招商观澜项目定位报告前言[相关信息链接]：?随着整个深圳的发展重心逐渐移向关外，深圳二客站选址龙华、梅林关口改造等重大利好政策出台，深圳北部发展轴线的战略地位正日益凸显。以高尔夫闻名于世的观澜作为深圳的北大门，在其中扮演着越来越重要的角色。?作为中部组团（包括龙华，观澜及坂雪岗片区）的重要部分，观澜还肩背负着发展高新工业和商贸生活的功能。整个观澜的地产投资价值正在逐步攀升。[业界有人放言]：得观澜者得北部！！！而我们的报告，也正是从招商地产具有前瞻性的“北城计划”开始的……10月招标地块招商高80%出7.5亿标底60%幅招商（4.8亿）度40%振业（5.9亿）中航（5.9亿）20%流标万科（3.3亿）标底0%A909-0097A906-0312G11207-0205观澜横坑水库地块地块观澜中心区地块坪山地块用地面积（万地块名称地块位置套型控制平米）观澜中心区地块观澜大和路西侧、机荷高速北侧9.36≧95%观澜横坑水库地块观澜观天路北侧14.81≧95%2006年宝安区共出让土地50.1万平米，而10月份招商在观澜拍下的两块地就占到了48％。招商北城计划?从招商全国拿地的情况来看，南京24万、上海43万、苏州22万、天津36万等，招商均是在高新区或者城郊集中拿地以达到区域垄断的目的。?此前招商负责招商局光明高新产业园区内的房地产开发和配套设施经营，合计权益土地98万平米；此次招标又毫不犹豫斥资12亿一举拿下观澜中心区23万平米的土地。可见招商对“北城”区域的高度重视，要将其纳为继“蛇口半岛”之后又一新的垄断区域。观澜项目的打造，将是招商“北城计划”里具有战略性意义的重要一步！！招商需要以这两个项目为契机，在观澜树立其品牌，扩大其影响力，最终达到区域垄断的目的。汇报思路一观澜市场概况二具体项目分析大和路项目环观南路项目深圳地产大势分析深圳城市总体规划图1996-2010年加速关外城市化进程、新规划重点配套的七大居住区有六个在关外、“两会”传出的新产业项目布局关外，二线关改革带观澜来的地产“边界效应”正在消失；土地供应继续向关外倾斜、关外房地产增量市场进一步上升、龙华坂雪岗交通条件的改观，关外市场将成为地产的主战场。中部组团中部发展轴线是特区中心组团的外围配套组团，又处于京九铁路与京广铁路交汇后通向香港和深圳东西部港区的物流走廊上，将成为全市物流、人流的中心深圳向北——大势所趋观澜现状及规划观澜地处深圳市北大门，宝安区东北面，总面积89.8平方公里，建成区面积22平方公里，目前总人口约43万，其中户籍人口1.96万。土地开发及利用观土地开发及利用较为迟缓澜工业用地分散在各个区域，居住用地以四类居住用地为主。由此，相比龙华、坂雪坂岗，观澜的房地产市场发展相对落后是显而易见的。龙华雪岗土地未来前景未来具备一定潜力观澜居住未来增加供应土地面积较大，轴但主要是工业用地，居住用地主要集中在观澜中南部。坂雪龙华岗未来规划组团北部工中部组团位于观业组团澜三大组团的西南侧，是最为接近深圳的组团。东部工业组团中部居住组团南部工业组团本案四黎路交通现状梅观高速高尔夫大道观光路观澜汽车站观景路地铁四号线观澜段（规划）观澜大道观平路中环路环观南路机荷高速主要道路已成网络，但支路少，不成系统；公路型道路多，城市型道路少未来交通规划地铁四号线2010年项目建设时类别序号规模建设名称序状态环观南路4号线延15.9公2005-城市轨道11????????完成长段里2008福龙路西部通2004-29????????道侧4.5公里完成2006五合大道接线梅龙路高快速路14.3公2005-33????????福龙路完成里2007皇岗路2006-53????????8.5公里完成改造2008梅龙路2005-58????????6.0公里完成二期2006干线性主梅龙路2006-76????????4.0公里完成干道三期2007五和大15.2公2006-87????????完成道里2007配套及公共设施观澜汽车站观澜人民公园观澜邮电局观澜中学国惠康百货万家福超市中心市场新园学校松园中心学校第二小学第二中学电信大厦观澜体育中心镇政府文艺中心配套及公共设施档次低，不齐全世纪广场未来公共设规划观澜居住观澜的商业、医疗、教育和组团本案文化娱乐用地分布主要集中在观澜中部的居住组团坂雪岗龙华观澜机遇知名企业进驻富士康每年吸引的知名企业进驻带来的经济发展高端商务客户40272人次/年上游原料供应商中端商务客户93960人次/年其他商务客户201360人次/年共计335592人次/年其他榕树来料商务效应加工知名客户企业企业进驻下游采购企业居住需求潜力巨大，将带动片区地产快速发展预期展望[生产总值]:预计2011年，观澜生产总值228亿元的计算：第一产业增加值：0.33亿元；第二产业增加值：工业增加值800亿*0.226=180.8亿元建筑业增加值2.6*（l十年均增长率13％）=5.4亿；第三产业增加值：9.6亿*（l十年均增长28％）=42亿元。