2011年君地项目推盘计划2010年12月目目录录一、一、现存房源统计现存房源统计二、项目分期规划二、项目分期规划三、三期新地块规划三、三期新地块规划四、全年营销目标四、全年营销目标五、执行计划排期五、执行计划排期六、媒体投放建议六、媒体投放建议一、现存房源统计2010年君地二期共推588套房源，截止12月底，预估完成销售308套房源，剩余280套房源。21#21#31#31#32#32#2011年22#22#26#26#15#15#23#23#君地·二期将继续推27#27#出26#、31#、32#部分房源面向市场，合计158套房源。2011年，君地·二期待售房源总计438套现存房源面积配比统计（15#15#、、21#21#、、22#22#、、23#23#、、27#27#、、26#26#、、31#31#、、32#32#）100㎡125-130㎡133-136㎡145-153㎡174㎡198㎡合计2-2-13-2-23-2-23-2-24-2-24-2-2——0%20%15%36%12%17%100%088661585274438评析：评析：从以上现存房源面积配比表中可以看出，项目现阶段没有100㎡以下产品，全部为120㎡以上产品，面积大，户型产品单一，缺乏一定的市场竞争力。二、项目分期规划根据现阶段君地天城明年产品规划以及明年开发要求来看五期五期明年二期和四期产品将四期四期以大户型产品面向市场，三期三期二期二期而三期将则以小户型作为产品填充，弥补市场的刚需和项目的不足。一期一期根据明年开发要求，将四期33#、34#推向市场。#3388##楼号33#34#3366#55##377##33楼层24243户数929644###333333#建面1359512737面积126-160111-143区间我司建议我司建议20112011年四年四期推出期推出33#33#、、35#35#两栋楼两栋楼三、三期新地块规划根据君地明年开发进度，三期新地块先期开发一区，再开发二区。一区共4栋11层小高层住宅，总计195套房源二二，面积区间59—89㎡；二区区区共8栋11层小高层，总计396三三套房源，面积区间为89㎡。期期一一新地块产品区区栋数12户数591产品类型11层小高面积区间59—892011年总房源=二期现存房源+二、四期新推房源+三期新地块房源根据现存房源和新推房源统计，2011年君地项目将有1217套房源推向市场。三期新地块房源（591套）+二期现存房源（280套）+二、四期新推房源（346套）四、全年营销目标根据以上2011年推售房源统计，我司初步对项目明年做了如下预期销售计划：11#11#12#12#9#9#10#10#8#8#34#34#1、总推栋数：22栋7#7#6#6#33#33#21#21#2、总推房源：住宅：12175#5#4#4#31#31#32#32#套3#3#22#22#26#26#15#15#23#23#3、预销目标：住宅：800套2#2#27#27#预销面积：住宅：约9万1#1#㎡4、预销金额：住宅：约6亿6、预销均价：住宅：6100元/㎡2011年二二整区区34#34#33#33#体21#21#31#31#在一一32#32#22#22#26#26#售区区15#15#23#23#房27#27#源一览楼栋可售面积单价总价15#2349　5560　580013060440　21#21732　6010　6300130609320　22#3156　6270　640019788120　23#4857　6600　680032056200　24#685　5640　58003863400　26#9456　8000800075648000　27#8357　5540　610046297780　31#4540.46200630028150480　32#9121.086100630055638588　33#135957000700095165000　34#127376700700085337900　1#43355700590024709500　2#38505800590022330000　3#38505900590022715000　4#38505900590022715000　5#38506000630023100000　6#38506100630023485000　7#38506100630023485000　8#38506300650024255000　9#57876400650037036800　10#38506300630024255000　11#57876400650037036800　12#38506300650024255000　总销141144——8949933282011年，君地总售房源面积配比70㎡以下90㎡125-130㎡133-136㎡140-153㎡174㎡198㎡合计——2-2-13-2-23-2-23-2-24-2-24-2-2——5%43%6%5%26%9%6%100%625237666311108711217评析：评析：从以上现存房源面积配比表中可以看出，项目2011年将有48%的90㎡以下产品推出，125-153㎡占37%，174-198㎡占15%，各面积段搭配合理，相对于2010年的产品而言，将更具有市场竞争力。