置各种精美的雕刻，形成一种清丽高雅的艺术格调。6．陈设上精巧雅致。风格上古朴淳真、和谐典雅。Page?5徽派风格别墅项目典型代表LOGO中国墅：（厦门）在建筑和园林景观中通过复制徽派建筑的风格和苏、杭园林的景观设计，将“前庭后院中天井、粉墙黛瓦马头墙”的生动写照，通过建筑表现的淋漓尽致。通过庭、院、街、巷等建筑手法打造空间平衡，以亭台楼榭、竹林小径等传统造园手法修饰景观，营造出通透明亮，户户有景，古韵悠长，步移景随的现代生活空间。占地：约5万㎡，总建筑面积：8万㎡套数：138套户型面积：约为230--330平方。二期均价：18000元/㎡一期开盘时间：2008.9.29Page?6徽派风格别墅项目典型代表LOGO盘龙湾.兰苑（武汉汉口）总建筑面积：26000㎡，总户数：109户以提炼中式建筑符号作为主题，以粉墙黛瓦为主色调，以坡屋顶、前院、中庭、后园为整体建筑布局，在传承传统民居文化的同时，充分运用现代手法和现代材料，将传统生活的审美意境与现代生活方式有机结合。Page?7徽派风格别墅项目典型代表LOGO盘龙湾.兰苑整体鸟瞰图历史最低价：2600元/㎡历史最高价：9000元/㎡开盘时间：2006.11.8Page?8徽派风格别墅项目典型代表LOGO静安·睿园（安徽合肥）建筑类别：联排别墅特点：徽派后现代主义合式建筑；灰墙翘角,私家花园,临水平台,水脉环绕户型面积：215--280㎡历史均价：7000元/㎡Page?9徽派风格别墅项目典型代表LOGO云山诗意（珠海徽派风格典型代表）：借鉴传统，首创立体庭院，每栋楼都拥有近６米高的架空层做为前庭院落，相邻两栋楼围合形成“内庭院”；建筑采用板式结构，点式分布，同时观景角度倾斜１５度，保证每一户的景观视野无限延展。Page?10徽派建筑的开发价值LOGO徽派建筑特色：高墙封闭，马头翘角，墙线错落有致，黑瓦白墙，色彩典雅大方；融古雅，简洁与富丽于一身；青砖门罩，石雕漏窗，木雕楹柱与建筑物融为一体，使建筑精美如诗，堪称徽式宅居的一大特色。徽派建筑所具有的开发价值在于：它是个整合的文化总体，具有功能上的实用性、生态上的科学性、技艺上的渗透性或生态、形态、心态三合一的综合性。生态：顺应自然、障空补缺，搞一村一户一室的生态小气候，以达到园林化的意境；形态：因地制宜、布局造型和谐有序，以达到整体上的韵律感；心态：触景生情、物我两亲，以达到抚慰和净利化人的心灵。Page?11LOGO潍坊房地产调查与现状分析Page?12潍坊概况LOGO目前，潍坊市的户籍人口已近900万人。【经济状况】　潍坊是一个工业大市，工业在山东省排第三位。潍柴集团是全球最大的船舶动力制造基地，潍柴要做世界上最大的通用发动机生产商.。潍坊海化集团是全国最大的海洋化工生产基地。　潍坊是一个农业大市，是山东省农副产品集中产区之一。潍坊工业发展较快。潍坊是历史上著名的手工业城市。现已初步开成以海洋化工、动力机械、农用运输车、服装及装饰面、电子通讯及信息处理、化学纤维、新型建筑材料、医药及保健品、食品饮料、造纸包装等十大产业为主体的工业体系、主要有原盐、纯碱、柴油机、空用车、程控交换机、氯化聚烯等108大类，5000多个品种。潍坊通过建设“半岛商贸城”，第三产业发展迅速。对外开放成绩显著，已与50多个国家和地区建立了经济技术全作关系。主要企业：潍柴集团、海化集团、新郎集团、晨鸣集团、仙霞集团、耶利亚集团、巨力集团、诸城外贸、联盟化工集团、得利斯集团、福田、亚星、华光集团、泸河集团、寿光巨能控股等。小结：潍坊目前的经济结构矛盾仍然比较突出，突出表现在产业层次和素质相对偏低；对外开放度不高，应对经济国际化的能力不够强；城乡、区域发展不平衡，收入差距相对扩大；中心城市综合服务功能和辐射带动能力有待于进一步提高。