谨呈解读北京星河湾金龙地产星河湾模式学习与思考13／10／111金龙的历程贵阳金龙地产公司成立于1993年，主要从事房地产开发。创办以来，金龙集团一直以“舍得的气度、用心的执着和创新的精神”，在贵阳房地产领域快速而稳健发展。在房地产开发领域，金龙集团为其开发的项目提出了了“好房子，金龙造”的口号。在贵阳市场也以走精细化高端产品的道路。13／10／112从锦绣家园，到金阳丽阳天下，再到金龙国际花园，金龙地产一步一步的迈出了坚实的步伐，其高品质的产品也得到了市场的认可，但是不积跬步，无以至千里。我们不断前进的同时，也要向外地的一些高品质开发商学习，无疑星河湾就是其中的一个典范。13／10／113导语：“不积跬步，无以至千里”。星河湾简介同样的17年，从广州星河湾、北京星河湾、浦东星河湾。星河湾地产以其建筑、环境、配套、服务等各方面的优异品质，全面刷新行业标准，在消费者心目中树立了“好房子的标准”。也成为“品质地产代表”、“全成品豪宅”领军者。13／10／114星河湾人用忘我的投入，精益求精的态度，超乎常人的坚韧，优秀的工作水准，塑造了项目优秀的品质、完美的细节、令人惊叹的园林景观等。学习星河湾，大致可归纳为五个方面。★星河湾的产品线★星河湾的营销体系★星河湾的物业管理★星河湾的工程管理★星河湾的品牌战略13／10／115一、星河湾的产品向星河湾学习？精装每一寸土地整体规划产品细节园林景观户型设计立面标签装修品质卖给住过别墅的人13／10／116北京星河湾13／10／117北京星河湾地块周边原状13／10／11813／10／11913／10／1110北京星河湾整体规划大围合，性均好，代征用地做公园顺应地形、变化有序，北高南低、打破常见南北兵营式排列，保持建筑错落之美，以代征用地作为项目的核心配套资源加以利用。13／10／1111北京星河湾园林景观主动创造场地高差立体园林景观，主动创造场地高差，形成自然起伏，有效增大绿化面积，并且使园林景观产生丰富的层次感，同时增强了首层住户的私密性。13／10／1112北京星河湾园林景观重绿植轻硬地、重木轻草对周边环境进行改造，将社区环境向外延伸13／10／1113北京星河湾园林景观同纬度树种移植水体大循环北京星河湾整体可养殖水域1.2万立方，利用地势营造自然落差，把生态公园----一期亲水池塘----二期亲水池塘----青年沟有机融汇在一起，形成水体大循环。开展北温带园林改造工程，把园区的30万㎡土壤做了改良。并在全世界同纬度国家寻找树种移植到北京，并在周边建立苗圃13／10／1114北京星河湾园林景观精装每一寸土地在园林小品的选材上，多选用石、（黄蜡石，用于景观营造；大理石用于地面铺贴)、木(进口梢木)等天然材料。座椅、栏杆、灯具等造型独巨匠心，与建筑统一和谐。）13／10／1115北京星河湾建筑设计质朴的材质，柔和的色彩西班牙建筑风格，以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调，以体量错落、虚实对比营造丰富的整体形象，建筑成为区内外景观的主角之一。通过平面的多座向布局，加之单体立面丰富的变化，形成起伏多变的天际线。13／10／1116北京星河湾建筑设计住宅首层抬高住宅首层抬高1.5米，可使地下车库直接采光通风。1.5米的高差形成坡地的立体绿化，自然延伸到楼墙窗前，首层推窗触绿又可避免了视线干扰。13／10／1117北京星河湾建筑设计立面标签延续广州星河湾北京星河湾广州、北京星河湾外墙均采用澳洲沙岩和加拿大佛漆13／10／1118北京星河湾产品细节无外露管线用多阳台取代飘窗台，使住户有更多与外部景观接触的开放空间。采用隐形管道设计，建筑物外立面找不到外露的管道。专门做一些小飘台用于收藏空调室外机，二期把空调冷凝管也装入墙体，三期更考虑到空调室内机的美观性。13／10／1119北京星河湾产品细节立面设计细节丰富，檐口富于变化。建筑符号的重复运用——“八角亭”成为整个社区外立面的下部石材处理精雕细琢标志性符号，这种建筑符号的重复利用，形成星，入口部位的着重装饰河湾独有的风格。。13／10／1120北京星河湾产品细节市内标准的室外木栏杆铜包件采用铁艺围墙实现“透绿”车行道采用沥青铺面及隐藏式沙井盖设计，减低震动及噪音，也令社区景观富有对比度和层次感。13／10／1121北京星河湾产品细节将可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感13／10／1122北京星河湾户型设计大面宽，短进深佣人房也都带独立卫生间，方便使用主卧带步入式衣帽间和功能完备的独立卫生间客厅层高高于其它房间延伸功能空间，拓展阳台的观景功能将别墅的设计元素充分运用到高端公寓的设计中13／10／1123北京星河湾装修品质石材、木套线踢脚处的交接处理浴室的门框特地用花岗岩浴室间的细节处理垫高有效防潮以保证门的经久耐用13／10／1124北京星河湾装修品质厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作）卫生间洗手台面阴阳角的圆滑处理，不仅美观而且可增强安全性。