房地产营销策略秘笈房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！通常房地产广告传播阶段的划分：造势借势蓄势运势造势借势蓄势运势预售期开盘期强销期热销期保温期清盘期任务：任务：任务：任务：任务：任务：1、引爆销售达成销售扩大销售深化品牌形象销售结束引起关注内塑造品牌蓄势待发部认购2、期形成热点形象雏形时间：时间：时间：时间：时间：时间：3个月22－3个月12－18个月3个月1个月个月公开发售阶段整合传播进程1.预热期2.内部认购期3.公开发售4.热销期5.保温期6.清盘期任务引起关注形成热点引爆销售深化品牌形象提升品牌形象蓄势待发形象雏形电视形象广告形象广告报纸配合公关活动的信息发布促销信息的发布产品形象广告户外品牌形象广告公关准业主联谊会（珠江夜游）新闻促销送铺租以旧换新集体购房专业市场现场巡回show策略思考作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段有销售力的广告所创造的营销环境PR对品牌形象的提升，以及对舆论的影响SP点式攻坚作用：季节性的、针对性的销售促作用：加强消费者的沟通，维系老用进，加强即时的销售回报户资源，提高亲和力，加强品牌屏障手段：现场、节假日、DM等手段：公关活动、新闻房地产卖点挖掘：第一大类卖点：楼盘硬件【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、户口、大型超市进驻、规划、专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、智能化、厨卫、区位】房地产卖点挖掘：第二大类卖点：建筑风格【建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、和式建筑、新加坡】房地产卖点挖掘：第三大类卖点：空间价值【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】房地产卖点挖掘：第四大类卖点：园林主题【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】房地产卖点挖掘：第五大类卖点：自然景观【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、一线河景、二线河景、自然湖景】第六大类卖点：区位价值【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】房地产卖点挖掘：第七大类卖点：产品类型【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】第八大类卖点：人以群分【豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区】房地产卖点挖掘：第九大类卖点：原创概念【居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游行规则】第十大类卖点：功能提升【健康概念、投资、绿色、E概念、环保、生态】房地产卖点挖掘：第十一大类卖点：产品嫁接【教育、音乐、艺术、运动、旅游】第十二大类卖点：楼盘软性附加值【服务、文化、物业、口碑】第十三大类卖点：产品可感受价值【品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、建筑艺术、健康】房地产卖点挖掘：第十四大类卖点：楼盘及发展商形象【荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性】第十五大类卖点：居住文化与生活方式【生活方式、品味卖点、文脉卖点】第十六大类卖点：情感【孩子、情缘、亲恩】房地产卖点挖掘：第十七大类卖点：销售与工程进度【奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘公开发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放，外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房、答谢】房地产卖点挖掘：第十八大类卖点：创意促销【价格卖点、付款方式、竟卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、艺术活动促销、音乐会促销、表演促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法】房地产卖点排行榜：1、居住主题17、送礼促销34、价格2、荣誉17、一线江景34、艺术活动促销3、品质19、发展商品牌34、TOWNHOUSE4、教育概念19、身份地位34、二线江景5、生活方式19、e概念34、园景6、户型19、环保概念34、文脉7、健康概念19、生态概念34、热销8、建筑艺术19、繁华路段34、加推9、节日促销24、品味34、加拿大园林9、成熟社区24、错