www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案楔子我们需要了解这个项目，了解并不是简单的数据堆叠，而是核心价值点的梳理……壹·抽丝剥茧·项目分析／贰·箭射靶心·项目定位／叁·群体写真·客户画像肆·有的放矢·营销思路／伍·感染力量·企划推广／陆·贩卖硬件·营销策略www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案我们认为，好的产品值得一再回味。即便有一些小小的瑕疵，也会是维纳斯的臂膀，成为独特的优势。关于产品理解www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案一般城市扩张模式单一中多中心城市村落城镇心城市1.与产业结构的不断改变与扩张同步，城市的面积不断扩大。2.在城市扩大到周边地区到中心交通成本过高或市中心生活成本过高的时候，会自然的在周边形成城市副中心。3.城市副中心决不是单一功能的，而是以商业服务功能为核心，向其余功能扩展的综合性区域。单一的城市中心无法满足不断扩张的城市需求。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案沈阳市如何向西发展我们认为沈阳市的发展由于人口的激增和经济的膨胀，明显已经开始需求更多的城市副中心，那么在城市的西向上会形成怎样的发展模式呢？政府推动产业先行，带动人口导入，形成新的城市副中心!www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案西部目前基本情况价值角度价值潜质城市地位1、城市内真正的生态绿洲，市区内不可多得的生态区域2、未来规划的人文中心，五馆一场的市政规划区域性质铁西的生态、文化、娱乐中心辐射范围铁西、于洪、皇姑、和平交通扩散东西快速干道，地铁一号线，二环线，道路四通八达区域价值对项目影响地理位置、交通潜力、政府规划，深具发展潜力，区域价值的提升必然拉动本案的销售与升值。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案双城化：市区与西部相当于两座同时快速发展又互为依赖的城双向化：从市区向西发展，从铁西向西发展，快速发展互相碰撞这个区域处于两个区域联通的黄金走廊上的黄金分割点，同时受到两个快速发展区域的积极影响。这条黄金分割带会成为未来沈阳的西部城市副中心www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案我们的区域特质完美的生态·具有新时代气息的人文市政规划的宠儿·新城独有的新鲜生活气息www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案我们的土地价值最大化原理生态人文优势非常明显关键是通过人为的努力将土地价值进一步拨升充分利用“保利”品牌号召力，在这块土地上做生态人文大盘www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案我们的产品最优化原理不足机会兵营式排列，不利于彰显大盘优势无特色景观与核心景观区，不利于体现兵营式排布虽不利于整体品质景观打造，但老模式下居住的舒适度还是比较被认同的后期销售推案产品单一化商业内街形式老化，不利于经营管理与如果能引进大型超市拔高商业形象，有待改进，形成区域集中商业，可提升本案价值www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案对比体量容积率地理位置户型规划景观区域现状总结保利上林60万2二环外，一房17.4%丁香成熟度一般二个产品较具相湾但紧邻二二房47%湖似度。但本案位置、配套于保环线三房35.6%优利上林湾本案68万2二环外，一房11.11%森林成熟度一般但紧邻二二房51.45%公园，但比保利上林相环线三房33%五馆湾对一成熟。大户型4.44%场从本案体量、容积率、户型规划、区域地段位置与发展潜力来看，本案定位应向保利上林湾靠拢，略高于保利上林湾，走经济、舒适型路线。客源有部分经济实用舒适性需求；部分改善性需求。总体为刚性需求客源。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案亮点描述健康生态、未来人文气息浓郁、自身绿化较高户型户型配比合理，除部分产品近电梯外，其它产品户型规划较合理品牌保利品牌号召力淡点描述景观园区景观缺乏特色产品产品形式单一商业商业街规划形式老化www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案基本优化方法强化亮点，不断升华放大，使亮点成为焦点优者更优通过产品品牌的强度，提升产品力的最后支撑力度通过物业、综合品质的强化引导，以及营销手段的创新，弥补不足通过销售策略改善产品与景观单一的不利影响转化劣势通过改进商业规划，提升产品持续竞争力www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案我们的产品与保利保利十二橡树庄园纵向之比——与保利各大品类比较别墅系列保利高尔夫花园保利系列产品总结保利阆峰云墅保利心语花园保利康桥保利花园豪宅系列保利东湾保利百合花园保利上林湾保利国宾上院纯住宅系列保利香槟花园保利丰兴广场写字楼系列保利香槟花园保利文化大厦保利西子湾综合体系列保利五月花保利今利园保利湘府文苑www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案我们的产品与保利纵向之比——与保利各大品类比较从保利开发的全国战略来讲，在一线城市更注重别墅、豪宅、商业、综合体的开发，在二线城市主要以开发住宅社区为主。