方案三：公寓+洋房户型示意图可研报告与定位方案成本分析比较～方案一（高层＋低密度类独栋）可研报告与定位方案成本分析比较～方案二（高层＋创新型类独栋）可研报告与定位方案成本分析比较～方案三（高层＋洋房）可研报告与定位方案售价及利润分析比较财务测算分析～方案一（高层＋低密度类独栋）财务测算分析～方案二（高层＋创新型类独栋）财务测算分析～方案三（高层＋洋房）三种方案财务测算对比分析方案一（高层＋低密度类独栋）方案二（高层＋创新型类独栋）方案三（高层＋洋房）三种方案比选后结论?无锡操作团队初步认为：方案二，即“高层＋创新型类独栋”为本项目推荐方案！PART5项目价格建议项目入市价格测算（假设项目入市价格测算（假设项目在项目在11年后入市）年后入市）当前均价：13375项目入市均价：1438114381市场比较法价格测算过程当前均价：10500当前均价：16100项目入市均价：项目入市均价：11000110001722717227车位价格车位价格重点项目车位信息地下车位地上车调研表车位配售价租金层高项目名称数量位数量比（万元/个）（元/月）（米）（个）（个）万达广场2300无1:18-10万无4.2山语银城1906无1:19万无2.5瑜憬湾2497无1:1.210-15万无4.2地上100-150阳光嘉园8541401:19万3.9地下250蠡湖一号1000无1:115万无3.97.8万；9.8湖滨一号900无1:1万；12.8万无4.8，山水湖滨二546无1:1.16万无4.5期价格未定，估天安曼哈顿960无1:1.2无4计在8-9万一期和二太湖国际无1:1.11未定2002.7期：3600一期1:1.2一期：7—8一，二期2.4米二期万，二期在售地下300，万科魅力城6000个无(限高1:1.24.7—5.5万地上100三期33172M)三期，三期未定1:1.55一期2.7米左融科玖玖城一期536160未定无1:1右玉兰花园748无1:110万未定2.82.8米观山名筑5000少量一期未定预计200（限高2.2M）地上150，地尚锦城一期1448较多1:15—7万2.6下300天鹅湖617011881:1.2未定未定3车位价格车位价格无锡城区车位价格主要集中在6-10万/个，车位销售率在30%-40%之间本项目车位价格：6-8万/个万达太湖国万科阳光嘉园机动际车库魅力车库车库车库PART6产品条件描述售楼处位置建议售楼处位置：?兴南路与新光路售楼处景观样板房交叉口西南侧示范段点评：?位于主干道入口，昭示性强，通达性高?售楼处前广场面积较广，易于举办活动、客户停车等?西侧作为景观示范区，处于交通动线视野范围，示范作用效果比较明显?南侧楼栋设置样板房，看房动线近，并且可直面中庭景观PART7分期开发运营建议推荐方案：高层+创新型类独栋别墅（先开B块北，分三期三年完成）三期：作为明星产品－城中别墅，关键是看入市时间点，以三期“时间”换取的售景楼处“空间”使得其产观样板房示品价值最大化，届一期：范一期高层配合售楼段一期时古运河改造的完成及南长街延伸段处和示范区展示入的展示条件向好是市，且临新光路和二期城中别墅博取高溢通扬路相对道路条二期：价的支撑点件比较好，产品突出性价比，快速回通过一期的热销及笼中现金央景观的，风险小。逐步完善，使得二期地块的资源劣势得到弱化，在一期已经积累市场口碑后促成二期的价格提升和顺利去化三、整体溢价因素描述别墅产品溢一、为人确保车分层园价演林系统景观完绎整，建议设置”地上行人、地下优势：行1、车“的私家花人园最大化车分层2、人车分流的系统，通过人3性化地下行、车库入户关怀车系统私直密性强接入户。所有的车辆一进小区主入口就被要求驶入地下车库，因此小区内部地面上只有人行道，而没有车示意图：行道。另外将所有多出的绿化空间全部被分摊到每新增户的花园中，所有的绿地被私有化了。地面人行通道花园面积产品对比地下车行通道建建筑户型私家花产筑楼面面积园面积品进层明亮的地下车库，如同地面宽段㎡段㎡深mm联排250-147-83130-150别270墅类双250-拼148-93165-185270别墅类独15-270-栋142430-50016300别墅别墅产品溢价演绎二、双拼别墅电梯入户考虑到双拼别墅设置地下1层，地上3层，为减少老人和孩子上下楼梯可能增加的安全隐患，建议设置室内电梯，让别墅的整体格调上升到一个新的层面，体现别墅品质和舒适度。（家用电梯成本在10万左右/部）别墅产品溢价演绎材质：天然三、别墅立面建议石材干挂贴风格一：面，配以氟建议以现代中现代式碳喷涂铝板风格为主，饰面和木质中式体现元贴面，干净素和符号贵气，彰显对比常见现豪华气度。代中式风格中常用的白色涂料耐脏得多，体现品质和创新。