【潍坊印象】潍坊是一座历史文化名城，名且三迹众多，旅游资源丰富。久远的历史给潍坊境内留下了不同时期的文化群带，有古遗址、古建筑、古石刻和遗像等不可移动文物1800多处，其中国家级重点文物保护单位3处，省级27处，县级400多处。老城墙、潍坊世界风筝博物馆、十笏园、杨家埠民间艺术大观园、沂山国家森林公园、寿光林海生态博览园、仰天山风景区Page?13潍坊目前房地产市场状况LOGO宏宏观观市市场场：：据据统计统计，，潍潍坊目前在坊目前在售售楼盘楼盘供供应应体体量量约为约为230230个个，其中，其中城城区内为区内为219219个个在在售售项项目。整体呈目。整体呈现现供供大大于求于求现现象象，，市市场场可可供供选择楼盘选择楼盘、、户户型型种类种类多、面多、面积积广广；各；各楼盘楼盘品品质质、、价价格格参参差差不不齐齐，，注重广注重广告告推广推广，，项项目目包包装等装等营销营销手手段段；以本地；以本地开发开发商商为为主，外主，外来来品牌品牌开发开发商也商也开开始介入始介入潍潍坊房地坊房地产产市市场场。目前。目前市市场竞争处场竞争处于白于白热热化化胶胶着着态势态势，，随随着着业业态态的的进进一步完善及一步完善及可可供供选择选择的的增加增加，，未未来来消消费费者者将将越越来来越越趋趋于理于理性消性消费费，，将会将会愈加强愈加强调调性价比性价比、、注重景注重景观观生生态环态环境。境。品品质楼盘质楼盘、、性价比性价比高的高的楼盘将楼盘将受追捧受追捧，，只靠打价只靠打价格格战战、以、以次充好次充好的的项项目目将将不不再被市再被市场认场认可可。。区区域市域市场场：：①①坊坊子子区区区区域市域市场场目前在目前在售售项项目目1010余余个个，以多，以多层层、、小小高高层层、、别别墅墅为为主要主要产产品品；；②②潍潍城城区区目前在目前在售售楼盘楼盘5050余余个个，以多，以多层层、高、高层层、、商商铺铺、、写写字字楼为楼为主；主；③③奎奎文文区区目前在目前在售售楼盘楼盘7070余余个个，以多，以多层层、高、高层层、、商商铺为铺为主；主；④④高高新技新技术区术区、、经济开发区经济开发区目前在目前在售售项项目目6060余余个个，以多，以多层层、、小小高高层层、高、高层为层为主；主；⑤⑤寒亭寒亭区区目前在目前在售售项项目目近近2020个个，以多，以多层层、、小小高高层为层为主；主；⑥⑥基基他他县县市市在在售售项项目目1010余余个个。。市区主要由潍城区和奎文区组成，由于地处市中心位置，房地产基本以高层住宅，商务办公及商铺为主，个别距离市中心较远的项目，如天润浅水湾有类别墅项目外，基本没有与本案类似的项目。坊子区的类别墅产品在潍坊市的房地产市场中属于发展早，相对集中的状态。供给与需求：供应量大,供过于求，可选产品多；泛别墅、类别墅项目多；真正意义上的别墅项目极少。价格：潍坊目前市场接受均价约为3500元/㎡至5000元/㎡.Page?14全市代表性楼盘对比表LOGO楼盘名凤栖墅1号恒信·领海国际凤凰太阳城香颂湾金銮御景城天润浅水湾凤鸣郡产品类别独栋、联排洋房、叠拼多层、小高层多层、高层、多层，联排，小多层、小高层多层、叠拼叠拼高层开发商潍坊科利达投资潍坊恒信建设集山东亚特尔房地产宁健发展鸿基地产潍坊天润房地产潍坊华普置业有公司团有限公司股份有限公司开发有限公司限公司地址坊子区恒安街南坊子区北海路与北海路与龙泉街交青年路和宝通街交樱前街与宝通潍洲路与宝通街高新区宝通东街溪公园北海路南龙泉街交汇处汇处西100米街中心虞河西交汇处西300米与东方路东南角端叉口东临岸规模与套127套500多套，别墅总建面：100万㎡总建面：10万总建面：3222栋多层、19总建面：12万数104套万栋小高层主力户型280㎡-400㎡叠拼190-320㎡洋房：50-100㎡120-130㎡143㎡联