一条河流的城市旅程--无锡五爱北项目整体定位报告一、市场研究和项目整体定位策略PART1预计销售期内宏观市场研究无锡位于长三角几何中心，是江苏省经济发展的先导地区，经济发达，城市人均消费水平高2009年江苏省GDP排名前五的城市对比南京都市圈常州无锡苏锡常都市圈苏州上海杭州都市圈宁波都市圈2009年江苏省城市人均可支配收入对比?无锡市地理位置优越，作为沪宁线的门户连接上海与江苏内陆。无锡作为长三角的中轴，距上海128km，距南京183km，在经济上起到长三角地区互通的重要作用。?2009年无锡全市实现地区生产总值4419亿元，按可比价格计算，比上年增长12.4%；人均可支配收入为23605元，位居江苏省排名第二。城市发展　目前无锡正经历由新旧融合型城市向大城市发展的阶段，整体规划利好，城市活力充沛，房地产业快速发展中心建设南拓北展中心南移副中心改造，中心升级启示：1、城市的“升级”与“大城”的形成将是城市最具活力与多元的阶段；2、现有城市功能板块的定位与价值将产生裂变与重估；3、地缘置业情结将呈现跨区置业的趋势。关注新政　本次新政本次新政对对市市场场的影的影响响主要表主要表现现在三大方面，在三大方面，进进一步表一步表现现了政了政府府调调控控楼楼市的市的决决心，抑制部分城市量跌价升的心，抑制部分城市量跌价升的现现象象123有关部委要求，各商业银行暂根据国家有关部委近日出台的有关部委要求完善差别化的住本次新政房地产市场调控措施，我国将停发放居民家庭购买第三套及房信贷政策，对贷款购买商品以上住房贷款，要加强对消费要点加快推进房产税改革试点，并住房，首付款比例调整到30%逐步扩大到全国性贷款的管理，禁止用于购买及以上住房930新政具体内容强烈昭示房产税出台调控对象已转向刚需群体利于打击外地投资投机者调控对象已经转向刚需群体，此次信贷政策是全国一刀切式，现在市场主体是刚需，尤以的政策，不再像“国十条”那样虽然没有明确说明房产税由空首次置业为主。提高首付，一只要求房价过高城市有选择性本次新政转转向正式启动，但全国推广方面政府是在提醒刚需购房应地实行，将有利于打压投资投市场影响已然说明了这个传说已久的税该有足够的能力和理性，另一机性购房，尤其是外地投资投种即将出台方面也是在加强金融风险防范机者。而通过消费贷款买房的，首付两成和首付三成对银行灰色通道也将被有效封堵而言，风险是大不相同的。新政影响　在在进进一步打一步打击击投投资资投机投机购购房者的同房者的同时时，，调调控打控打压对压对象象转转向向刚刚需需购购房者，市房者，市场场需求被需求被进进一步抑制一步抑制对象\政策首次购房限定二套房限定三套房限定异地购房限定投资投机客对资金杠杆利用率较高的投对投资投机客尤其尤其异地如温州、资投机客将受到重挫，但对是投机客的影响重山西炒房团等此类以全额付款和较高首付付款大，投机成本大幅投机团体将受到大的投资投机客影响不大度增加幅抑制改善性刚需个人所得税政策使此政策对大部分改善性刚需影响最大，无法贷部分异地返乡改善得炒房的灰色通道也起到了抑制作用款购买第三套住房型购房者需求基本渐渐关闭严格执行二套房限定及实行，基本将市场高端被完全抑制问责制也杜绝了部分商业银市场需求打压殆尽行的暗箱操作部分首置刚提高首付使得对于对部分工作在外地需部门本地刚需也进但回乡置业的首置行了打压，进一步刚需产生一定影响使得市场需求降低税税收政策收政策?房产税征收信号愈来愈强烈，本次大力度再调控进一步表现了政府对于高房价打压的决心，使得市场观望氛围将加剧?契税政策及个人所得税政策则对于投资投机购房者及部分改善性购房者有一定杀伤力。其投资和投机成本提升，但是两项税收政策相对投资收益所占比例相对较小，更多还是表现了政府调控楼市的决心，也是对新国十条税收调控政策的一种完善新政影响　月月度度购购房房贷贷款款与与市市场场成成交走交走势势呈正比，呈正比，清清晰晰的的显现显现出市出市场场成成交交走走势与购势与购房房贷贷款政策款政策变变化高度的一化高度的一致致性性市场市场上行市场下行市场上行下行07年房市回升，市场成08年经济危机，楼市成09年在宽松货币政策及楼市4月新政的出台交量与购房贷款额稳步交量、购房贷款额急剧扶持政策的支持下，楼市、购导致楼市下行上升下降房贷款强劲反弹，同时购房贷款也回落地方新政　无无锡锡新的新的契契税税征征收收标标准准是无是无锡锡今今年首年首个真个真正正意意义义上的地方上的地方应应对对政策政策原契税缴税方法：无2套房之分房产证面积＜144平方米，契税按照1%的税率缴纳新政要点新政要点回回顾顾房产证面积≥144平方米，契税税率按照3%的税率缴纳1、买房门槛提高房贷首付提高至3成2、房贷从严停贷三套及以上住房贷款　3、严格执行二套房贷政策4、明确征收房产税5、严格限制异地购房　如：该套房为所有人（以家庭为单位）名下在本市的唯一住房，则按照6、税收优惠可能取消下述情况进行缴纳7、限购套数（1）房产证面积≤90平方米，契税税率为1%8、增加供应推进保障房及中小户型商品房建设9、加强监管（2）90＜房产证面积＜144平方米，契税税率为1.5%10、督促地方政府落实“国十条”强调问责制（3）房产证面积≥144平方米，契税税率为3%如：该套房为所有人（以家庭为单位）名下在本市非唯一住房（即2套房或更多），则不论面积，全部按照3%税率缴纳契税。