别墅产品溢价演绎三、别墅立面建议风格二：新亚洲主满足于功能下的义东方风情演绎，现代＋东方元材质：面砖装饰东方元素植入：+天然石材干挂素运用于窗户木窗、洞石等贴面，部分嵌入、阳台、木柱木，竹等材质，、露台等大面积的玻璃，增加建筑通透感别墅产品溢价演绎三、别墅立面建议立面品质除了材质以外，个性化是另一个重要指标建议立面细部处理，使每栋别墅的立面整体上和谐统一，案例借鉴局部有所差异：，体现个性化万科翡翠别墅木质细部刻画主体石材高层次的品质感细部单独刻画，保天然砂岩装饰持每栋别墅外立面的唯一性和标识性别墅产品溢价演绎四、别墅景观建议私家庭院最大化的前提下，如何做好公共景观？增强“绿视率”，规避公共绿化在少平的面弊端绿化率无法提高的前提下，建议采用多层次的绿化设计来提高空间的绿量，将不同高度的植物错落有致互相渗透景观的种思植在一路：起。私家花园最大化、公共景观立体化别墅产品溢价演绎四、别墅景观建议路网绿化处理?通过种植一些既高大又能四季常青环形的道路与树木作为绿篱外之间围的路立体绿边绿篱化处理，而后以比较娇小的乔木和灌木铺陈内围，即保证私密性，又实现高绿视率。栋与栋之间立体绿化处理别墅产品溢价演绎四、别墅景观建议?建议通过竹林、人工溪流、雕塑等中式元素的合理搭中心景观处理配设计，能够起到隐藏公共绿地面积相当有限的短处，和适度满足业主交流空间的作用，给人一种满眼是绿，心旷神怡的感觉，实现了高绿视率的设计理念。别墅产品演绎四、别墅景观建议院子：中式的、现代的私家花园处理：营造大气?最大化唯美增加私家花的专属空间园的面积，增强领地感，实现多庭院设计，满足多样化的休憩功能私家花园示意图砌块砖与木格栅结合的实墙设计别墅产品溢价演绎四、别墅景观建议中式元素在庭院景观中的运用?庭院多采用中国民居的语言符号，如青石、台阶、石墙、牌坊等，以全新的方式融合到建筑组合当中注重墙、地面“纯”的质感别墅产品溢价演绎五、别墅户型建议类独栋281㎡类独栋，类双拼别墅设计理念，还原独栋别墅的居住体验，提升私密性。客厅挑高底层大平双全功台客能主卧套建议：厅设室内房?二层建计筑，底地上层大面积平台；车库一二?地上室内单车层层库；?双客厅设计；?二层客厅挑高，全套房设计；?主卧全功能套房。别墅产品溢第一道防线：设置于价演绎小区周界，拒安六、别墅产品防隐患于注小区之重安全外；性第二道防线：沿围墙设置两套不同原采用先理进的的探六测重科器24技小保时护探：测小区；红外感应探测系统第三道防线：在业主房屋四周设置红外感应探测和振动探测及构筑;第四道防线：在建筑外围设置防护结构，让业主离家放心，休息安心;第五道防线：住宅内设置紧急救援防护，构筑安防，以应对人为和意外事故；第六到防线；整个安防系统设置反侦自诊断系统构筑小区安防，以应对侵犯.别墅产品溢七、别墅半地下室价停车演绎每户设立2个地下车位，通过设置采光中庭，形别墅区域地面设成全明景观车库置环形主车道。组团内机动车入户则通过场地抬高，全区开挖半地下室方式，形成全地下停车入户，实现完全人车分流。地面通过铺设人行步道。洋房产品溢价演绎花园洋房产品舒适·高区·电梯洋房洋房产品溢价演绎底底层户型类别墅设计，独层户型类别墅设计，独立立入户入户中间层中间层，，有有享享效效有私家有私家控制控制面积，层层面积，层层成品庭成品庭院院退退台台顶顶层层复复，大面积式，大面积式空中别墅，空中别墅，情情景景挑露台挑露台高客高客厅厅设设花花园洋房园洋房计，计，送超送超大大屋顶屋顶花花园园别墅别墅式式停车入停车入室室设计设计围合围合式组式组团团花花园设计园设计高附加在洋房露台上看古运河景值洋房产品溢价演绎强化不同楼层户型的核心特色变多层为洋房电梯水——层层退台+错落有致的空间+无顶盖露台情景洋房景（水景）花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破。　　?整个A地块西部布置5+1层电梯水景洋房，形成东低西高之势洋房产品溢价演绎电梯水物业类型：4层花园洋房，户型面积：134㎡-160㎡入景洋房花户园入楼花入户15园户4245㎡42045梯45花0000000花00园730园阳露7露0台露下沉台7㎡花园台台1㎡一层1三层四层40㎡二层471591建筑面积建筑面积：㎡建筑面积建㎡筑面积：㎡?一层附赠地下室：㎡，南北均150㎡有花园140㎡：134㎡?二层设入户花园。南向5.5米大面宽露台11㎡舒适面宽：客厅与餐厅灵活分隔。?三、四层南向安排大尺度的露台洋房产品溢价演绎由电梯于洋房高区景观水物业类型：优4势层明显，建议在花园洋房，户型面积：134㎡-160㎡洋房中景洋房加入空中复式类别墅设计顶层复式空间示意图?带电梯的顶层复式做高舒适型大面积产品，通过大面宽，挑高客厅，舒适主卧套房的设计增加空间情趣。公寓产品溢价演绎公寓产品醇品·金装·人性化公寓产品溢价演绎参考一：白色＋灰色参考二：米色＋灰色一、