潍坊房地产市场调研报告二○一○年八月目录第一章潍坊市宏观经济背景分析一、潍坊自然地理环境概述..31、地理位置..32、城市规模..33、行政区划..44、城市交通..525、人文资源..76、个性潍坊..7二、社会经济发展..101、潍坊在山东省内经济实力.102、地区GDP..113、人均GDP.124、潍坊产业结构125、2010年第一季度潍坊市经济运行情况.12三、人口情况.161、总人口..162、人口增长率173、总户数..184、户均人口.185、潍坊市各区县人口19四、城市规划与发展.2031、城市结构.202、城市发展动力..233、城市发展规划..244、城市发展战略影响分析.30五、消费特征分析..311、人均收入水平..312、人均可支配收入及消费性支出.323、城乡储蓄存款..334、居民消费特征..35六、本章小结.37第二章潍坊市房地产市场分析一、潍坊房地产市场总体特点38二、潍坊楼市专业水平总体评价.401、总体规划.402、建筑风格.4403、营销手法.414、整体质素.425、物业管理.42三、潍坊房地产市场分析.431、供应情况分析..432、需求主体分析..453、需求情况分析..464、价格分析.54四、潍坊房地产市场发展前景预测59五、典型住宅项目调查..60六、本章小结.665第一章潍坊市宏观背景分析一、潍坊自然地理环境概述1、地理位置潍坊市地处山东半岛中部，位于沿海和内陆的过渡交界地带，东与海港名城青岛、烟台相接，西与能源石化城东营和重工业城淄博相接，南依山峦起伏的泰沂山脉，与日照、临沂相连，北临美丽的渤海莱州湾。属于繁荣的环渤海经济圈南部地带的中心城市之一。1988年，世界风筝协会定潍坊为“世界风筝都”，每年四月举行国际风筝会。“银线连四海，风筝传友谊”，盛大的民俗活动大大提高了潍坊市在国内外的知名度。（1）地理位置优越潍坊市位于山东半岛中部，南北长188公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。距济南183公里，距北京410公里。南依沂山，北濒渤海，扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉。（2）环境气候温暖，四季分明潍坊市地处北温带季风区，属于暖温带季风型半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温12.3℃，无霜期200天左右，平均降雨量700毫米以上。区域位置极其优越，市区地势平坦，为城市的发展奠定了坚实的基础，为房地产发展创造了大空间环境。2、城市规模全市总面积15859平方公里。至2009年底，据公安部门统计,全市年末户籍总人口867.85万人。6据人口变动和劳动力调查资料推算,全市年末常住人口895.15万人。中心城区（西起大圩河，东至潍坊电厂，北临济青高速公路，南到胶济铁路）建城区面积128平方公里，人口108万。据《潍坊市城市总体规划（2005—2020）》，潍坊市中心城市的总人口数2010年将达到127万人，2020年将达到179万人。在土地可供开发资源固定前提下，城市人口规模的不断增长会使得刚性需求不断增加，进而推动潍坊房地产业的发展。3、行政区划潍坊市辖奎文、潍城、寒亭、坊子4个市辖区，临朐、昌乐2个县，代管青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑6个县级市。潍城区面积289.5平方公里人口40.6万人居委会77个村委会190个7寒亭区面积1200平方公里人口42.3万人居委会21个村委会422个城四区坊子区面积906.6平方公里人口52万人居委会24个村委会547个奎文区面积182.88平方公里人口53万人居委会49个村委会173个临朐县面积1834平方公里人口85.4万人居委会60个村委会877个昌乐县面积1101平方公里人口61.8万人居委会61个村委会452个青州市面积1569平方公里人口90.6万人居委会59个村委会1002个诸城市面积2168.6平方公里人口106.07万人居委会89个村委会1249个寿光市面积2072平方公里人口102.1万人居委会67个村委会922个安丘市面积1713平方公里人口92.1万人居委会94个村委会1137个高密市面积1524.34平方公里人口84.7万人居委会77个村委会883个昌邑市面积1578.1平方公里人口57.7496万人居委会42个村委会649个4、城市交通?城际、省际交通发达便利潍坊区位优越、交通便捷。有多条高速公路、国道、省道贯穿、铁路贯穿其中，是全国交通枢纽城市，此外，还有港口和机场。胶济铁路、济青、潍莱、东青三条高速公路横贯东西，潍坊机场已先后开通了潍坊至上海、北京、大连等城市的空中航线，随着潍坊海港的建成，构建起了公、铁、水、空全方位、开放式的大交通体系，为经济和社会事业的发展提供了有力的支撑和保障。?市内公共交通发展滞后，经营范围小，线路布局不合理市内公交线路达到46条，并在全省范围第一个投入使用天然气公交车。但公交线路运营一直被限定在“城区四条外环路以内；高新开发区以内；城区至寒亭区、坊子区政府所在地。”即城区小四环8以内,这一界定导致公交经营范围过小、优势无法体现。近来，峡山区、滨海区等新开发城区积极要求开通公交线路，更显出广大居民对公交的渴望。在这一社会需求前提下，市公交部门积极优化完善城市大公交格局。按照《公交专项规划》，争取政府政策支持,对公交线网进行优化拓展。本着“优化城区，拓展外围”的原则，消除市区线网盲区，减少线路重复，优化市区线网布局。完善发达的公交系统网络，是促进城市发展及城市化的基础，对城市房地产的加快发展也有促进作用。?出租车行业发展缓慢，与城市快速发展脱节，出租车13年未增加，不能满足需求潍坊出租车于上世纪80年代末出现，1996年至1997年间，潍坊出租车数量达到2116辆，出租车公司达到15家，随后的13年潍坊市区的出租车没有再增加一辆。而截至2009年，潍坊市区建成区面积达到128平方公里，比2003年扩大50平方公里，人口达到140万，比2