镇江优山美地市场报告2010.04目前镇江各板块划分情况香江板块西北板块中心板块南徐板块丁卯板块目前市场的主力在香江、南徐、丁卯板块，老城区的西北板块和中心板块，几乎没有新盘，也无高品质楼盘，成为众多高消费群置业的遗憾。南徐板块主要依靠万科、华都和冠城三个大盘的拉动在售产品为别墅、类别墅、多层、高层产品，主力需求点在于行政中心和金融中心对板块促动和周边拆迁的刚性需求。丁卯板块原学府板块开发相对成熟，目前在售的主力在丁卯，依靠大学区和商业区规划，环境相对较好，新开发楼盘集中，主力为高层产品，部分多层和少量类别墅产品。香江板块开发较早、较成熟的板块，在售主要产品类别墅、小高层、高层产品。畅销原因在于：滨江环境、区域的成熟、配套完善和产品的高性价比镇江大区域产业布局优山美地老城区中心板块离生态高隔新市新政府产业园区优山美地缺少南徐板块的行政金融优势，但是同时拥有丁卯的学区优势以及香江的配套优势优山美地小区域环境优山美地距离镇江大市口车程10分钟，沿着学府路一直往西，交通方便。优山美地周边配套：欧尚，红豆购物广场，沃尔玛学区环境：幼儿园，小学、镇江一中红豆广场优势优山美地小区配套：一万平方米商业会所大市口商业街江苏大学劣势江苏科技大学欧尚外部配套：区域2公里辐射范围内无成熟配套镇江一中沃尔玛结论：本案在区域位置上并不具备竞争优势市场竞争分析市场主力个案价格表现区域板代表个案预计均价说明香江花城块香江板块近期新推，具魅力之城70006000-6500体价格待定老城区无供应南徐板块7600优山美地近期新推，具学林雅苑国际冠城冠城国际（09年9体价格待定月）丁卯板块5000元左右香江板块香江花城6500-7000下周开盘南徐板块绿洲翰霖苑7000以上绿洲翰霖苑5100近期开盘丁卯板块魅力之城学林雅郡5000近期开盘市场成交分析区域板块代表个案开盘日期供应套数成交套数去化率月均成交魅力之城2010.0221619087.96%63南徐板块国际冠城2009.11868598.84%12.5香江板块香江花城2009.1113312896.24%21绿洲翰霖苑2009.1222817275.44%34.4丁卯板块学林雅郡2010.0110610094.34%25市场现有个案去化表现良好，说明镇江市场拥有良好的消化力市场成交分析区域板块代表个案主力户型面积主力总价香江板块魅力之城三房：115、12480万~90万南徐板块老城区国际冠城三房：134、141100万~110万二房：91-9560万~65万~香江板块香江花城三房：13995万左右丁卯板块二房：80-8440万~43万绿洲翰霖苑南徐板块三房：110、11357万左右丁卯板块二房：80-8340万~42万学林雅郡三房：94-47万~55万98、110户型：主要竞争个案供应以三房居多。而本案二房居多。区域板块本案主力户型面积主力总价总价：主要竞争个案主力三房基本都是100万以上二房：80-10045万~60万~香江板块优山美地，三房：12070万左右与本案相比总价较高。本案主力户型二房总价仅略高于丁卯板块，凸显性价比。结论：市场去化速度较快，本案可以吸收中高端客户群，与竞争个案造成差异化，加快去化项目形象万科魅力之城优山美地国际冠城.总建50万方，由独栋、双拼、联排、叠总建85万方，为镇江最大的住宅小区，加、洋房、小高、酒店公寓、酒店、商总建20万方，由联排、小高层组成由联排、多层、小高层组成业组成的复合型项目香江花城学林雅郡绿洲翰霖苑总建46.5万方，由多层、小高层以及高层以总建19万方，由联排、多层、小高层以及高及商业组成组成总建6万方，为纯多层的住宅小区层以及商业组成组成镇江唯一兼顾品质与规模的低密度住宅社区产品表现万科魅力之城绿洲翰霖苑学林雅郡冠城国际香江花城最能体现异域风情、镇江唯一的南加州地中海风格的产品品质方面，同冠城国际处于镇江的第一梯队房型表现（三房）万科润园（万科润园（3-2-23-2-2））优山美地（优山美地（3-2-23-2-2））八角形独赠送的入户花园，增加单面墙体立餐厅过道餐厅了房间的功能性赠送的阳台仅仅增加了房间的舒适度同样的3-2-2户型，不管从功能性，实用性看来，都比万科做的出色房型表现（二房）万科润园（万科润园（3-2-13-2-1））优山美地（优山美地（2-2-12-2-1））赠送的阳台仅仅增加了房间赠送的入户花的舒适度园增加了房间单面墙体的功能性过道餐厅赠送的阳台仅3.8米仅增加了房间4.2米的舒适度优山美地的二房完全实现了万科的三房功能，并且在客厅面宽以及餐厅舒适度方面都胜于万科景观表现小区内部的景观优美，相比市场个案，优势明显景观表现1大型会所22商业一条街4133商业广场4沿街商铺相关配套齐全，体现了一个复合式社区学林雅郡香江花城魅力之城结论：镇江唯一兼顾品质与规模的低密度住宅社区镇江唯一的南加州地中海风格的产品镇江唯一超高性价比高端楼盘