整体市场　无锡整体住宅市场受政策面影响比较大，呈现与政策调控一致的周期性波动供应——2010年1-9月无锡住宅供应呈逐步增加的趋势，1-9月住宅总供应量为397.9万平米，一季度和二季度供应量相对较少，分别为103.1万平米和107.3万平米，三季度供应量增加到187.4万方；其中，9月份住宅供应77.99万方，为2010年1-9月最高峰。成交——2010年1-9月无锡住宅成交375.7万平米，成交起伏较大，1-4月成交逐渐上升，4月为峰值，4月新政后，成交下降，7-9月再度回升，9月住宅成交76.6万平米，为2010年住宅成交月度最高值。价格——2010年1-9月无锡住宅成交均价总体呈现先升后降的现象，4月新政前价格攀升较快，新政出台后价格小幅回落，9月在成交量上升的带动下，成交价格也有所回升，达到7955元/㎡整体市场　无无锡锡市市场场供供销销比比稳稳定，定，库库存存变变化化小小，整体市，整体市场处场处于比于比较较健康健康状态状态供销比——2010年前三季度供求比为1.06，呈略微下降库存——2010年1-9月无锡住宅库存量整体变化不大，由趋势，无锡住宅市场发展趋势比较健康，8-9月份无锡住于前三季度供求比接近1，供求较为平衡，1-9月平均库存宅供、求量上升，但整体供求比仍然接近1，近期供求处于套数为18313套，目前（截止9月）库存为18410套。平衡状态。市场预判　新政出台后，短期内无锡市场未来整体运行状况依旧趋稳，但政策风险较大，市场价格面临较大下行压力；中、长期来看，无锡房地产市场依然存在较大的发展潜力，整体运行趋好1.二次新政后，政府调控态度趋向明朗，市场后续运行的政策风险加大无锡住宅市场未来走势分析：2.无锡出台契税政策已经证明了地方政府响应中央号召的决心，市场部分认为无锡市场运行健康而不会出台地方政策的侥幸心理被打压3.市场后续供量庞大，尤其反映在以滨湖区为代表的高端住宅市场，对于政策预期的影响使得开发商可能迅速出货，降低市场风险短短期期走走势势4.从目前市场成交情况来看，首置刚需亦受到影响，二次新政触手进一步触及市场刚需，使得需求进一步被压缩5.供量增大，库存量上升，导致市场价格面临较大的下行压力，短期内甚至会出现短期回调的现象走走势预测势预测1.作为苏南经济圈中的发达城市，无锡房地产市场尚处于稳定向上、健康发展阶段，后续发展后劲足2.居民消费力高，购买能力强，对于总价承受力呈逐年上升趋势，后续高端消费力充足长长期期走走势势3.品牌开发商陆续进入，纷纷进行扩张，长期来看将促进整个市场走向繁荣4.均价运行相对稳定，处于苏南城市圈中的价格洼地，投资潜力大，风险小，市场投资比例将逐年上升5.城市化的快速发展及轨道交通的建设加速是整个房地产市场发展的引擎PART2地块属性和地块所在板块（区域）属性分析区域属性　南长区为无锡老城区的“南大门”，西临京杭大运河，东倚沪宁铁路、沪宁高速，为无锡传统的主城区之一，人气旺盛，商业生活配套设施完善?组团性质：以现代商务办公和居住功能为构建“双十字”型的空间发展主轴主的现代化城区。规划以商贸服务业、物流业和旅游业等现代服务业为支柱，建设整合用地布局，形成“一心、一城、两带、成为具有文化特色的集现代商务办公和居三轴、六社区”的空间格局，以新城建设带动老城的更新发展住为一体的特色城区。?人气旺盛：南长区为无锡市域人口较为密项目东临古运河，北临南长街特色街集区域，区域经济相对比较发达，居民消费量较高。规划重点加强居住区内游憩绿地的建设，?商业生活配套完善：目前板块内生活、商并结合梁塘河湿地生态公园、城区公园、业设施十分完善，太湖广场、南长街等已滨河绿带、道路绿化带等，构成多样化城市绿地系统，创造优美的城市生态环境。经成为无锡明星区域。区域属性　公路、铁路交通体系完善，地铁建设使得交通配套进一步升级?公路：9条高速、国道、省道连接上海、南京、杭州等东部最发达地区，辐射全国?铁路：京宁铁路江苏最大的铁路货运站——无锡南站沪宁城际铁路?轨道交通：地铁1号、2号线?水运：京杭运河、古运河金城高架地铁1号、2号贯穿南长京杭运河古运河区区域属性　南长区为无锡传统工商业区，产业结构完善，高素质人才集聚，文化底蕴深厚，为项目高端客群奠定基础南长区是无锡