保利心语系列在保利全国各大产品中属于普通住宅类产品，客群定位以大众钢性需求为主，形象定位走温馨舒适形路线。本案在各类品系中属于中端项目，但由于特殊地域性的生态、人文气息与保利品牌的印迹等因素，可以适当拔高形象。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案我们的产品与保利横向之比——与市场竞品比较本案在区域市场产品性价比方面的竞争对手为第一城；价格方面的竞争对手为假日.普罗旺斯；位置相近、体量相仿并且在景观方面的竞争对手为美好愿景；其它小型对手为狮城、凯荣，以及部分二环周边沿线铁西楼盘。总体来讲，竞争具有一定压力，但本案较比竞品在品牌、内外生态等方面较有优势，因此如果能够打造处区域的商业中心，加上保利品牌的号召力，能增强自身抗竞争能力与后续价值的深入挖掘。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案我们的产品价值构成品质感消费者预期公信力身份感www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案公信力保利，中国地产界知名品牌。在中国，有多少人因为保利而对一个区域产生信心在沈阳，有多少人愿意选择保利的产品保利的品牌，正是支撑本项目物业的第一大优势www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案品质感保利，品质的形象代言人。在中国，保利的产品营造的自然、和谐和舒适成为品质的写真在沈阳，没有顾虑性地选择保利就是收获了保障保利的品质，正是支撑本项目物业的第二大优势www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案身份感保利，身份与品味的象征。在中国，居住在保利，成为一种潮流，一种品味在沈阳，政府要员、国家干部、城市精英……总是把入住保利当成荣耀保利的高度，正是支撑本项目物业的第三大优势www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案SWOT分析优势支撑点描述对置业者的意义1、品牌、品质支撑“保利”品牌认可度在全国较高它是身份的彰显，荣耀一生2、生态、健康支撑紧邻森林公园，空气清新，运动长伴百年健康，下一代茁壮成长森林公园周边土地有限，本案集绿肺、交通、品市内森林附近产品的稀缺必使其升值3、位置不可复制性牌，升值空间大。空间大于其它产品4、文化氛围支撑“五馆一场”，文化气息日益浓厚利于自身和下一代的陶冶情操保利的实力、信誉及16年的开发经验保证了建筑减少了许多置业后面临的房屋质量问5、建筑质量支撑的质量题便捷了日常生活；提高了居住的安全6、物业支撑保利自己的物业为购房者提供了最好的服务平台系数与小区环境指数www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案劣势全城对比描述对开发商的影响1、交通匮乏出行不便对于无车族来讲，在地铁未开通之前有所不便2、周边配套匮乏现有配套还不足以满足人们的日常生活需要区域成熟需要时间孕育，会影响本案吸纳力3、园区景观一般兵营式排列，景观单一，没有体现大盘的景观购房者置业要求日益提高，本案缺特色。少供人休闲娱乐的广场，不利于后期销售时的品质拔高4、商业规划老化与新城气质不匹配不利于后期管理及形成区域中心商业街与高品质形象的塑造5、部分户型设计存部分一梯两户的设计会使公摊略微增大，同时对于购房细节要求较高的置业者会在抗性其中一户的客厅部分紧连电梯井，会增加噪音对此类设计存在一定抗性。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案机会点洞察描述对置业者的意义1、政府扶持政府对森林公园与“五馆一场”的规划提高区域品质与人气，区域升值2、各大开发商入驻开发商的入住虽然会加剧竞争，但可以提升居住人群的增加，必然提升区域价整体区域，使本案顺势而为值3、自身商业的拉动自身商业的升值必然拉动整个小区的价值方便的日常生活需要www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案威胁预析描述对开发商的影响1、未来竞争压力发展拉动了区域进程，也加剧了竞争对手的增加会使价格相互牵制，降低客户吸纳程度2、市场不确定因素未来城市发展与整体房地产市场发展健康增加本案抗风险能力，防御不定性因素与否成为影响销售的不定性因素的影响3、政府的政策把握政府的政策与规划倾向直接影响区域的房政策可扶持区域发展，也能抑制区域发地产走势展，要把握政策风向，及时调整。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案我们认为，从整个战略层面上思考定位，会使项目的内涵更饱满，成为我们的销售利器。关于项目定位www.fdc01.com房