合计户数面积项目在售地下室一览总可售1756318已售602970可售1153348五、执行计划排期12345678910月11月12月1月月月月月月月月月君地二期君地二期十六峯余屋去化5月下旬7月上旬，26/31/32#开盘。二期26/31/32#形象现存余屋尾房去化；9月完成景出街，客户蓄观大道延伸工程。水，同时进行21号楼样板房装修君地三期君地三期三期客户蓄水3月中旬出一5月5月下旬二区部7月下8月上旬，二9月下旬，二区剩余房区形象，4月上旬分房源形象出旬，二区剩余房源源开盘。三期余屋去化下旬样板房亮一区街区部分形象出街相开盘房源开盘君地四期君地四期四期客户蓄水8月上旬，四期10月中旬，33/34#33/34#形象出街开盘，四期余屋去化，会所亮相六、2011年预计月度可售套数、预计销售额、预计销售套数一览800147001260010500840030062004100200份份份份份份份份份份份份月月月月月月月月月月月月123456789101112供应套数预销套数汇款金额君地二期（1-5月下旬）十六峯余屋消化?任务：主销15#、21#、22#、23#、27#五栋。?主题：“湖景楼王，大园大21#21#宅”概念?目的：由于15#、21#、22#22#22#15#15#23#23#三栋均为“天鹅湖组团”产品27#27#，且23#为独门独户楼王产品，所以力图打造”湖景楼王，大园大宅”概念冲击市场。?推广：电话回访、促销政策制定、纸媒推广君地二期（5月下旬）形象出街?任务：5月下旬26#、31#、32#形象出街，客户蓄水。?主题：君地十六峯，收官之作。31#31#32#32#?目的：将十六峯收官概念进26#26#行市场植入，使该部分产品具有更好的影响力,让销售局面完全打开,加快推盘节奏。?推广：路牌、网络、报纸、DM宣传、企业巡展君地二期（5月下旬）形象出街建议9月能够将景观大道延伸至32#楼底，完成景观大道整体贯通建设。32#32#君地二期（7月上旬）集中开盘?任务：7月上旬26#、31#、32#开始集中开盘。?主题：君地十六峯，完美收官。?31#31#目的：为君地十六峯收官创造32#32#良好的开盘局面，也为后续产26#26#品入市做好提前准备。?推广：路牌、网络、报纸、短信君地三期（3月中旬）一区形象出街擎天柱擎天柱?任务：3月中旬君地三期一区形象出街，蓄水客户；4月，样板房设计完毕亮相市场。?目的：为君地三期一区推一一向市场做好充分准备。区区?蓄水期推广形式：网络、报纸、短信发送、春季房围墙围墙交会君地三期（5月上旬）一区开盘?任务：5月上旬，君地三期一区集中开盘。?主题：“水景家园的生活”，盛世启幕?目的：借助新地块概念，吸引市场眼球，进行快速处理。一一?推广：路牌、网络、报纸、短区区信君地三期（5月下旬）二区部分房源形象出街?任务：5月下旬二区形象出街，为二区入市作蓄水准备。?主题：青年精英、礼遇君地。8#8#7#7#?目的：为三期二区产品入市，6#6#5#5#创造好的开端奠定基础。?推广：路牌、网络、报纸、DM宣传、短信和秋季房交会等。君地三期（7月下旬）二区部分房源开盘?任务：7月下旬二区部分房源集中进行一次小规模开盘。?主题：青年精英、礼遇君地。8#8#7#7#?目的：为三期二区产品入市，6#6#5#5#创造好的开端奠定基础。?推广：路牌、网络、报纸、DM宣传、短信和秋季房交会等。君地三期（8月上旬）二区剩余房源形象出街?任务：8月上旬二区剩余房源形象出街。11#11#12#12#9#9#10#10#?主题：青年社区、入主君地。?目的：为三期最后产品销售创造好的开端奠定基础。?推广：路牌、网络、报纸、DM宣传、短信和秋季房交会等。君地三期（10月上旬）二区剩余房源集中开盘?任务：9月下旬，二区剩余房源进行开盘。11#11#12#12#9#9#10#10#?主题：青年社区、入主君地。?目的：为三期产品完美收官，创造好的结局。?推广：路牌、网络、报纸、DM宣传、短信和秋季房交会等。君地四期（8月上旬）形象出街，会所亮相?任务：8月上旬为四期33#、34#入市作蓄水准备。9月，四期会所亮相市场，为后续产品的升级，奠定基础。34#34#33#33#?主题：豪宅大园、首选君地。?目的：为四期项目开发