西安商品房市场月度分析报告----2010年8月份西安房地产信息网数据研究中心2010-9目录一、宏观运行背景1.1政策法规1.2规划建设1.3热点动态二、土地市场2.1土地供应分析2.2土地成交分析三、商品房市场3.1本月市场销售特征3.1.1各物业销售情况3.1.2各物业销售排行3.2各物业价格表现3.3商品房40指数四、分城区商品房市场4.1城南区4.1.1各物业价格表现4.1.2各物业销售情况4.1.3普通住宅销售情况4.1.4城区营销情况4.1.5城区新盘介绍4.1.6城区动态4.1.7典型楼盘介绍4.2城北区4.2.1各物业价格表现4.2.2各物业销售情况4.2.3普通住宅销售情况4.2.4城区营销情况4.2.5城区新盘介绍4.2.6城区动态4.2.7典型楼盘介绍4.3城西区4.3.1各物业价格表现4.3.2各物业销售情况4.3.3普通住宅销售情况4.3.4城区营销情况4.3.5城区新盘介绍4.3.6城区动态4.3.7典型楼盘介绍4.4城内区4.4.1各物业价格表现4.4.2各物业销售情况4.4.3普通住宅销售情况4.4.4城区营销情况4.4.5城区新盘介绍4.4.6城区动态4.5高新区4.5.1各物业价格表现4.5.2各物业销售情况4.5.3普通住宅销售情况4.5.4城区营销情况4.5.5城区新盘介绍4.5.7典型楼盘介4.6城东区4.6.1各物业价格表现4.6.2各物业销售情况4.6.3普通住宅销售情况4.6.4城区营销情况4.6.5城区新盘介绍4.6.6城区动态4.6.7典型楼盘介绍五、分物业市场5.1商服用房5.1.1价格表现5.1.2销量走势5.2普通住宅5.2.1价格表现5.2.1销量走势5.2.3购买年龄分布情况5.2.4普通住宅分面积段销售情况5.2.5普通住宅分户型销售情况5.2.6普通住宅分价格段销售情况5.2.7普通住宅购买人群来源情况5.3写字楼5.3.1价格表现5.3.2销量走势5.4别墅5.4.1价格表现5.4.2销量走势六、后期市场预测附：本月新开盘项目简介一、宏观运行背景1.1政策法规时间政策名称颁布部门主要内容及影响8.10西安市建委:城6区西安市建委西安城六区内的新建住宅楼在工程竣工新建住宅今起实行验收前，建设、施工、监理及物业等单位分户验收必须对每户住宅的工程质量进行验收，并出具验收合格证明。业主在收房前可以查看有无“质量合格证”。8.16西安新建住宅小区西安市物价局西安新建住宅区供配电设施建设收费标供电直抄到户准8月16日出台，按建筑面积每平方米95元收费。今后，西安新建住宅区供配电设施，将按“公变”模式供电，居民不再承担额外电费加价，按照规定电价每千瓦时0.4983元支付电费。8.17西安市近日将拟推西安市政府西安市将建立并推行商品房预售资金监“商品房预售资金管制度，市政府将全程监管开发商预售监管制度”资金使用情况，防止开发商挪作他用。1.2规划建设时间主题内容及影响8.6西咸新区总框架出《西咸新区总体规划》总体框架已经出炉。西咸新区将建成西炉10年后新区人安国际化大都市的重要板块和城市新区，促进西咸一体化，口达180万引领大都市发展的战略新高地，推动大都市快速发展的新引擎，未来的西咸新区将建成一座充满活力的宜居新城。8.10三桥街区改造开工三桥街区综合改造项目计划总投资260亿元，重点实施三桥将建西安最长最宽新街拓宽改造、城市商业和商务办公区、沣渭国际车城、三桥商业街村（居）民安置小区建设四大项目。项目建成后，三桥新街将成为西安市以商业、商务、办公、汽车博览、高端住宅为主的现代、时尚都市型商业大街，成为西安西大门的新亮点。8.17陕西：省级卫生城日前陕西省政府办公厅公布《陕西省卫生城市（县城）标准》，市人均绿地不得少省级卫生城市标准共有十二个大项86条具体要求，省级卫于8.5平方米生县城标准共有十二大项72条具体要求。1.3热点动态时间主题内容及影响8.23李克强8天内两次21日，李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程要求坚决抑制房地建设工作座谈会并讲话。他强调，以更大的决心更有力的措产投机炒作施，加快把保障性住房重大民生工程建设好。而就在本月13日，李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时强调，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给，巩固调控的初步成果，保持房地产市场平稳健康发展。8.26国务院宣称对房地7月4日结束的全国国土资源厅局长座谈会上，国土部就下产调控现状不满半年工作进行了总体部署。会议提到要积极参与房地产调控，根据年初供地计划，要做好保障性住房建设土地供应；同时开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地。