层34、都市主义9、投资概念24、配套设施44、业主联谊会促销9、绿色概念24、白领44、人工湖景9、服务24、孩子44、高尔夫9、豪宅24、CBD概念44、文化9、一期公开发售24、封顶44、物业管理16、全海景24、中心花园44、交通房地产卖点排行榜：44、中心区概念57、宣言66、情缘44、二期公开发售66、折扣促销66、地铁概念44、最后一期发售66、特价单位促销66、内部认购44、现房66、各类比赛促销66、板式房开放44、主题园林66、开放日促销66、江南园林44、艺术园林66、另类促销87、名人效应44、亚热带园林66、艺术促销87、音乐会促销44、园林规模66、独立别墅87、表演活动促销54、欧陆园林66、酒店公寓87、送私家花园57、音乐概念66、大户型物业87、运动概念57、产权酒店66、山水景观87、河景57、知情权66、水景87、景观57、精装修66、跃式87、新工艺新材料57、奥运村概念66、复式87、使用率57、尾盘销售66、板式87、楼间距57、德国风格66、建材与配制87、会所房地产卖点排行榜：87、泳池111、学院派公寓111、澳洲风情87、户口111、自然湖景111、度假式概念87、单身公寓111、自我标榜134、巨奖促销87、亲恩111、空中花园134、征集活动87、商业路段111、口碑134、新旧房互动87、火爆人气111、大型超市134、旅游概念87、外立面全现111、工薪阶层134、安全87、交楼111、外销134、新独院住宅87、入伙111、先锋人士134、经济适用房87、欧陆风格111、答谢134、张扬个性87、自然园林111、法国风格134、大露台111、付款方式111、意大利风格134、规格111、竟卖111、树木134、专业组合111、车房互动111、新加坡会所134、大规模111、商务公寓111、岭南园林134、创新技术111、国际公寓111、园林社区134、国际化社区房地产卖点排行榜：134、奠基134、竣工134、海派建筑风格134、和式筑居134、新加坡风情134、滨海风情134、热带园林134、现代主义134、旅游规则158、绿化率房地产卖点排行榜：楼盘硬件卖点区位卖点1、户型7、大型超市1、繁华路段2、配套设施8、规划2、CBD概念3、交通8、专业组合3、中心区概念4、精装修8、大规模4、奥运村概念5、板式8、创新技术5、地铁概念5、建材与配制9、绿化率6、商业路段6、景观6、新工艺新材料6、使用率6、楼间距6、会所6、泳池6、户口房地产卖点排行榜：空间价值卖点建筑风格卖点产品卖点11、建筑艺术、错层1、小户型22、德国风格、跃式2、TOWNHOUSE23、欧陆风格、复式3、产权式酒店34、法国风格、空中花园4、独立别墅44、意大利风格、大露台4、酒店式公寓5、海派建筑风格4、大户型物业5、和式筑居7、国际公寓5、新加坡风情7、商务公寓7、学院派公寓10、新独立住宅10、经济适用房房地产促销：SP是英文SalesPromotion的简称，译为销售促进，亦有人将其译为营业推广或销售推广。是刺激消费者或中间商迅速或大量购买某一特定产品的促销手段，包含了各种短期的促销工具。SP、广告、人员推销、PR、事件是基本的几大促销手段。房地产促销：合作目标SP营销策略目标促销预算促销目标SP设计市场范围产品范围整合竞争性防御设计折扣率确定促销条款时间SP评估效果测试房地产促销：免费（Free）,印花、免费样品、赠品、优惠（Save），自助获赠、折价券、折扣优惠、退款优惠、合作广告、SP工具分类竞赛（Wins）经销商分销竞赛、销售人员竞赛、消费者竞赛或抽奖组合（Mix），财务激励、联合促销、连锁促销、会员促销、其他SP房地产促销110种：1、零首期。2、送全屋豪华装修。3、送全屋家私。4、送空调。5、送全屋家电。6、送国内旅游。7、送国外旅游。8、内部优先认购8折优惠。9、开盘8.8折优惠。10、免1－3物业管理费。房地产促销110种：11、免水电、电视、煤气、互联网初装费。12、送私家花园。13、购房入户口。14、送名牌学校入学、入托名额。15、购房有机会抽奖得汽车。16、元旦节购房优惠。17、春节购房优惠。18、元宵节购房优惠。19、情人节购房优惠。20、5.1节购房优惠。房地产促销110种：21、母亲节购房优惠。22、儿童节购房优惠。23、中秋节购房优惠。24、国庆节购房优惠。25、重阳节购房优惠。26、父亲节购房优惠。27、教师节购房优惠。28、圣诞节购房优惠。29、3.12植树节购房优惠。30、6.24荷花节购房优惠。房地产促销110种：31、购房抽奖送半套。32、业主自己设计户型。33、看房送午餐、水果。34、立面揭晓日优惠。35、封顶日优惠。36、楼型设计获奖优惠。37、样板房亮相日优惠。38、公关活动促销。39、交楼日优惠。40、提前入住优惠。房地产促销110种：41、3.15优惠。42、购大房间优惠。43、购经典户型优惠。44、购珍藏户型优惠。45、购房优惠车位。46、样板房情景体验优惠。47、展销会9.7－9.9折优惠。48、联合促销优惠。49、获得荣誉优惠。50、旧业主重新购房优惠。房地产促销110种：51、旧业