远和青城山项目《经济可行性分析报告》定稿峰动力房产营销机构二0一0年十月十八日远和青城山D-Town项目经济可行性分析1、都江堰及青城山发展规划简析1、都江堰总体规划?灾后重建城市、国家级重点旅游城市的发展规划凸显高起点、高规格的特征。都江堰总体规划为“一体两翼三带”。一体：由灌口、幸福、玉堂、聚源四镇组成中心城区，是灾后重建和城镇发展的重点；两翼分别为：中兴、青城山、大观三镇构成“西南翼”（风景名胜和休闲旅游服务），蒲阳、胥家、天马三镇构成“东北翼”（集约环保型工业）；三带：北部山地形成旅游产业带，中南部平原形成农业产业带，东南部城镇形成都市产业带（服务业、生态产业、高科技产业）。都江堰总体规划示意图2、都江堰城市总体规划简析2.1、?城市性质：旅游城市主导城市未来发展方向。以世界文化自然遗产为特色的国际休闲度假旅游城市，国家历史文化名城，灾后重建典范城市。2.2、?城市职能：国际度假旅游目的地城市，成都重要卫星城市之一。以“都江堰-青城山”为品牌的国家级历史文化名城，世界自然文化遗产地。以独特“山-水-田-林-堰-城”为自然人文特色的国际休闲度假目的地城市。承接成都平原向川西地区辐射与带动的区域交通枢纽城市与服务中心城市。大成都都市圈内实现城乡统筹的宜居宜业、生态安全的综合型“新城”之一。2.3、?城市人口规模：人口整体规模将达到中型城市基本水平。近期，至2010年，城市规划人口29.4万。远期，至2020年，城市规划人口40万。2.4、?城市用地规模：城市用地将主要向东南方向进行大力拓展。近期，至2010年，规划城市建设用地37.7K㎡，人均建设用地128㎡。远期，至2020年，规划城市建设用地45.8K㎡，人均建设用地114㎡。2.5、城市交通规划?五纵五横一轨一带的道路主骨架。都江堰市灾后道路交通规划，从去年至明年，将投入资金125亿元，打造五纵五横一轨一带的道路主骨架。五纵即成灌高速、成灌老路、成灌快速路(沙西线延伸线)、成郫灌干道（IT大道）都江堰段、成青旅游快速通道；五横即彭青路、蒲中路、外二环、二环路、一环路；一轨即成灌客运快速铁路；一带即龙门山旅游产业带路网。成灌客运快速铁路将作为都江堰市出境主动脉连通全国；通过“五纵”，都江堰主干线将融入大成都，缩短与中心城区的距离；“五横”主干线将连通都江堰河西、河东，促进两岸人流、物流、经济的流通；“一带”旅游路网将提升龙门山系旅游产业的上档升级和对外形象，全面促进都江堰市旅游经济的复苏、发展。3、都江堰房地产市场发展概况都江堰因相对强势的山水资源和亘古传承的文脉特征，对成都乃至全国的特定群体的置业、消费、投资倾向的吸附能力较强，并形成独特的区域认知和市场基础。目前，养老、休闲、度假是成都及国内其他城市偏高端客群在都江堰－青城山片区的主要置业动机。此外，基于资源优势的商务活动和基于行情预期的投资行为，也开始逐步升温。目前都江堰房地产发展基本分为都江堰市区板块、西区板块、106省道板块、青城前山板块、青城后山板块此五大板块。都江堰房地产板块格局示意图4、青城山区域房地产发展格局4.1、青城山区域板块概述青城山区域房地产的发展主要被划分为三个板块：以中兴镇为中心，沿106省道方向发展的106省道板块，依托青城山景区为发展方向的位于青城山镇的青城前板块和位于大观镇的青城山后山板块。青城山区域板块分布示意图4.2、青城山106省道板块：蓄势待发、价值洼地、零散、双刃剑。06年在都江堰当局的规划指引下，106沿线块依靠快速通道的交通优势和丰富的土地储备开始被全面激活，众多开发商纷纷进驻拿地（如：新锐、珠江），板块开发开始进入准备蓄势阶段。进入08年由于受512地震影响，多数开发商推迟了项目面试时间，目前仅珠江天生墅项目面世。沿线商业配套主要为乡镇集市，较为低端，几乎没有中高端商业项目开发。目标客群：成都中偏高端客群为主。产品形态：总价控制较为严格的联排别墅产品。代表项目：珠江逸景天生墅（住宅）。4.3、青城前山板块：多强林立、激烈博弈、品牌开发、产品形态丰富。青城山前山板块一直为青城山区域的主要房地产开发板块，随着环山渠内可供开发用地的不足，目前板块房地产开发主要集中在前山门的106省道两侧，为青城山区域房地产开发的主战场，沿线多强林立（置信、大连亿达、龙湖、中铁、泰达等），并且均进入市场销售阶段，市场博弈激烈。目前上善栖临106省道有4000㎡左右的偏高端休闲类商业面世，主要经营业态为茶楼、会所、中高端餐饮等。目标客群:成都及其他省市中偏高端、偏高端客群为主。产品形态：低层院落、联排别墅为主（住宅），独立3F商业综合楼（商业）。代表项目：青城山房（住宅）、上善会（商业）、泰达上青城（住宅、商业、商务）4.4、青城后山板块：国际化、高端、开发接近尾声。