注解：工业总产值将完成800亿元：其中富士康公司：300亿元；富士施乐公司：100亿元；哈飞公司：200亿元；高新技术园、汽车计算机上下游产业：100亿元；其他规模工业企业：100亿元。[人口方面]：哈飞、富士康、富士施乐、西门子、两个工业园及其上下游产业等投（扩）产后，预计将增加17万人，第三产业的发展预计将增加5万人。同时，将会有一批高耗、低效劳动密集型的企业被淘汰，预计相应减少5万人。因此，2010年观澜总人口预计比05年增加17万人，达到60万人。观澜现状及规划对房地产市场的影响：?未来的商业、金融、教育、旅游等配套资源主要集中在观澜唯一的住宅组团——观澜中心组团。?主要交通路网已经形成，未来交通系统更加完备。?由于拥有大量闲置的土地资源，将会迎来片区大开发的局面?观澜经济体制发展将带来巨大的房地产需求观澜房地产市场概述价格38000观澜高尔夫大宅5700中航格澜郡3000集资房集资房普通商品住宅豪宅商品房价格起点较高供需情况商品供需极不平衡商品房供应量商品房需求量市场供应以集资房为主未来几年内除普通商品房需目前商品房供应量极少求量将急剧增加，高端物业也将有一定需求现状与趋势现状趋势商品房呈起步阶段，与集资房并存商品房将成为市场主流产品普通住宅户型需求三房为主土地市场的竞争将愈发激烈更大面积中高端物业也有潜在需求，高端新一轮的造城运动即将在观澜展开物业需求有待挖掘目前片区配套较差，土地开发不确定性大观澜将与龙、坂形成三足鼎立的态势商品房客户，房价承受能力较强区外客户的比例将大幅增加目前阶段主力客户本地化未来地产需求将呈现多样化的局面龙华、坂雪岗、观澜地产市场比较分析配套交通价格片区形象市场成熟度龙华较好较好7500一般成熟阶段坂雪岗差一般7000以上一般成长阶段观澜一般较差5800一般起步阶段龙华、坂雪岗、观澜&早期罗湖、福田和南山观澜拥有大量待开发的土地，随着城市北移——“观澜房地产市场发展空间巨大，同样战争也即将开始……”兵家言，不打无准备之仗！！在招商观澜之战正式拉开序幕之前，有一个重要的项目可以进行参考——中航格澜郡——相关信息链接相对于深圳关内，深圳关外的发展在很长一段时间内速度缓慢，房地产也相对落后。就观澜片区而言，在中航格澜郡之前，没有出现过真正意义上的商品房社区，大部分住宅以自建及集资房为主。中航地产作为观澜商品房市场上第一个吃螃蟹的人，其对于格澜郡的打造对于之后观澜片区的商品房项目都有着重要的借鉴意义。——观澜典型楼盘案例分析——中航格澜郡格澜郡基本资料?项目名称：中航.格澜郡?地理位置：宝安区观澜大和路与工?业大道交汇处（世纪广场南侧）?占地面积：一期7.93万㎡，二期：7.64万㎡?建筑面积：一期11.8万㎡，二期13.76万㎡?平均容积率：1.50??一期开盘时间：2005年10月22日?二期开盘时间：2006年12月23日（暂定）格澜郡产品特征31地处观澜城市中央225万平方米苏格兰大社区33三房，四房为主的大户型4以天虹商场为龙头的商业配套格澜郡户型配比一期单位（共14栋，657套）房型面积区间套数比例两房74-88㎡10516.0%94-1109314.2%三房110-13020531.2%51%130㎡-140㎡375.6%四房及142㎡-165㎡15523.5%四房以上复式157㎡-285㎡385.8%叠加别墅261-267㎡243.7%二期单位（共1006套）房型面积区间套数比例两房80㎡28428.2%三房95㎡-120㎡35235.0%四房141㎡－156㎡35235.0%Townhouse260㎡1801.8%格澜郡一期户型、楼栋排布18栋11栋17栋10栋33房423房房5栋房3房33434422433316栋3233房3312栋224334房房2333439栋15栋6栋8栋3栋7栋叠拼独栋2栋1栋（天虹商场）采用板式结构的布局，使得景观差大于朝向差从销售访谈获悉：朝园林的120的3房和156的4房价格有提升空间格澜郡客户特征格澜郡一期客户来源：客户来源片区（一期）比例观澜本地或工作在观澜80%龙华10%关内6%其他4%置业目的：改善居住目的和自住为主；少量投资客职业特征：私营企业主；政府公务员；企业中层管理者。家庭结构：三口，四口之家为主对楼盘的关注点：户型，价格，周遍配套格澜郡第一期中航格澜郡一期14栋共658套单位(其中包括天虹商场)分三期推出：批数推出时间推出套数推出楼栋推出户型均价二房,三房和四房,第一批2005.10.222922,3,5,6,7其中2栋为叠加别墅,主推5000单位(开盘)户型为三房第二批8