镇江市房地产投资环境研究报告2009年12月镇江市房地产投资环境研究报告前言本报告是对镇江房地产市场进入所做的战略研究，旨在为有意进入镇江投资的房地产企业提供镇江投资环境概览。镇江是一座具有3500多年历史的中国历史文化名城，又是一座集港口、工贸、旅游于一体的新兴工贸、旅游城市。镇江市位于中国经济最发达、最具潜力的长江三角洲经济圈，也处于南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处，接受多向辐射，区位优势明显。在全球金融危机的影响下，镇江在2008年和2009年仍然保持了持续稳定的增长。2008年，全年实现地区生产总值1408.14亿元，同比增长12.8%。2009年前三季度人均可支配收入16101元，同比增长11.3%。截止09年9月，镇江引进外商投资达到2289家，世界500强企业也纷纷入驻开发区，如三菱、日立、道达尔、菲亚特等。良好的投资环境为镇江房地产市场发展奠定了坚实的基础。镇江房地产市场近年投资开发力度不断加大，当地政府积极推动行业健康稳定发展，整体市场进入快速发展阶段。近年市场整体表现出供不应求态势，市场容量不断扩充，整体市场风险保持在较低水平，同比长三角其他城市，目前镇江市商品房价格明显偏低，苏南城市中，镇江仍处于房价洼地，尚无价差梯度形成，未来有较大的上升空间。当前镇江房地产行业竞争主要以“标杆项目”的竞争为主，市场上活跃的企业以本地企业居多。近两年，万科等国内知名开发企业在镇江房产市场的不俗表现，也带动了其他开发商在镇江拿地的热情，苏宁臵业、杭州银泰纷纷在镇江拿地，万达日前也已进驻镇江城际站前广场，企业品牌在市场中逐渐形成明显的标杆形象。作为报告者，我们欣喜的看到近几年镇江整体经济建设所取得的长足发展，千百亿工程的实施不断推进镇江的产业升级，大市口A地块上“江苏第一爆”使镇江核心商圈步入翻天覆地大改造进程，整个城市的生机不断被迸发出来。随着2010年沪宁城际铁路、京沪高铁的陆续通车，长三角将迎来真正一体化，“大上海”概念逐步成型，价格传导效应将日益显现，镇江市房地产市场亦将迎来一轮崭新的发展机遇。中国房产信息集团广延路383号邮编：200072?2009中国房产信息集团版权所有第2页共119页镇江市房地产投资环境研究报告目录第一篇长三角宏观经济分析..7一、经济与发展..8观点：长三角城市经济目前处于持续发展阶段，显著的地理位置优势，GDP的逐年累增，人均可支配收入和消费水平不断提高。.8（一）长三角城市群区位分析——亚太核心，战略意义重大8（二）长三角城市GDP及增长率对比研究——一线城市保持增长优势，二三线城市奋起直追..9（三）长三角城市产业结构对比研究——规模不断增长，产业持续优化升级10（四）长三角城市人均可支配收入及消费对比研究——居民可支配收入逐年增加，增幅明显..11二、房地产投资环境..13观点：长三角城市固定资产投资比例的不断增加，房地产投资环境的优势以及较低房地产发展风险度，都为长三角城市房地产的发展创造了良好的环境，尤其是在龙头城市房价的驱动下，长三角二三线城市房地产价格传导效应将日益显现。.13（一）长三角城市固定资产投资与房地产投资对比研究——基建、房地产投资力度大，部分三线城市进入平稳发展期13（二）长三角城市房地产供求关系对比研究——受全球金融危机影响，09年长三角城市供求关系波动都比较大..14（三）长三角城市房地产供求风险对比研究——未来供求属于低风险区域.15（四）长三角城市房地产价格走势对比研究——上海杭州领跑房价，镇江常州上升空间大16（五）长三角城市房地产政策环境对比研究——房地产内外部政策环境较优17第二篇今日镇江.19一、城市发展概况..20观点：作为长三角城市之一的镇江，拥有良好的地理位置优势，政府的人口、交通、产业的规划，为镇江市房地产发展提供良好的外部环境。..20（一）城市区位——长三角南翼城市，南京都市圈和苏锡常都市圈双向辐射20（二）行政规划——涵盖3市4区..21（三）城市人口——人口结构稳定，中高端人群逐步壮大.23（四）城市化率——高于全国平均水平，处于加速阶段23中国房产信息集团广延路383号邮编：200072?2009中国房产信息集团版权所有第3页共119页镇江市房地产投资环境研究报告（五）城市交通——“铁、公、水、空”立体交通优势24二、城市经济发展..26观点：近年来，镇江市经济发展指标均有较快增长，个别指标虽只有小幅度上升，但是整体呈现逐年增加的趋势，未来前景看好。.26（一）GDP及增长率——增长态势稳定26（二）产业结构分析——第三产业快速增长，镇江产业不断升级27（三）人均可支配收入——呈快速增长态势28（四）人均消费支出——稳定提高29三、城市规划..