二、土地市场2.1土地供应8月份西安土地挂牌量有所回落，共挂牌13宗，供应面积436360.9平方米，环比上月下降21.3%，其中住宅用地比重占到53%，较上月增长19个百分点。各类用地供应量如下表所示：2010年8月全市土地市场供应统计类别挂牌宗数土地出让面积（单位：平方米）仓储188756.5商业233873.9住宅7231976.8综合381753.7总计13436360.92010年8月各类用地供应综合仓储19%20%商业8%住宅53%2010年8月城区土地市场供应统计类别挂牌宗数土地出让面积（单位：平方米）城北17109.9城东10402192.9城南227058.1综合13436360.9从分城区市场供应情况来看，与7月城区供应市场特征相近，城东浐灞区仍然是本月土地供应的最大区域，总计出让10宗地块。城东浐灞区域今年以来供应量明显加大，未来浐灞区域房地产市场开发将迎来新一轮放量过程，除住宅外，诸如银行金融、教育等配套型业态将占据一定比例。2010年8月分城区土地市场供应城南城北6%2%城东92%2.2土地成交8月份土地市场成交9宗，成交面积为343173平方米，成交价为107067万元，平均成交价为208万元/亩。2010年8月全市土地市场成交统计城区成交宗数成交面积(平方米)成交价（万元）长安22488.517.079城东275200.415500城南4257484.389900高新180001650总计9343173.2107067.0792010年8月城区土地市场交易情况高新长安2%1%城东22%城南75%从城区市场交易情况来看，本月城南区交易面积为最高，占到总量的75%，成交地块主要位于曲江，对于全市的土地交易价格也产生了极大的拉动作用；其次土地交易活路的区域为城东，占比为22%。2010年8月分用途土地市场成交统计用途成交宗数成交面积(平方米)成交价（万元）商业4159667.643832住宅5183505.663235.079总计9343173.2107067.079本月商业用地及住宅用地成交比例基本持平，目前受政策影响，住宅物业投资价值已大打折折，虽然上半年各房企的业绩仍旧可观，但是在宏观调控政策操作细则不断落实的情况下，房企未来的经营压力不断加大。为了谋求长效发展，各大房企开始寻求新的增长点。而“商业地产”这个关键词则频频出现在各大房企半年报的战略规划中。招商、万科、保利等都表示将增加商业地产的持有量。而西安房地产市场各大房企也已表现出这一趋势。三、商品房市场3.1本月市场销售特征基于对调控新政四个多月的博弈、消化，近期国内楼市再现转折：8月全国诸如北京、上海、广州等15大城市中13个城市成交量环比上涨，综合销售涨幅26.8%，6个一线城市的房价整体涨幅为32.7%，9个二线城市如南京、成都、长沙等房价整体涨幅为23.5%；此外万科8月销售过百亿再创行业记录；“地王”事件再次出现等种种市场表现，使得近期关于楼市回暖的呼声愈发高涨。之于西安而言，在全国楼市的运行背景下，市场发展也凸现转折。市场供应：新批预售面积149.27万平方米同比上涨62.48%进入8月西安楼市新盘以及老盘新推数量有所增加，市场供应量有了较大的补充，万科金域曲江，中海国际社区、御湖，银象花园，MAX未来，蔚蓝观园等案纷纷推盘入市，统计数据显示：8月份西安商品房新批预售面积为149.27万平方米，虽环比上月下滑21.8%，但较上年同比仍上涨62.48%，超出今年上半年各月度供应，目前市场房源供应充足，有效规避了因供需失衡而对房价产生的上涨推力，与国家加大住房供应的政策导向相契合。市场销售：商品房成交115.88万平方米环比上涨34.83%8月份西安商品房销售面积为115.88万平方米，环比上月上涨34.83%，较上年8月相比也有1.42%的小幅上升。新政以来开发商的促销活动纷呈上演，但从多数楼盘市场新政前后的成交价格来分析，价格并未出现实质性下滑，甚至部分楼盘明降暗升，在此情势下需求市场对新政效力的信心愈加削弱，前期积累的市场购买力开始逐步释放，促使本月销量探底回头。从4月以后楼市的交易走势来看，5月回落，6、7月份交易处于低位，但趋于平稳，8月市场交易则已开始有明显的上扬势头。住宅均价：西安住宅成交均价6058元/平方米环比上涨2.38%西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示，8月普通住宅成交价格为6058元/平方米，环比上涨2.38%，同比上年8月增长26.37%，继续保持稳步上涨的态势。从整体房价运行来看，新政后房价5、6月持续回落至低位，而从7月起价格已开始回升，8月再次增长。全市普通住宅购买者来源比例图2.3%3.5%0.0%本市本省其他地区外省市境外94.2%从8月交易客户分布来看，本市购房人群占到总比例的94.2%；西安市以外购房人群比例为5.8%，外来置业人群比例较上年同期下降2.9%；可以看出新政尤其诸如部分银行提高外来人群的购房