货栈街项目市场调研报告1Page■目录■第一部分：市场调研结论综述■第二部分：宏观、中观数据调查研究■第三部分：本项目地块及区域状况研究■第四部分：郑州市房地产发展状况研究■第五部分：本项目区域分类物业状况研究■第六部分：本项目目标客户需求状况研究2Page第一部分市场调研结论综述3Page市场调研结论综述宏观数据研究结论城优越悠久的中心位置无可替代的枢纽地位市宏观蓬勃发展的经济水平不断增长的消费需求房地规模庞大的消费市场不断攀升的价格水平产宏百家争鸣的开发格局不可估量的开发空间观4Page市场调研结论综述地块及区域研究结论区域地块三环以内的优越区位不太规则的地块形状被遗忘的城市区域一面临路的地块劣势即将改变的区域形象四通八达的交通优势密集成熟的专业市场相对欠缺的周边配套5Page市场调研结论综述区域供应研究结论住宅供应占据主流供应产品同质严重住宅供住宅市场有待细分产品存在提升空间应公寓产品较为稀缺商铺物业高盈利性其他供快捷酒店存在机会办公物业空间有限应6Pagewww.fdc01.com房市金碟市场调研结论综述客户需求研究结论高端住宅—需求较少商用物业—存在需求改善住宅—存在需求酒店公寓—存在需求青年住宅—需求较大办公物业—需求较少分而不离—潜在需求酒店市场—存在需求住宅需求其他需求7Pagewww.fdc01.com房市金碟第二部分宏观、中观数据调查研究8Pagewww.fdc01.com房市金碟第三部分宏观、中观数据调查研究调研说明本部分调查研究主要解决什么问题？?郑州市经济发展水平如何？?郑州市人口、人文环境如何？郑州人口结构变化趋势如何？?郑州市人口消费、购房需求状况如何？?郑州市居住状况如何？未来发展趋势怎样？?郑州市城市规划状况如何？本项目区域规划状况如何？?郑州市房地产开发政策环境如何？?在本项目的销售期，国内宏观经济形势如何？?在本项目的销售期，国内房地产市场形势如何？?······9Pagewww.fdc01.com房市金碟第三部分宏观、中观数据调查研究●本部分主要调研什么内容？经济数据人口、人文状况规划状况政策环境10Pagewww.fdc01.com房市金碟经济篇GDP、人均GDP2006-2010年郑州市GDP年份20062007200820092010600023.5125GDP300.4371.2448.4493.959721.2520.820.920（亿美元）40001510.14200010人均GDP458850886062660273135（美元）0020062007200820092010GDP（亿元）2013.482486.753003.993308.514000增长率（%）21.2523.5120.810.1420.9?郑州市GDP快速稳定增长，平均年增GDP（亿元）增长率（%）长率在15%以上，在国内处于较高水平?GDP的连续增长态势，为房地产业的2006-2010年郑州市人均GDP发展创造良好的经济环境600002520.6719.2220400001510.8310.8200008.910?2010年郑州市人均GDP达到7313美500元，近5年的平均增长率约为14%20062007200820092010?若按此增长速度，预计再需要3年时人均GDP（元）3073934069406164423149000增长率（%）20.6710.8319.228.910.8间，郑州市人均GDP将达到1万美元?人均GDP（元）增长率（%）人均GDP的增长，充分说明郑州作为中部重要城市的经济地位数据来源：郑州市统计局Page说明：由于部分数据政府尚未公布，故本报告仅将已公布的数据列入11经济篇GDP、人均GDP2009年郑州市及周边省会城市GDP情况700012006528?60001000通过与周边省会城市GDP的比96050004560较发现，郑州市GDP在周边城市8004000670中处于中等偏上位置，低于重庆33083351GDP（亿元）3114600GDP（亿美元）30002719和武汉、济南，但高于西安、合48649345840021024002000肥、石家庄等省会城市309?1000200郑州需要向重庆、武汉等活力00城市学习并赶超，拉近差距郑州武汉济南西安合肥石家庄重庆2009年郑州市与一线城市GDP对比1600015046250014000221312153200012000?1787通过郑州与国内一线城市的1000091121500GDP比较发现，郑州的差距还很134080007522GDP（亿元）GDP（亿美元1106大，距离国内一线城市经济发展10006000水平仍有极大的差距，有较大的400033084865002000提升空间00Page郑州北京上海广州天津12经济篇三产业增加值及比重2006-2010年郑州市三大产业增加值2500?2010年郑州市第一产业增加值达2000124.6亿元，第二产业增加值达到2269.9亿元，第三产业增加值达到1500第一产业增加值第二产业增加值1605.5亿元1000第三产业增加值?