乐山市柏杨坝片区项目市场调研报告演示版2010.06前言本公司于2010年4月26日至5月2日派出了包括由市场研究、产品研究、前期策划、招商部共6名人员的调查组赴乐山市展开实地调研。在发展商的协助下，共经过7个工作日，每日早、午、晚三个时段，对主要在售楼盘、商业项目、商业街、酒店、城市综合体进行实地考察及相关资料收集。共调查了13个住宅（公寓）项目、7个商业项目、3个写字楼项目、6个酒店项目，对120位客户进行了问卷调查，收回有效问卷112份，并与二十多位访谈人士进行了定向深度访谈，完成了本次实地市调工作。调查项目汇总表住宅翡翠国际社区春华首座西城首座凯旋城民生领峰尚城一品时代东安水岸名邸观澜郡领地莱佛士帝领地亚马逊嘉州新城世纪城嘉瑞财富广场景商业乐一佳购物广金杯银座摩尔春天百货重庆百货大楼世纪城北京华联商厦嘉瑞财富广场场写字楼时代广场世贸银丰商务大厦建行办公大楼中心酒店乐山金叶大酒乐山汉尊大酒乐山兴邦假日乐山金海棠大红珠山宾馆乐山嘉州宾馆店店酒店酒店目录第一部分乐山市宏观环境概况第二部分房地产市场运营情况第三部分商业市场状况第四部分写字楼市场状况第五部分住宅市场状况第六部分酒店市场状况第七部分个别项目产品分析第八部分广告媒体状况第九部分问卷调查第十部分深度访谈分析目录第一部分乐山市宏观环境概况1.1乐山市概况2.1乐山市经济运行情况3.1发展规划4.1小结1.1乐山市概况1.1乐山市概况1.1.1城市概述乐山是国家历史文化名城、国家首批对外开放城市、全国绿化模范城市、国家卫生城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、世界双遗产城市、2008奥运火炬传递城市之一。2000年6月，乐山正式成为联合国城市管理中心在中国唯一的合作城市。乐山大佛峨眉山1.1乐山市概况1.1.2区位乐山是成都平原城市群的南部区域性中心城市，位于四川盆地西南的岷江、大渡河、青衣江汇合处，北连成都平原，西接川南山地，东及东南跨川中丘陵。1.1乐山市概况1.1.3行政区域与人口乐山市现辖11个县级行政单位，幅员面积12,826平方公里，总人口353.2万人，其中农业人口252.5万人，非农人口100.7万人，市中区人口57万人。现辖市中区、沙湾区、五通桥区、金口河区4个区，犍为县、井研县、夹江县、沐川县、峨边彝族自治县、马边彝族自治县6个县，峨眉山1个市。1.1乐山市概况1.1.4交通网络乐山综合交通网络交通类型已建及在建项目状况备注机场建成后预测乐山旅游机场2010年旅客吞吐量属于“千航空为29万人次亿交通工程”之一乐山军民用机场正在筹建已建：成（都）昆（明）铁路属于“千铁路筹建：绵成乐城际铁路和成贵铁路、成昆铁路成燕复亿交通工线、乐自铁路程”之一属于“千八高速：乐宜、乐雅、乐峨、乐自、乐汉、成乐西、公路正在修建中亿交通工绕城、成乐程”之一在建设中，预计轻轨绵阳-德阳-成都-乐山“城际轻轨”2012年通车属于“千乐山港综合交通枢纽内河航运直达宜宾、亿交通工水路（乐山大件码头可装卸大型货物和集装箱）泸州、重庆程”之一1.1乐山市概况1.1.5交通网络乐山是一座旅游资源丰富的城市之一。乐山有国家级5A级景区1处（乐山大佛-峨眉山风景区）、4A级景区2处，国家级风景名胜区2处、自然保护区1处、森林公园2处、地质公园1处。1.2乐山市经济运行情况1.2.1经济总量数据来源：乐山市统计年鉴2009年，乐山市实现全年GDP619亿元，增速10.1%。1.2乐山市经济运行情况1.2.2人均GDP数据来源：乐山市统计年鉴乐山人均GDP近年来连续处于增长态势，2009年，乐山人均GDP为18,379元，增长率为9.8%。1.2乐山市经济运行情况1.2.3产业结构2009年，乐山第三产业比重为23.5%，第二产业为60.1%。2005至2009年，第二产业比重逐年增长，第一、三产业呈下降趋势。1.2乐山市经济运行情况1.2.4工业经济数据来源：乐山市统计年鉴2009年，乐山市五大工业产业集群完成工业总产值为719.6亿元，增长率达25.8%。同期，全年完成规模以上工业增加值为379亿元，增长率为25.3%。1.2乐山市经济运行情况1.2.5财政收入数据来源：乐山市统计年鉴2009年，全市地方财政一般预算收入完成34.3亿元，增速为18.1%。1.2乐山市经济运行情况1.2.6城乡居民收入数据来源：乐山市统计年鉴2009年，人均可支配收入为13,250元，同比增长10.2%。1.3发展规划1.3.1城市总体规划根据2009年调整后的《乐山城市总体规划》文件，乐山城市总体规划如下：（1）至2020年，把乐山建成区域性综合枢纽城市、百万人口大城市以及国际知名、国内一流、四川第一的最佳旅游目的地。（2）建设成为西部综合交通枢纽的重要组成部分、成都平原城市群的南部中心、西部经济发展高地的重要增长极。