台州商业项目市场调查综合报告2010年06月12日总目录（一）第一章项目简介及市场调研工作方法第二章市场调查结果及发现第三章消费者消费习惯调研第四章项目SWOT分析page01目录（第一章）一、市场调研背景二、项目简介第一章项目简介及三、市场调查工作内容及时间市场调研工作方法四、市场调查办法及过程简述五、商圈确定分析1.1市场调研背景?受贵集团委托，特为以下标的的定位或调整决策调研提供科学实际的情况并作出初步分析：“东森购物中心”1F-5F“东森购物中心”6F-16F；“台州电子数码城”5F—8F；“台州世界贸易中心”；“奥特莱斯”业态；?1.2项目简介1、东森购物中心：地处路桥区商海北街东侧，已建成。北至腾达路，南到路桥大道，西至银安街，东到南宫大道，位于台州路桥区新兴商圈汽车站、建材家居商圈结合处。裙楼目前投入运营。主楼部分未投入营运。2、台州电子数码城：已建成。位于路桥区腾达路699号，电子数码已营运。主楼未营运。3、台州世贸项目：地处台州市商海北街东侧，北至双水路，南到腾达路，西至银安路，东到会展西路，位于路桥建筑装饰城与会展中心、市民广场之间。项目未建造、未营运。?1.3市场调研工作内容及时间1、工作时间：第一阶段现场工作时间：2009年5月10日——2009年6月5日2、工作内容：1.台州经济环境及居民生4.台州普通及高端消费者活结构研究行为及习惯调查2.台州城市规划与区域结构调查5.调研项目立地条件调查市调工作内容3.台州商业形态分布及结构调查6.项目SWOT分析1.4市场调研工作方法本次调查参与人员40名，用时25天，主要采用了以下调研方法：一、观察及访谈法二、商家实地监测法市场调研三、问卷调查法工作方法四、资料收集法五、数据分析法1.4-1市场调研工作方法（方法说明一）?1、观察及访谈法观察与访谈法选择在台州市主要商业区选定店铺集中度很高的横街、劳动路、青年路、银座街、商海北街、东路桥大道、卖芝桥路、中山西路、解放南路、中心大道等；温州五马商业组团及主要商业体。针对沿街所有店铺的经营行业、经营方式、经营时间及店铺物业所有情况等进行密集的观察、记录，并向店铺经营者探询租金、租约期限等信息，调查共获得第一手店铺资料近1000家。?2、商家实地监测法为了解台州主要商业区店铺经营情况，本方法针对台州市、温州市百货公司、购物中心、步行街等主要购物场所的店面布置、营业状况进行了分时段观察，对百货公司、购物中心、步行街等购物场所的经营品牌进行详细记录，并在不同时间点重点针对人流量及提袋率进行了统计。1.4-2市场调研工作方法（方法说明二）3、问卷调查法为详细了解台州市消费者的消费习惯如主要购物场所、购物频率、品牌偏好等情况，调查人员在台州组织了一次中等规模的问卷调查。调查采用街头拦截法，即在台州主要商业街和居民小区对街头行走的普通市民进行拦截，然后进行问卷访问。为确保调查结果科学有效，调查使用了系统抽样法，即每间隔一定人数访问一人；并对样本总量的性别比、年龄比进行实时监控、随时调整，使样本总量中男女和年龄段比例不超过事先规定的配额要求。40名访员在7天时间内，共对1500位台州及温州中高层收入人群进行了访问，回收问卷1335份。经过调查督导及项目负责人员的核实、检查，最终获得有效问卷1021份。问卷调查主要范围：即以路桥为中心的台州所属三区（椒江、路桥、黄岩）包括沿街居民区、高档酒店附近、大型购物广场停车场、高档娱乐休闲场所等地点，横街、劳动路、青年路、银座街、商海北街、东路桥大道、卖芝桥路、中山西路、解放南路、中心大道等；以及温州人民路、五马街为轴心，商业街、传统百货、精品百货、高档娱乐休闲场所等地。1.4-3市场调研工作方法（方法说明三）4、资料收集法在用以上各种方法进行调查的同时，调查人员走访了台州市几个主要政府职能机关，收集了一些相关政策、规划、统计资料、政府工作报告等宝贵资料，目的在于宏观了解台州市的发展规划、把握政策走向。调查过程中走访的台州市政府职能机关包括：市统计局，市土地局，市交通局，市规划局。?5、数据分析法将以上通过各种方法收集的数据录入计算机，用专门的统计软件SPSS对数据进行整合分析，得出定量调查结果；再对结果根据不同性别、年龄、收入等情况进行交叉分析，得出不同性别、年龄及收入情况人群的细分差异性结果。1.5商圈确定及分析?在现代零售业业态丰富发展的情况下，根据台州市下辖区的地理上的组成情况，在确定商圈上采用二种方法大致确定：一是按照概率方式，完全从消费者的立场出发，以消费者利用某一商业设施的概率，取决于业态、商品丰富性、营业面积、到达购物所消耗的时间以及商业设施的规模实力。