武汉住宅市场9月播报WuhanResidentialMarket,September2010合富锦绣地产顾问（武汉）市场研究部2010年9月31日1服务全中国Tel/Fax:027-8555843685490287本播放数据来源于相关数据平台，市场调查和合富锦绣地产顾问监测平台，其分析结果仅供参考，其内容旨在反映武汉房地产市场表现，为市场研究提供相关数据，其文章中的内容及信息所传递的意见不构成任何投资买卖建议。主办：合富锦绣地产顾问市场研究部总监制：陶林峰、王军主审：晏鹏执行主编：张成虎编辑：张成虎、张秋菊、晏鹏2服务全中国Tel/Fax:027-8555843685490287目录/Contents第一部分资讯篇政策动态第二部分市场篇一级市场一、土地市场概况二、重点地块分析二级市场一、房地产市场整体情况二、9月份重点片区分析第三部分专题研究白沙洲区域炒作3服务全中国Tel/Fax:027-8555843685490287第一部分资讯篇宏观政策张秋菊：1429449353qq.com楼市限购，吓退了谁？在金九的尾巴上，国家二次调控横空出世，在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序等5个方面提出新的要求。距离国家上一次的楼市调控已有半年之久，从市场反应来看，号称“史上最严”的“新国十条”并没有真正给楼市降温，只起到一定稳定作用，一定程度上避免楼市泡沫过于膨胀。但是随着市场发展“新国十条”影响越来越弱，第三季度数据分析显示，全国楼市成交量在经历短暂下滑后有回暖趋势，价格依然居高位并且有所反弹。国庆黄金周是房地产行业的关键节点，新政此时出台充分显示政府稳定楼市的决心，目标就是巩固房地产市场上次调控成果，促进房地产市场健康发展。对比“4·17”新政，不难发现，这一轮的调控是对上次政策的细化和推进，能够起到立竿见影作用的恐怕只是银行的信贷政策以及地方政府的限购细则。首付3成，中伤刚需新政将首套商品房首付比例提高到30%让所有人大跌眼镜。首付比例增加一成，一套60万的房子比以前要多付6万，而有首次置业需求的群体多是年轻的工薪阶层，这样必定会将部分资金有限的刚需人群拒之门外。因此，3成首付最受伤的恐怕还是刚需。在目前住房供应紧张的市场状况下，抑制投资和投机性需求是政府的重点打击对象。不过，政府若以提高贷款门槛来打压投资客，可能也是杯水车薪。2套房首付不低于50%和3套房全面停贷只能吓退部分以租养贷的人，对于部分炒房客，2套房、3套房一次性付款根本不是问题。当然，差异化的信贷政策会增加投机投资客对于价格回落的心理预期，另加上盛传要在全国推行的房产税政策目前还不明晰，这二者将降低他们入市的积极性，退而观望。这样或许会为楼市回归争取时间。4服务全中国Tel/Fax:027-8555843685490287限购在全国主要城市蔓延房地产不仅是经济问题，还是民生问题，国家政策调控是否有效，很大程度上取决于地方政府的执行力度和市场监管力度，因此地方政府必须有所作为。不同以往，这一次地方政府跟进速度很快，杀手锏“限购令”已在全国主要城市蔓延。截止10月15日，北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、天津、广州、三亚十一个城市已经出台各自特色限购令。武汉相关部门则表示，“限购”属非常态政策，暂时不考虑出台类似措施。各城市“限购令”细则对比：本市户籍家庭非本市户籍家庭1年社1年社无纳已有1年社已有已有保、纳税保、纳税、2套及保、纳税0套房1套房证明+1税证明社保备注以上证明+0可购可购套房及+2套房证明可购套房可买买以上可及以上可购买购买购买可购买买北京1套1套1套1套1套1套1套暂时2010年10月1日厦门1套1套1套1套1套1套1套到12月31日上海1套1套1套1套1套1套1套暂时杭州1套1套1套1套1套1套1套暂时宁波1套1套1套1套1套1套0套暂时深圳2套1套0套1套0套0套0套暂时2010年10月10福州1套1套0套1套0套0套0套日到12月31日南京2套1套0套2套1套0套----暂时天津1套1套1套1套1套1套1套暂时暂时，未满18岁广州1套1套1套1套1套1套0套不得单独买房三亚1套1套1套1套1套1套1套暂时从上表不难看出，11个城市中较为严厉的要数深圳、福州和南京三地，不仅限购新买商品住房，还将家庭原有住房套数也纳入考查范围。不过，南京和深圳对于本地无房户较为宽松，可以购买2套房，而且有一年纳税或社5服务全中国Tel/Fax:027-8555843685490287保证明的外地无房户在南京也可以购2套房。地方那个新政中，只有厦门和福州将限购的时间明确到今年年底，其他城市定为“暂时”。与众不同的是，广州还限制了年龄门槛，“未满18岁不得单独买房”，这就限制了以子女名义买房。