四季花城2期2007推广计划目录市场人群产品整合不谋全局者不足谋一域2007上海：城市让生活更美好浦东浦东浦东杨浦(高桥)(陆家嘴)(上南三林)虹口黄浦宝山长宁闸北卢湾嘉定徐汇普陀静安以价格南汇青浦突围奉贤闵行松江热点版块金山持续升温搜索结果：70-90㎡，6000-8000元/㎡，共检索到21条信息浦东[2]闵行[4]松江[3]宝山[10]嘉定[2]上大[1]金桥[1]颛桥[3]九亭[2]西城区[4]南翔[1]高境淞南[1]大华[1]张江[1]莘庄[1]松江新城[1]共康泗塘[2]丰庄[1]罗店[1]数据来源：租售情报网西城区的现状就像6年前的莘庄，5年前的七宝，3年前的三林这里感觉有点远，但地铁已经开通，两条轨道线路在建，宝山新城的核心城区——西城区2007年底将基本形成这里配套不够成熟，但北上海商业广场开业之后，易初莲花、苏宁电器等大卖场已相继入驻这里看似落相，但在售楼盘众多，生活配套在建，不用很久，定会热闹起来万科、凯德置地、康桥、上投、保集、三林万业等品牌楼盘，价格也不算高……宝山西城区竞争尤为激烈楼盘四季花城康桥水都福地苑保集·欧郡柏丽华庭东方丽都丽景翠庭规模50万平米60万平米5200亩中型社区小型社区5.5万平米8万平米配套一期商业配套/北易初莲花，北除社区商业周边生活配套极为易初莲花，北周边配套还不成周边配套还不上海商业广场,杨上海商业广场无大型商业设施缺乏上海商业广场熟,主要依赖杨成熟,自建泰小学,杨行中学，杨行中心幼，杨行中心幼行的生活设施8000平方米,杨行中心医院儿园，济光中儿园，天馨小商场学学交通1号线3号1号彭泾线，彭石线彭泾线，彭石1号宝山1线,彭江未来1\3号线线、705、719、线，705，彭，距1\3号线都线，距1\3号线，705，70线,彭石线,1淞泰线江线有一定距离。线都有距离。1，861号线友谊西路站产品精装小高层，别墅小高层（毛小高层（毛坯）多层（毛坯）高层（毛坯）高层（毛坯）多层/小高层坯）品牌万科东方康桥中远两湾城保集凯德置地置沪地产民通置业物业万科物业新独院中远物业保集东湖物业未定未定均价7500（55-77万6400-6000（35-626000（54-857500（65-756000(45-55万6500元）7100（65-75万）万）万）元)万）康桥水都离地铁共富新村最近，独厚的出行位置柏丽华庭离北上海商业广场最近，07年开通后步行去地铁只需5分钟福地苑5200亩超大规模，中远两湾城品牌保集·欧郡均价6000元/平米，价格优势，7项高科技环保节能系统市场结论?城市边缘化加快步伐?宝山磁力逐渐加大?“小城市”“小房型”竞争日渐激烈四季花城2定性思考解构产品人群特征人群是一切的基础同样的阶层，同样的时代，同样拥有80万，因为不同的追求，选择大不同！物业社区环境地铁社区地铁生活品质相同总价的不同消费心理殿堂奢侈型省吃俭用型不在乎花费能承受公寓总价55-80万的客户四季趋于享受型经济实惠型花城对生活有要求利益最大化刘小姐（复式客户）祝小姐（别墅客户）选在这里是个偶然，那时在虹桥黄金广来这里之前就听朋友说万科场看到你们派发DM，一看是万科房子的物业好，进来一看果然环的我们就过来了，结果一进来就觉得这境非常不错，我觉得住房子里环境非常好，二天就下订了。万科我后期的服务跟进很重要，这们是一直都知道的品牌，信得过物业好里小区管理好，保洁也好，，现在在这里住着很舒服客户类型客户类型印证印证::住在这里安心又舒适。他们他们更更看中看中家人家人生活的生活的品品质质的要的要求求,,因此因此选选择择朱小姐（公寓客户）万科万科张阿姨（公寓客户）以前就听深圳的朋友说他住万科的房，你们现在来好了，之前这里什对万科物业赞不绝口，正好宝山有了万么都没有，出行很不方便，现科四季花城，老公在宝钢上班。之前比在班车、易买得什么都有了，较了康桥水都，觉得那边物业差，环境生活方便很多了。房子是女儿也没这边好，在这边我宝宝在小区里玩为我买的，现在她也在二期买很安全的，车是进不来的，保安也很尽了房。我觉得这里保安保洁太责，在这里住着很好。辛苦了，他们真的很不错。花城的客户——?重视生活品质的提高，家人是他们的生活重音，满足他和家人的需求是他们的期望?新上海人的比例会增加，对区域的观念较为淡薄，愿意为生活舒适而舍弃一部分距离?他们年纪较轻，见多识广，更容易接受新消费观念，需要一个证明自己的标签，即使是一个人也要有一个很好的居所?他们要的是一个较优越的生活环境，家是家人的总和，他们要的是一家人的优越！已经购买了2期1区的100多组客户中，我们随机抽取了近10%客户进行了电话访谈客户电话访谈统计行业购房动机置业次数得知渠道喜欢哪个卖点？为什么不买别的项目？