青城后山以其丰富、私密的自然资源成为板块开发的驱动力吸引了大量的高端客户并且板块开发物业，已经逐渐摆脱了传统青城山项目川西民居的市场形象，更多的向国际化靠拢，如高山流水的欧式风情、高尔国际的高尔夫特色。但由于后山为自然保护区，可供开发用地较少，目前开发项目较少。而后山商业开发主要是依附于高尔夫的酒店、会所、休闲类商业业态，独立商业开发项目较少。目标客群：全国偏高端客群。产品形态：偏高端独栋、双拼别墅为主。代表项目：逸岭锦江（住宅）。2、本案所在地块分析20092009年青城山区域市年青城山区域市场场格格局局图图1、本案所在区域房产开发现状本案所在版块大牌开发商云集，开发方向均以休闲度假别墅为主，商业地产开发较为滞后，住宅类物业有向顶级高端物业发展的趋势。目前本版块住宅类楼盘销售价格集中在10000元/平米—20000元/平米之间，其中部分独栋别墅价格已达到30000元/平米。2、本案区位概述（1）本案区位图（2）本案所在区域楼盘分布图（注：图上仅标注明青城山前山板块竞争对手位置）本案位于聚青路南侧，紧邻IT大道，成灌高速路以西，距青城前山山门约3公里，距成灌高铁终点站1公里，步行10分钟内可以到达高铁站出口，项目对面为泰达上青城项目，南面3公里左右为占地2000亩的香颂湖国际社区。另本案所在青城前山板块内更是有上善栖，小院青城，青城山房，芙蓉青城等诸多知名大盘聚集。项目不仅交通到达条件优越，且项目周边进驻的大型楼盘均获得较好的市场反响。3、本案所在区域重点楼盘调查分析：（一）中信·云栖谷项目名称云栖谷开发商中信地产项目地都江堰市都江堰市青城山镇址占地面积一期108665.58建筑面积56000㎡绿化率38.12%容积率0.5㎡物业形态独栋、叠拼面积区间110-300一期户200多户价格13000-16000元/㎡数建筑特色西班牙风格建筑园林特色原汁原味的西班牙风格园林景观周边配套设施青城山镇的所有配套社区配2300亩文体公园及配套、800亩水岸商住区套设施产品卖点2300亩文体公园，其中包含一个锦标级高尔夫球场，这一以世界级标高打造的球场，世界高球皇帝阿诺帕尔默收官之作。水岸休闲商业集生态商务办公区、不可复制的流水别墅地价：136万/亩推盘情况：2010年10月1日开盘。推出一期一批次，共推出40余套房源销售价格及面积：一批次叠拼面积区间110-160㎡，价格区间7000-8000元/㎡；独栋面积区间220-300㎡，价格区间12000-14000销售态势：一批次销售过大半，独栋联排共剩10余套客户构成：成都本地客群和周边县市及外省客群各占一半畅销物业：叠拼与本案关联分析：该项目总体规模达到5500亩，是目前青城山版块规模最大的项目，且该项目位于都江堰与青城山之间，不仅享有青城山版块的景观度假资源，也享有较便捷的都江堰城区生活资源。该项目自身规划配套的重要亮点将是2300亩规模的文体公园以及其中包含的锦标级高尔夫球场。在与本项目的竞争中，该项目具有较强的规模优势，以及高端配套优势。本项目在后期的规划打造上需注意与该项目在产品设计上的差异性。（二）泰达·上青城项目名称上青城开发商泰达集团项目地址都江堰旅游风景区青城山下占地面积92200㎡建筑面积120000㎡绿化率46%容积率0.6物业形态商业综合体面积区间60-230㎡总户数680户价格待定建筑特色西式+川西风格结合园林特色东南亚风情周边配套设施青城山镇的配套社区配套设“长乐坊”商业街、“中国结”设计型精施品酒店、“子悦台”东南亚风情度假酒店.产品卖点青城山首个全国性纯精装度假别墅社区地价：40万/亩推盘情况：一期暂未开盘，欲推酒店式公寓小户型，大约100多套左右销售价格及面积：面积区间为30-70酒店式公寓小户型销售态势：未开盘与本案关联分析：该项目与本案在区位关系上最为接近，在版块景观度假资源的享有上具有较高的同质化。但该项目的规模相对较小，社区配套资源较为单一，其吸引客群的主要亮点除版块内较好的区位外，就是其较小户型面积带来的总价优势及率先推出的商务地产优势。在与本项目的竞争关系上，本项目具有明显的规模及社区配套优势。（三）龙湖—小院青城项目名称小院青城开发商龙湖地产项目地都江堰市都江堰市青城山镇址占地面积21万㎡建筑面积10万㎡绿化率45%容积率0.5物业形态独栋、独院、叠面积区间90-419㎡总户数701户价格13000-16000元/㎡院建筑特色传统中式风格院落别墅园林特色中国苏式园林周边配套设施青城山高尔夫、蓝波马术中心、虹口社区配套以高端餐饮为主题的会所及满足社区配套国际漂流中心等高端休闲配套设施的精品商业街产品卖点青城山首个全国性纯精装度假别墅社区地价：230万—274万/亩（3块土地分别拍卖推盘情况：2010年7月4日正式开盘，已推出一批次，二批次，均已售罄；目前三批次在售销售价格