由此可见，第二产业、第三产业增500加值远远超过第一产业，充分展现了郑州作为区域型大都市的经济发020062007200820092010展活力?从近5年的郑州市产业增加值来看第一产业增加值第二产业增加值第三产业增加值年份，第三产业增加值的增长率呈上升(亿元）(亿元）(亿元）200677.11070.5853.9趋势，表明郑州经济处于良性的发200788.41308.71024.1展态势中，第三产业的加速发展将200894.71659.51249.8带来更多的就业人口从而产生更多20091031801.61395.8的房产消费需求，也从侧面表明了2010124.62269.91605.5郑州市房地产市场需求的加速发展数据来源：郑州市统计局13Page经济篇财政收入与支出2006-2010年郑州市财政一般预算收入年份20062007200820092010400386.8财政一般预算176.0219.5260.3301.9300301.92386.8收入3292260.39（亿入219.52元）收200政176.03财政一财般预算187.6240.4289.5353.0100426.8支出6605（亿0元）数据来源：河南省统计年鉴20062007200820092010财政赤?字郑州市11.63财政收入20.94、支出29.11近5年均51.13保持增长402006-2010年郑州市财政一般预算支（亿出态势，元）财政收入年均增长率为23.34%，财426.8政支出年均增长率达25.75%，财政赤字逐400353.05年拉大，2010年财政赤字达40亿元，较出300289.5支2009年有所减少算240.46?预大量的财政支出为城市基础设施建设提供200187.66般资金保障，保障城市面貌的不断改善，但一100是，由于大量的财政赤字，郑州市仍需不0断填补亏空2006200720082009201014Page数据来源：河南省统计年鉴经济篇全社会固定资产投资2006-2010年郑州市固定资产投资状况2010年郑州市城镇固定资产投资结构（亿28元）.43000275725002289.1972.120001772.7亿元15001367.314321031.91000500020062007200820092010第一产业第二产业第三产业数据来源：郑州市统计局?固定资产投资增速不断提升，2010年固定资产投资完成2757亿元，比上年增长20%，增幅较大?郑州市固定资产投资年均增长率达到27.51%，保持高位运行?城镇固定投资中，第三产业固定资产投资比例超过50%，支撑第三产业快速发展15Page经济篇城镇居民收入、支出水平及结构2006—20102006—2010年郑州城镇居民人均可支配收入及消费性支出年郑州城镇居民人均可支配收入及消费性支出年份200620072008200920103000可支配性1738.52013.52313.52517.22820.4收入333142500（美元）2000消费性1120.41281.71426.41588.819094672支出1500（美元）1000消费占可64%64%62%63%68%支配性收500入的比例0200620072008200920102006-2009年郑州市城镇居民恩格尔系数35收入支出34.834.8数据来源：郑州市统计34.634.6局34.4?2010年郑州市人均可支配性收入达2820.44美元34.234.234，预计2011年将突破3000美元，房价上涨空间较33.9大33.833.6?近5年来，郑州城镇居民人均消费性支出占可支33.4配收入的比例在60%-70%之间变动，支出比例较大2006200720082009，消费水平较高恩格尔系数（%）?从2008年开始，郑州市城镇居民恩格尔系数开恩格尔系数=食品支出/消费性支出始下降，消费性支出数字较大，表明人们生活水平的实质提升16Page经济篇全年全社会消费品零售总额及结构郑州市社会消费品零售总额（亿元）郑州市社会消费品零售总额（亿元）2006年郑州市城镇居民消费结构食品17004%衣着150013%居住130034%家庭设备用品及服110011%务900医疗保健8%700交通和通信6%13%教育文化娱乐服务50011%20062007200820092010杂项商品和服务社会消费品零售总额（亿元）2009年郑州市城镇居民消费结构年份2006200720082009