您对目前居住状态的描述刘野银行改善居住条件二次朋友推荐万科品牌、物业不了解，也没时间了解自己的最后物业张萌演艺置业初次朋友推荐小区有安全感、精装修性价比高，万科有面子给自己一个好的居住氛围马红不详自住购房拆迁户报纸宝山区，近学校低的没档次，康桥水郡不划算一家人住这，很好郝振金金融为后代准备二次报纸近学校，品牌好孩子喜欢万科住得很舒服言华房地产改善居住条件二次朋友推荐户型好，小区有档次性价比高别墅之前的最佳选择陈颖私营业主自住兼投资三次广告物业好，生活放心适合家人目前最满意的小区曹杰不详自己置业初次业主推荐品牌、户型没考虑一生只搬一次家张妍花私营业主自住二次朋友推荐品牌、身份感没品牌让人羡慕的家购房动机自住投资自住客户占到绝大多数，其中77.5%为自住客户，仅12.5%为投资客户，自住客户中，改善居住条件的占到50%置业次数初次2次3次及以上初次置业占到25%，二次置业占到62.5%，三次置业占到12.5%得知渠道朋友推荐报纸广告朋友推荐占到62.5%，报纸广告占到37.5%在四季花城的推广中，老客户推荐和广告起着同等重要的作用哪个卖点最打动他们品牌性价比物管学校户型地段精装修重视品牌的占32%，认为万科能给其带来身份感，小区有档次重视物业的占17%，认为家人在此生活有安全感，比较放心重视性价比的占17%，认为这是万科性价比较高的选择重视近学校的占12%，孩子就是一家人的中心重视户型的占12%，喜欢精装修的占5%，喜欢地段的占5%，他们对目前居住状态的描述自己的最后物业一家人住这，很好给自己一个好的居住氛围别墅之前的最佳选择住得很舒服让人羡慕的家一生只搬一次家目前最满意的小区他们对什么样的广告和色彩感兴趣直接有产品的信息热烈的颜色开心的感觉可参与性强的真实性强的健康的红色，挺好，想起了过节让老客户讲述产品的方法，可以接受广告表现优质是需要的四季花城2期品质客户1：品牌懒人——选择低总价品牌楼盘代表人物：小张精力充沛对未来充满信心年龄：26购房需求：90平米左右2房购房心理：1.刚出来工作没几年，中环线的房价实在承受不起2.买就要买品牌产品，服务好，省事儿3.平时工作忙，也没时间搞装修，万科“全面家居解决”方案能让我交房即住房，省掉了1-2个月装修的时间，省心也省掉了费用。4.现在看来花城的地段是偏了点，不过地铁马上就要开通了，再有小区有班车接送到站头，上下班的问题解决了。四季花城2期品质客户2：实惠享受型——青睐车房组合全面升级代表人物：李先生期望稳定安宁的生活购房心理：年龄：35岁购房需求：100平米以上的大户型（3/4）1.同样是买3房，这里的价格比中环便宜十几万，还带精装修，交房就可以入住了，一辆车的价钱不就省出来了吗？出行方便，生活质量也上去了。2.这里的户型和小区环境都不错，小区班车，各大超市班车都已开通，日常生活消费品问题解决了,将来线路多了，出行就更方便了3.上海万科的房子就属这里最实惠了，有品牌有服务，四季花城2期品质客户3：别墅生活安全第一——选择北上海最好的服务代表人物：王女士年龄：35岁购房需求：联排别墅购房心理：?住别墅就是图个安静，四季花城这边环境不错，户数也不多，可谓闹中取静，?这里离我原来的生活圈子也不远，想办事开车过去很方便，?物业是非常重要的，就像买产品的售后服务一样，产品再好服务跟不上也是没用的?小区的管理也很有条理，保安和保洁都很尽心，整个社区的氛围很好，这样的居住环境才是我想要的。探悉客户结论——家人生活的满足家人的重视家庭的家庭是一家优越是给个期望是置业生活品质人的总和人事业更大首要考虑的的鼓励问题对客户而言，四季花城打动他们的是满足一家人生活的价值，而非价格.产品SWOT分析四季花城2期总建达到28万平方米，总户数2019户，加上1期21万平米总建，未来将形成完整的、极具人气和生活氛围的大规模超级社区。二期由4层的叠加别墅12-14层的高层构成。场地由一条南北向的林荫道分为两个部分，西侧包括11栋高层；东侧是24栋高层和11栋叠加别墅。社区在整体规划上遵循“开放空间的层级体系”、“近人尺度的组团规模”、“先进的人车分流”、“可持续发展”的设计。从区位概念上看，四季花城位于宝山西城区——宝山规划中的重点建设区域，该区域将营造行政中心区、商业服务区、文化休闲区以及大型公共绿地。优势：1.一期社区入住，生活氛围成熟2.产品品质过硬，区域内性价比较高3.万科物业获得入住客户的一致口碑4.政府规划行政,商业,文化中心5.万科品牌的影响力弱势：1.项目在规模、产品、价格上无显著优势2.周边商业配套的完善还需时日3.离轨道交通有一定距离4.市场对2期精装修房的接受度不明确5.市区知名度不高，对吸引市区客户带来障碍6.万科品牌在宝山的溢价能力不如其他区域机会：1.差异就是机会，精装修户型，区域市场稀缺2.精装修户型总价控制较好，具备良好竞争力3.区域内的别墅产品，拉升了