毋庸置疑，限购令会减少房价上涨的动力，作为短期过渡政策在一定程度上可起到稳定楼市的作用，但是，限购没有从根本上解决供应的问题，暂时打压需求可能引发后市需求危机。同时，行政色彩过于浓厚也让“限购”而备受争议。预计短期内成交量继续下滑新政实行半个月以来，市场明显受到影响，多个城市成交量下滑。10月中旬为期4天的武汉房地产秋交会观展人数达6.5万人，商品房现场成交却仅仅593套。不过，由于受统计周期影响，目前的数据不足以显示新政的真实影响。预计短期内成交量会继续下滑。购房者或观望或下单在武汉，新政后购房者被分为三拨，一拨是因为资金短缺完全被关在门外，一拨是期待房价回落退而观望，另一拨就是担心后续的限购政策导致无法购买反而出手更快。房价由市场决定，新政的主要目标是稳定房价，而非一味打压房价，因此短期内房价下降空间可能非常有限，建议无太大资金缺口的自住型需求的购房者不必观望。此次调控的重点打压对象是投机客和投资客，鉴于目前尚不明晰的房产税政策，建议谨慎入市。开发商需尽快回笼资金银行限贷，政府限购，叫苦的除了购房者，还有开发商。新政对房地产开发商造成的压力前所未有，市场监管力度加强，进一步缩小了开发商打擦边球的灰色空间，开发商不仅融资更加趋紧，并且定价受到严格制约。通过这轮调控，大型开发商依靠市场销售回笼资金，尚能渡过难关，但不少中小开发商的形势正越来越严峻。对于开发商而言，充分挖掘现有项目价值，细分客户需求，把握客户心理，加快推盘节奏，尽快回笼现有市场资金，然后转移到保障性住房建设上不失为一种良策。此外，做好进入土地市场的准备，为下一个回升周期储备资源。6服务全中国Tel/Fax:027-8555843685490287第二部分市场篇一级市场晏鹏：30392523@qq.com一、武汉土地市场概况土地供给本月无土地供应。土地成交从整体上来看：9月武汉土地市场共成交各类型土地32宗，总占地面积约为161.72万方，成交金额147亿，创下历史新高。本月成交的土地主要是在蔡甸为嘉年华项目拿下的土地。2007年1月-2010年9月土地成交面积走势图3000000278150025255132500000200000018300001617200150000011373001330700453233929800947000100000080376860617052898743300056871625354528265548088050000076607160952109510257391248187179735107961190000205115539835530594000007.107.207.407.507.807.907.1208.308.508.708.908.1108.1209.209.409.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.310.410.610.710.810.92007年1月-2010年9月土地月成交金额走势图160000014700001400000116975812000001000000705000800000652610520200539820600000364910478600421360402182356800342900400000411701286801217002482601442101737501168139005013922020000011131056500770008017521590736909420053500007.107.207.407.507.807.907.1208.308.508.708.908.1108.1209.209.409.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.310.410.610.710.810.9从土地性质来看：纯居住用地14宗，占地面积41.27万方，成交金额17.07亿。商住用地15宗，占地面积95.87万方，成交金额128.85亿。纯商业用地9宗，占地面积24万方，成交金额6.12亿。7服务全中国Tel/Fax:027-8555843685490287土地成交信息详情见下表土地土地容成交楼面地块土地使成交使用位置面积用途积价格地价编号用年限时间权人（公顷）率（万元）（万元）武汉中城科源居住兼容P(2010)江岸区百步住宅70年房地产0.45公共设施3.831601845.32010.9.10074亭特1号商服40年开发有用地限公司湖北新居住用地武昌区公正P(2010)长江置(地上)，综合50年路与武九铁4.572.2502004989.52010.9.10075业有限轨道交通住宅70年路交叉口处公司设施用地江岸区幸福金融商业二路以南、与居住混住宅70年3.613新湖渠路以用地、排商服40年武汉地北;水走廊;产开发金融商业P(2010)投资集与居住混79500260