面盆与石壁间的角线均用石材镶边，边角打磨后还精心雕饰出纹理。13／10／1125北京星河湾装修品质黑胡桃木子母门比普通人性化的扶手精美的地面拼花门加厚40％。13／10／1126二、星河湾的营销体系“跨界营销”战略成为星河湾模式的又一个亮点跨界营销高附加值圈层文化居住文化13／10／1127跨界营销的典范定期举办来自世界各地顶级品牌的新品发布、品牌讲座、时尚酒会世界奢侈品协会中国俱乐部落户北京星河湾欲望！品牌品质品位13／10／1128亚洲博鳌论坛秘书长龙永图、新西兰前总理圈层文化辛普利女士北京青年报社长张延平夫妇在星河湾样板房座谈星河湾在项目营销中营造的圈层文化到了登峰造极的境界。据不完全统计，一年之中，星河湾对项目进行圈层营销的各种公关活动就多达100多场，平均每三天做一个高端圈层活动。13／10／1129圈层文化频频接触国际商会和高级俱乐部拓展商务生活平台星河湾为打造业主俱乐部热身，频频接触国际商会和高级俱乐部。举办了多种社区文化活动，如：?名车展?财富沙龙?名流派对?大型烟花汇演?星河湾金秋文化慈善晚会?世界名模汇聚星河湾?欧中经贸合作论坛?欧中论坛春交会联谊酒会?英国恭亲王麦克尔参观星河湾、星河湾·星座精英酒会等；为业主俱乐部积累丰富的资源和经验。13／10／1130圈层文化星座精英酒会13／10／1131圈层文化星河湾皇室企业领袖峰会现场13／10／1132高附加值星河湾全成品的理念贯穿与整个开发过程中，土建装修一体化使所有业主自入住的当天，即可不受任何影响的享受星河湾式的优质生活。全冠移植使得业主一入住就享受成熟的园林环境。会所、学校、体育馆和幼儿园等在业主入住时同时开始投入使用，这样一种第一次开盘交楼就带给业主完全成品的居住氛围在北京的房地产建设开发中是史无前例的创举，星河湾开创了北京全成品居住的新时代。13／10／113313／10／113413／10／113513／10／113613／10／113713／10／1138三、星河湾的物业管理引进了五星级酒店独有的“金钥匙”服务体系金钥匙服务五星级标准服务零干扰服务无边界13／10／1139星河湾与高力国际物业签约新闻发布会13／10／1140“金钥匙”服务星河湾为保障尊贵业主享受到更具品质的生活，引进了五星级酒店独有的“金钥匙”服务体系，兑现着“无微不至，超乎想象”、“一切以客人为中心”的服务准则。将酒店业金钥匙服务理念和五星级酒店的服务标准，融入到楼盘的物业管理之中，为业主带来了完善的个性化、高品质服务与生活。13／10／1141服务无边界星河湾物业管理一直提倡微笑服务，并由过去的被动式的、接到业主要求后才出动的服务，变成如今主动、直接上门跟进服务，使业主举手之间有问题的话，能够随时随地能够找到家政秘书提供服务。13／10／1142五星级标准13／10／1143四、星河湾的工程管理精益求精的施工管理组织构架合理管理流程严格采购严格而灵活施工管理规范施工标准精细13／10／1144四、系统而精益求精的施工管理1、独特的工程管理组织架构星河湾在工程营造方面既使用普遍的工程管理框架结构，同时结合自身特色，创新的设立了一些特有的管理方式和团队。●设置主管景观设计、施工管理的高层管理者●景观工程与土建结构施工管理分开●形成独立的以效果、艺术感染为宗旨的管理团队13／10／1145四、系统而精益求精的施工管理2、严格的管理流程星河湾以工程建设品质为第一要务，在现场管理中采取简洁的操作程序，工作效率和效果显著。●简洁的变更审批程序。（变更审批基本在现场确定，基层员工根据公司品质的一贯要求，现场完成一般变更审批）●老板现场办公进一步加快决策和实施（北京星河湾建设全程都有高层现场监管）●畅通、便捷的部门沟通和跨专业沟通。（部门经理基本解决跨部门、跨专业的沟通，争执和误解在公司中层管理者的工作中得以解决）13／10／1146四、系统而精益求精的施工管理3、规范的工程施工管理。星河湾人为了实现品质住宅全成品建设工程，用心的分析每一个工序、每一个工作细节，将品质地产在工程建设阶段推至极致。●规范的整体工序。（对整体施工顺序、单项施工顺序、细部做法施工顺序整体进行了规范）●安排有效控制建设周期。（如在外立面施工阶段插入景观大型乔木的移植、景观施工，控制总体工期）●严格的施工时间控制。（北京星河湾将树木移植时间全部安排在五一之前，确保全冠移植的实现，在景观建成初期就完整体现园区景观特色）●景观研究和营造创新。13／10／114713／10／114813／10／114913／10／115013／10／115113／10／115