2010.092010.09上海高端上海高端个个案案项项目分析目分析第一部分：新江湾板块分析九龙仓玺园——市场表现成交价44000元/㎡装修10000元/㎡本次开盘开盘时间二房三房四房220-230面积段130-150160-170170-180180-190300以上330以上小四房供应套数191042331120102010.7.27去化套数15829238121去化面积210013205075425518243648334去化率78.9%80.0%69.0%69.7%72.7%60.0%10.0%?两房：140-150㎡，去化率79%；?三房：160-170㎡，去化率80%，面积170-190㎡，去化率降低至70%，300㎡以上去化率降低至60%；?四房：220-230㎡，去化率73%，300㎡以上去化率10%（户型功能设计上舒适度较差）；九龙仓玺园——整盘面积配比主力户型房型套数配比合计套数面积配比合计面积面积（㎡）137两房两厅两卫20%10013.9%1.4万方147三房两厅两卫17947.5%23842.2%4.26万方三房两厅三卫1887.5%386.9%0.7万方三房两厅四卫30310%5014.9%1.5万方四房两厅三卫2285%255.6%0.57万方四房两厅五卫33410%5016.5%1.67万方总套数500套，总建筑面积10万方户型——二房137m2147m2户型——三房179m2188m2186m2303m2户型——四房334m2橡树湾——市场表现成交价40000元/㎡装修8000以上开盘时间三房面积段176供应套数402010.6.26去化套数9去化率22.5%月均去化4.5套/月户型——目前在售房源三房，建筑面积180㎡户型——后续销售房源268㎡，四房280㎡，四房泰宝华庭——市场表现成交价25000元/㎡毛坯开盘时间二房四房面积段89180供应套数14260去化套数67222010.5.22去化率47.2%36.7%22套7套/月月均去化1958㎡1260㎡户型汉斯国际公寓——面积配比成交价25000元/㎡装修3000元/㎡房型户型面积（㎡）套数比例面积比例11381.7%9041.1%2R120、12210621.9%1272015.1%162-16722045.5%3630043.1%3R174-18081.7%14081.7%198-202255.2%50005.9%222-2389018.6%2070024.6%4R244-246132.7%31853.8%270-27281.7%21682.6%一期09年底，推盘即售罄30620.4%6120.7%复式294-35040.8%12881.5%第二部分：浦东市场分析浦东客源平台土地面积楼面单价地块名称区域容积率建面（㎡）（元/㎡）浦东刚性需求轴龙华地块徐汇龙华90193.92.37213759.527231长风地块普陀长风142108.12.2312637.822409星河湾闵行颛桥4275001.7726750-世纪公园朗诗地块周家嘴85321.92250021983张江仁恒森兰外高桥1027271.3-1.816207416128绿城迪斯尼唐镇581631.587244.519039象屿迪斯尼川沙565701.58485514024川沙合计1609821浦东沿江价值轴周康唐镇张江：浦东认知度高，全市性客源辐射；唐镇：张江、本地、以及泛浦东客源认知度高；川沙：本地客源认知度高；张江板块区域发展饱和，无土地供应，前期刚性及初改客源产品定位，未来整个板块与本案竞争性不强可建面可建面积积出出让让面面积积楼楼板价板价板板块块成交年成交年份份宗地名宗地名称称具体用途具体用途容容积积率率（万平（万平中中标单标单位位项项目目状态状态((公公顷顷))元元//平米平米米）米）张江镇劳东郊紫园动村邀请招标张江2005住宅9.86660.43.9466上海紫竹置业（独栋别张江41/1、35　墅）/1宗存量公在售代表个案价格寓373套张江汤臣豪园25000后续保利、香梅、绿城项目上市，受迪斯尼、唐镇新市镇带动，整体区域唐镇板块将呈现高品质形象，竞争主要来自板块个案，前期存量项目竞争性不大成交年成交年出出让让面面积积可建面可建面积积楼楼板价板价板板块块宗地名宗地名称称具体用途具体用途容容积积率率中中标单标单位位项项目目状态状态份份((公公顷顷))（万平米）（万平米）元元//平米平米唐镇4街坊54/1宗地毕加索一期2007住宅10.10481.212.12583538华飞置业块（售罄）唐镇8街坊140/5宗地保利金爵公2007住宅1.27761.62.04425014块寓（售罄）唐镇民丰村71/1、107/10宗、保利置业唐镇村2008住宅、商业12.02450.8-1.619.23924252保利御樽苑107/9、12/1、107/8宗地块（唐镇新市镇唐唐镇镇A-8）唐镇民丰村10/1宗地毕加索二期2008块（唐镇新市镇A-4-住宅、办公6.44591.59.668854268华飞置业（在建）5）唐镇唐镇村131/6宗地2008块（唐镇新市镇A-11-住宅5.38291.68.612645000金大元集团香梅公馆1地块)唐镇新市镇C-1-1a、2009住宅5.81631.58.724519039浙江绿城前期规划C-1-5a地块存量公在售代表个案价格寓614套张江国际豪庭22000保利御樽苑最早开盘时间2010.10月，面积140-190㎡公寓，预计该案户型为拼接户型指标数据物业形态小高层、别墅建筑面积18.5万方容积率1.5总户数1525套均面积121㎡香梅公馆成交价56000元/㎡香梅花园——容积率1.81香梅公馆数据物业形态/建筑面积8.6万方开盘时间二房三房容积率1.6面积段119-120182-200供应套数4646总户数/去化套数30242010.5.22去化率65%372010.4月该项目取备注得建筑用地规划许可10套8套月均去化证1200㎡1520㎡绿城唐镇绿城唐镇数据平层官邸9幢（8幢5层、1幢4物业形态层）13层4幢，12层2幢建筑面积8.7万方容积率1.5总户数394户绿城成熟的产品线，与九龙仓产品线相似，项套均面积223㎡目容积率低，整体面积定位略大于九龙仓项目前期规划产品，受迪斯尼带动明显，后续与本案最大的为象屿川沙地块川沙板块区域成交年份地块名称地块属性土地面积（万方）容积率可建面积（万方）2006机场镇40街坊55/10宗住宅（别墅）4.629880.381.7594住宅（中低价商品2006川沙镇新德村35/1宗3.49861.24.1983川沙房）川沙新市镇A08-03地块2009住宅5.6571.58.4855（象屿地块，楼板14000）项目名称总规立面户型尺度及附加值景观配套客厅4.2米近1.4万方的集皇廷大酒店、游鼎鑫名流世中绿地，3200主卧3.55米泳池、中餐厅、家㎡的中央水景、大堂吧附加值5.3平米四大主题景区客厅4.2米大栋距、楼间组东方城市绿主卧3.5米团绿化景观为主沿街商业洲、自然河景附加值约5平米客厅4.5米主卧3.6米大围合布局，中和憬家园沿街商业附加值约12平央集中景观绿化米客厅3.9米宅间绿化，没有金领国际主卧3.6米自带内部商业集中绿化表现附加值约6平米象屿川沙面积段建筑面积物业类型户型（㎡）户数户数比（㎡）面积比象屿川沙数据1+1R75--8014420.93%1152013.80%物业形态/2+1R110--28841.86%3225638.65%小高层1153R130--19227.91%2688032.21%140建筑面积8.5大平层4R180--649.30%1280015.34%200合计688100.00%83456100.00%容积率1.5业态层数面积段建面比套数套数比13总户数/小高层190-21062%15649%一梯一户5大平层300-32038%16051%一梯一户合计/81600100%316100%