1.3发展规划1.3.2中心城区发展方向乐山中心城区将形成“一心四翼”的绿心环状组团式城市格局。一心——以绿心为核心。四翼——中心城区的建设用地发展方向，具体如下：东抑——保护大佛景区，严格控制岷江东部地区的建设活动；南进——跨过大渡河向南，延展城南高新研发园区；西连——依托成乐路、长青路向西，合理安排城市新区拓展；北拓——沿岷江两岸向北，拓展城市生活空间。1.3发展规划1.3.2中心城区发展方向北拓一心西连东抑南进1.4小结1.区位：乐山是成都平原城市群的南部区域中心城市。2.人口：总人口353.2万人，市中区人口57万人。3.面积：乐山市现辖11个县级行政单位，幅员面积12,826平方公里。4.地区生产总值：2009年实现GDP619亿元，同比增长10.1%。5.工业经济：2009年，乐山市五大工业产业集群完成工业总产值719.6亿元，同比增长25.8%。6.财政收入：2009年，全市地方财政收入完成34.3亿元，增长18.1%。7.城镇居民收入：2009年，乐山城镇居民人均可支配收入13,250元，同比增长10.2%。目录第二部分房地产市场状况2.1房地产开发投资情况2.2不同用途房地产开发情况2.3房地产开发施工与竣工面积情况2.4商品房销售情况2.5商品房价格情况2.6小结2.1房地产开发投资情况数据来源：乐山市统计年鉴2009年，乐山市完成房地产开发投资41亿元，同比增长13%。2.2不同用途房地产开发情况数据来源：乐山市统计年鉴2009年住宅开发投资额为34.3亿元，占房地产开发投资总额的83.6%，其次是商业营业用房为4.0亿元，占9.8%。2.3房地产开发施工与竣工面积情况数据来源：乐山市统计年鉴2009年恢复增长，商品房施工面积475万平方米，增长率为24.7%。2.3房地产开发施工与竣工面积情况数据来源：乐山市统计年鉴2009年商品房竣工面积151万平方米，增长率为18%。2.4商品房销售情况数据来源：乐山市统计年鉴2009年乐山商品房销售面积183万平方米，销售额为49亿元。2.5商品房价格情况数据来源：乐山市统计年鉴2009年乐山市商品房销售均价为2,800元/平方米，同比上涨12%。2.6小结1.2009年全市房地产开发投资总额约41亿元，同比增长13%。2.2009年住宅开发投资额为34.3亿元，占房地产开发投资总额的83.6%，商业营业用房为4.0亿元，占到9.8%。3.2009年商品房施工面积475万平方米，竣工面积151万平方米。4.2009年商品房销售面积183万平方米，销售额为49亿元。5.2009年乐山市商品房销售均价为2,800元/平方米，同比上涨12%。目录第三部分乐山市商业状况3.1商业背景3.2商圈3.3商业街3.4商业综合体3.5小结3.1商业背景近年来，随着城市经济和城市建设的发展，以及城市居住区域的不断扩大，乐山的商圈格局由单一集中逐渐分散，呈现出多商圈局面,零售业更加繁荣。目前乐山市中心城区商业体系结构为：由市级商业中心、区级商业中心、社区（居住区）商业、专业（特色）街（区）四大类以及各类专业批发市场和现代物流体系组成。3.2商圈及商业中心目前主要有老城区商圈、牛咡桥商圈、乐山广场商圈。3.2商圈及商业中心3.2.1老城区商圈涵盖区域：白塔街、东大街、土桥街、府街、玉堂街、人民南路。商圈特点：区域内主要以百货超市、专卖店、购物街为主。（金杯银座、中百超市、重百、三八超市、摩尔春天百货等）消费群体：乐山市民及周边城镇居民老城区商圈是乐山市最早的商圈，业态有百货、超市、服装鞋帽、家居用品、名品折扣店等。随着摩尔春天百货、重百和沃尔玛的入驻，改写了老城区商圈缺乏大型卖场的历史。3.2商圈及商业中心3.2.2牛咡桥商圈涵盖区域：牛咡桥市场、嘉定路、青石桥商圈特点：以步行街、百货商场、沿街商铺为主消费群体：城区居民、批发商该商圈处于新城区、老城区承上启下的地位，其一直是市中心的商业腹地，牛咡桥批发市场是它的典型代表和最初形成商圈的核心，随着嘉州数码城、联通、百威电器、国美电器、五星电器、红旗连锁、德克士等商家的进入，商圈的业态更加丰富。3.2商圈及商业中心3.2.3乐山广场商圈涵盖区域：白燕路、凤凰路、辐射通江、棉竹。商圈特点：商圈内商业项目体量大、配套齐、购物环境佳。消费群体：乐山居民及外来游客以北京华联时代广场店为中心，周边店铺的业态主要有服饰、小百货、餐饮、家居装饰、休闲娱乐。3.3商业街3.3.1泌水院步行街泌水院步行街全长300米、宽20米。以年轻人为主要经营对象的中低档服饰街。业态以服饰为主，兼营部分餐饮、数码、网吧等。3.3商业街3.3.2土桥街土桥街位于乐山的核心商业地段，业态以服装、鞋类经营为主，百货、通讯、金融为辅。以沿街商铺为主，商铺层高较低，街道