二是按照零售吸引力法则，从确定商圈人口和距离两个变量进行分析，商圈规模的大小是由于人口的多少和距离商场的远近决定的，商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。?1.5-1商圈确定图示三是行政区域划分法主要是按项目所在区域内的常住人口和流动人口的消费能力及习惯。真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。1.6各商圈人口分布情况人口数量（万人）居民户数（万商圈含流动人口总额男女户）第一商圈44.0222.421.6214.29第二商圈152.7578.7374.0250.80第三商圈574.06295.38278.68169.01总计770.83396.51374.32234.10注：据不完全统计，其中含流动人口约204万。总目录（二）第一章项目简介及市场调研工作方法第二章市场调查结果及发现第三章消费者消费习惯调研第四章项目SWOT分析page01目录（第二章第一节）一、台州地区经济环境及生活结构研究二、城市发展规划及区域结构第二章市场调研三、商业发展规划及现状调研结果及发现四、商业地产发展规划及现状调研五、台州餐饮综合调研分析2-1-1台州地区经济环境及生活结构（一）1、台州地区简介：台州，位于浙江省沿海中部、“长江三角洲”经济区的南侧，其北接宁波、绍兴、南邻温州，西通金华、丽水。为中国黄金海岸线上新兴的组合式港口城市，股份合作制经济的摇篮，重要工业生产出口基地，著名的渔区、水果之乡，华东重要能源基地，重要的商品集散地。台州市人口570万，其中市区人口150万。行政区域辖3区2市4县：黄岩区、椒江区、路桥区、临海市、温岭市、天台县、三门县、仙居县、玉环县。路桥区为台州市南部主体城区。东濒东海，南接温岭，西邻市区黄岩区，北连市区椒江区。路桥区人口44万。2、气候（见报告纸印本）?3、旅游：台州自古以“海上名山”著称。海岸曲折，山奇水秀，风光旖旎。旅游以“佛、山、海、城、洞”五个方面最具特色，共有自然景观62处，人文景观62处，拥有国家重点风景名胜区4A级旅游区（点）天台山和国家级历史文化名城临海，及仙居、桃渚、长屿硐天、方山南嵩岩等四个省级风景名胜区，还有森林公园和地质公园等10多个，具有较高的旅游经济开发价值。2008年全年旅游过境客人约为2000万人次：?4、交通、通讯：（见报告纸印本）2-1-2台州地区经济环境及生活结构（二）5、工业近年来台州产业竞争力不断增强，形成以汽车汽配、摩托车及摩配、模具塑料、家电、化学制药、服装机械、阀门泵类、工艺美术8大主要产业集群，也有一些小产品或传统产业低档次上的产业集群，例如低档的鞋革、塑料制品、眼镜、传统手工制品等，呈现出一乡一品-、一镇一品的块状特点。现有“国”字号工业品制造基地28个，工业企业10万多家，30多个产业集群。其中销售收入超亿元企业522家，超10亿元企业30家；48个工业制成品，市场占有率居全国第一。?6、第三产业台州商贸发达，是国务院确定的省级城市化格局中的大城市和一级经济亚区中心，为长三角区域16个城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有600余家；每年在台州举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在台州设有办事处或经营场所。台州市已建立起由各类商业银行、信用社、证券公司和保险公司等组成的功能齐全的现代金融服务体系。全市金融网点密集，规模可观。2-1-3人口及区域人口结构?台州市历年来人口及变动情况表（单位：万人）其中年份年末人口市区人口流动人口数男女2006564.66291.01273.65150.21482007569.39293.25276.15151.561772008574.06295.38278.68152.75204从上表数据可以看出台州市人口情况变动有如下几个变化趋势：1．人口自然增长率自2006年以来逐年下降。2．务工流动人口增长率逐年上升。3．随着城市化的进程加快，城市人口急剧增加。2-1-4代表城市居民经济情况指标对比情况表2008年指标苏州温州台州人口总数（万人）629.75771.99574.06市区人口（万人）238.21143.82152.75全市生产总值（亿元）67012424.291965.27市区人均生产总值（元）782363155546983城镇居民人均可支配收入（元）212602617222738城镇居民人均消费（元）151831656415715市区居民人均可支配收入（元）238672412524181社会消费品零售总额（亿元）1551.71082.95709.71批发零售业零售额（亿元）1332.9946.83507.22?全市实现旅游总收入（亿元）724233.15208.592-1-5代表城市居民经济情况指标对比情况表分析从上表对比数据可以看出台